Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/823
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 januari 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht , verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op
€ 3.540.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen gebruik opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 januari 2019 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en een taxatierapport overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2019. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld van [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [B] en [C] , beiden taxateur.
Na de zitting heeft de rechtbank het onderzoek heropend en partijen in de gelegenheid gesteld te reageren op het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169. Daarbij heeft de rechtbank aan verweerder verzocht een nadere vraag van de rechtbank te beantwoorden.
Partijen hebben schriftelijk gereageerd.
Beide partijen hebben binnen de daarvoor gestelde termijn niet aangegeven dat zij op een nadere zitting gehoord willen worden. De rechtbank heeft daarom op 11 september 2020 het onderzoek opnieuw gesloten.
Vaststaande feiten
1. Eiseres is gebruiker van de aan de gemeente [plaats 2] in eigendom toebehorend onroerende zaak bestaande uit een zwembad met een overdekte glijbaan, een fitnessaccommodatie, stoomcabines, een sportcafé, en een openluchtbad met overdekte glijbaan, ligweide en een ruim speelterrein. De gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak is 5.213 m². Het binnenbad is gebouwd in 1981, het buitenbad in 1990.
Geschil
2. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is. Zij bepleit een waarde van € 2.359.000,-. Na heropening van het onderzoek door de rechtbank heeft eiseres haar standpunt aangepast en een waarde van € 2.574.000,- bepleit.
Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 3.540.000,- voor het belastingjaar 2018.
Beoordeling
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze gezamenlijke opvatting van partijen.
4. In artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (URIW) - dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van WOZ-waarde is [1] - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft [2] .
5. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Slechts indien verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt [3]
6. Ter onderbouwing van de waarde verwijst verweerder naar een in beroep overgelegd taxatierapport van [B] , Woz-taxateur, van 30 april 2019. In dat rapport is de waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingsmethode berekend op € 3.608.000,-. Bij het opstellen van dat rapport en het berekenen van de gecorrigeerde vervangingswaarde is als hulpmiddel gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer 2017, deel 18, Sport. De taxateur heeft het rapport aangevuld met marktgegevens.
7. De taxateur van verweerder heeft op basis van de investeringen die in de diverse jaren hebben plaatsgevonden ten gevolge van de renovatie/verbouwing en overige informatie de resterende levensduur in beroep opnieuw ingeschat en de restwaarde bepaald.
Dit betekent volgens de taxateur een verlenging van de levensduur:
- voor het onderdeel zwembad (eenvoudig/normaal), bouwjaar 1981, van respectievelijk 1 jaar voor de ruwbouw (naar 46 jaar), 11 jaar voor de afbouw (naar 46 jaar) en 16 jaar voor de installaties (naar 41 jaar). De restwaarde is bepaald op respectievelijk 25%, 20% en 15%.
- voor het onderdeel zwembad (openlucht), bouwjaar 1990, van respectievelijk 0 jaar voor de ruwbouw (blijft 45 jaar), 15 jaar voor de afbouw (naar 32 jaar) en 7 jaar voor de installaties (naar 32 jaar). De restwaarde is bepaald op 35%, 15% en 15%.
- voor het onderdeel berging/schuur, bouwjaar 1981, van 1 jaar voor de ruwbouw (naar 46 jaar), 11 jaar voor de afbouw (naar 41 jaar) en 21 jaar voor de installaties (naar 41 jaar). De restwaarde is bepaald op 25%, 20% en 10%.
Technische veroudering
8. Voor de correctie wegens technische veroudering wordt gekeken naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van de levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving.
9. Volgens de HR [4] is in de parlementaire geschiedenis geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt, zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt ertoe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit. Volgens de HR kan er wel aanleiding zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak. Bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.
Levensduur
10. Eiseres stelt dat ten onrechte is uitgegaan van een levensduurverlenging. De onroerende zaak heeft recent geen ingrijpende verbouwing of renovaties ondergaan en er zijn geen vervangingsinvesteringen gedaan. Onder verwijzing naar het arrest van de HR is er ook geen sprake van een omstandigheid die leidt tot een verlenging van de levensduur.
Eiseres vindt dat moet worden uitgegaan van de levensduur, zoals haar taxateur heeft opgenomen op de bij het taxatierapport behorende taxatiekaart.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de bij deze onroerende zaak gehanteerde levensduurverlenging niet uitsluitend en alleen gebaseerd is op het feit dat deze nog in gebruik is. Verweerder heeft gemotiveerd dat de - beperkte - levensduurverlenging voortkomt uit het onweersproken besluit van de eigenaar in maart 2017 om de onroerende zaak minimaal tot en met de zomer van 2036 te gebruiken in combinatie met de vanaf 2011 door de eigenaar uitgevoerde en betaalde investeringen om dit mogelijk te maken. Daarmee is aannemelijk dat de afname van de waarde die de zaak in economische zin heeft voor de eigenaar, zo daarvan in de komende jaren al sprake zal zijn, zich over een langere periode zal uitstrekken dan die waarmee voorheen bij de waardebepaling is rekening gehouden. Daarbij heeft verweerder erop gewezen dat er geen gebreken zijn die maken dat het zwembad niet normaal functioneert. Het zwembad voldoet aan de wettelijke veiligheidsvereisten, maar ook aan de aanvullende en strengere vereisten van de Stichting Zwembadkeur.
12. Verweerder heeft toegelicht waarom hij de levensduurverlenging beperkt en niet tot en met 2036 heeft toegepast. De aard en de omvang van de gepleegde investeringen vindt zijn grondslag in de exploitatiebegroting en de gemaakte afspraken tussen eiseres en de eigenaar om het zwembad te kunnen laten voldoen aan onder meer de veiligheidsnormen, de uitgebreidere eisen van “Zwembadkeur” en de vooronderstelling de onroerende zaak langdurig te exploiteren. Eiseres heeft dit niet weersproken.
Gelet hierop acht de rechtbank het niet noodzakelijk om bij de exploitant nadere stukken op te vragen over de aard en omvang van de investeringen.
13. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder toegepaste verlengde levensduur alleszins redelijk is.
Restwaarde
14. Eiseres stelt dat uitgegaan is van een te hoge restwaarde en dat onderbouwing ontbreekt. Het uitsluitend verwijzen naar de kengetallen in de Taxatiewijzer is onvoldoende.
15. Verweerder heeft in beroep nadere onderbouwing overgelegd met marktgegevens. Ter zitting heeft de taxateur bevestigd dat voor de restwaarde van de installaties bij het binnen- en buitenzwembad is uitgegaan van 15% en het voorgaande jaar van 10%. Verweerders taxateur heeft toegelicht dat hij in een aantal transacties aanleiding zag om uit te gaan van het midden van de bandbreedte van 10 en 20%.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de in beroep overgelegde gegevens voldoende onderbouwd dat de gehanteerde restwaarden niet te hoog zijn.
Functionele veroudering
16. Eiseres stelt dat ten onrechte geen functionele correctie is toegepast. Zij wijst in dat verband erop dat er diverse gebreken zijn geconstateerd, zoals verouderde luchtbehandelingskasten, lekkende tanks van de chlooropslag, verouderd leidingwerk en verouderde boiler-installatie voor de douches. Daarom moet een correctie plaatsvinden voor investeringen die gedaan moeten worden om de gebreken te verhelpen. Een functionele correctie als gevolg van belemmering gebruiksmogelijkheden zou dan 20% moeten zijn. Ook zijn er excessieve gebruikskosten, omdat het object 35 jaar oud is. De gebruikskosten liggen daarom hoger dan de gebruikskosten van vergelijkbare nieuwbouw. Een functionele correctie als gevolg van excessieve gebruikskosten zou dan 5% moeten bedragen. Daarbij komt dat het volgens eiseres onjuist is om te vergelijken met objecten van gelijke leeftijd in plaats van met nieuwe objecten.
17. Bij het bepalen van de factor voor functionele veroudering gaat het alleen om bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat een gebouw nu minder gebruiksgenot voor de eigenaar oplevert dan oorspronkelijk verwacht. De "reguliere vermindering van het gebruiksgenot van een ouder gebouw" is reeds meegenomen in de factor voor technische veroudering, alleen in bijzondere situaties wordt nog een correctie voor functionele veroudering toegepast.
18. Uit het taxatierapport van verweerder blijkt dat een correctie is toegepast voor groot onderhoud en verduurzamen locatie, tezamen € 250.000,-. Dit is vooral bestemd voor het noodzakelijke onderhoud aan het dak van het binnenbad dat op enkele punten lekt.
De rechtbank vindt dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het noodzakelijke onderhoud aan het dak niet de gebruiksmogelijkheden belemmert. Verder is voldoende aannemelijk dat indien er problemen of gebreken zouden zijn rondom de luchtbehandeling en de chlooropslag het zwembad gesloten zou zijn in verband met gevaren voor de volksgezondheid. Ook de controlerend inspecteur van de gemeente heeft van de door eiseres genoemde technische en functionele gebreken geen melding gemaakt.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de correctie van € 250.000,- in voldoende mate rekening gehouden met het achterstallig onderhoud aan het dak van het binnenzwembad. Het bestaan van de overige door eiseres gestelde waardedrukkende factoren is door verweerder gemotiveerd betwist. Eiseres heeft tegenover die gemotiveerde betwisting geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit het bestaan van die factoren alsnog aannemelijk is geworden.
Conclusie
19. De rechtbank acht verweerder met het overgelegde taxatierapport en de toelichting over de over de verlengde levensduur en de gestelde functionele veroudering, geslaagd in het bewijs dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
20. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, voorzitter, en mr. E.M. van der Linde en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd voorzitter
deze uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.