Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3696
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 januari 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.M. Rigter),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: J. Haagsma).
Inleiding
1. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). In de beschikking van 28 februari 2019 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 2.916.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2018. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. In de uitspraak op bezwaar van 19 maart 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
3. Het beroep is behandeld op de zitting van 17 december 2020. Eiser is niet verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur] .
Procesbeslissing
4. Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van eiser aan de rechtbank laten weten dat eiser zelf bij de zitting aanwezig zou zijn. Toen eiser op het moment dat de zitting zou beginnen niet aanwezig bleek te zijn, heeft de rechtbank eiser gebeld. Eiser heeft in dat telefoongesprek om uitstel gevraagd, omdat hij vanwege gezondheidsklachten niet naar de zitting kon komen. De rechtbank heeft dit uitstelverzoek afgewezen. De rechtbank heeft daarbij het belang van belanghebbende om persoonlijk bij het onderzoek aanwezig te zijn afgewogen tegen het algemeen belang van een doelmatige procesgang. De rechtbank heeft in dat kader overwogen dat eiser zijn verzoek pas na de geplande aanvangstijd van de zitting heeft gedaan, dat eiser niet zelf de rechtbank heeft benaderd om uitstel te vragen en ook zijn gemachtigde niet heeft benaderd om te verschijnen of uitstel te vragen. Eiser heeft niet gereageerd op het verweerschrift en het taxatierapport, maar hij heeft daar wel ruim de tijd voor gehad.
Beoordeling
5. De woning is een in 2007 gebouwd landhuis met een onderpandige garage, twee bergingen en een tennisbaan. De woning heeft een inhoud van 4268 m3 en ligt op een kavel van 10.000 m2 aan de rand van de bebouwde kom in [plaats] .
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop van de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de woning zou zijn betaald. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 2.916.000. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 2.700.000. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatierapport met matrix overgelegd.
7. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning (onder meer wat betreft de gebruiks- en perceeloppervlakte). Met de matrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
10. Eiser voert aan dat in het taxatieverslag in bezwaar een onjuiste foto van de woning is opgenomen en dat de gegevens over de bijgebouwen niet kloppen. Het taxatieverslag bevat volgens eiser geen informatie over de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de waarde in beroep heeft onderbouwd met een taxatierapport, waarin een nieuwe foto van de woning is gebruikt en waarin de gegevens over de bijgebouwen zijn bijgewerkt. De heffingsambtenaar mag gedurende de procedure een nadere onderbouwing geven. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
11. Eiser voert verder aan dat eerder bij de rechtbank afspraken zijn gemaakt over de WOZ-waarde voor belastingjaar 2015, omdat er geen goede vergelijkingsobjecten waren. De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde van een woning ieder jaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van marktgegevens van vergelijkbare woningen die rond de nieuwe waardepeildatum zijn verkocht. De WOZ-waarde van voorgaande jaren speelt daarbij geen rol. De vergelijkingsobjecten kunnen daarom ook per jaar verschillen. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
12. De taxateur heeft de woning getaxeerd op € 3.300.000, €384.000 boven de vastgestelde WOZ-waarde. Op de zitting heeft hij toegelicht dat het lastig is om voor dergelijke landhuizen geschikte vergelijkingsobjecten te vinden. Hij heeft ieder vergelijkingsobject geselecteerd vanwege specifieke kenmerken die overeenkomen met de woning. Voor elk vergelijkingsobject heeft de taxateur op de zitting toegelicht waarom hij dat object heeft gekozen en waarvoor hij het heeft gebruikt. Hij heeft ook de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning beschreven en toegelicht wat de invloed daarvan is op de waarde. Daarmee heeft hij aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
13. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, voorzitter, en mr. J.J. Catsburg en
mr. R.C. Stijnen, leden, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is gedaan op 22 januari 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.