Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 20/2577, 20/2936 en 20/2937
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van vijf onroerende zaken in [plaats 1] en [plaats 2] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de onroerende zaken ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 31 mei 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en twee taxatiematrixen ingediend.
De zaak is via Skype behandeld op de zitting van 10 mei 2020. Eiser is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Algemeen
1.De WOZ-waarde van een onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
2.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
UTR 20/2577 [adres 1] in [plaats 1]
3.De onroerende zaak [adres 1] in [plaats 1] (de woning) is een in 1959 gebouwde tussenwoning met een berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 114 m2 en ligt op een kavel van 156 m2.
4.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk hoogstens € 410.000,-. Verweerder handhaaft de door hem vastgestelde waarde van € 441.000,-. Hij heeft om die waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van het object is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met vergelijkingsobjecten die eveneens tussenwoningen zijn, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde straat gelegen. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen het object en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de woning vergeleken zou moeten worden met [adres 2] in [plaats 1] . De verkoop daarvan in het voorjaar van 2019 toont volgens eiser aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft [adres 2] buiten beschouwing gelaten omdat er volgens hem voldoende andere, meer passende verkopen beschikbaar waren. De rechtbank merkt op dat het aan verweerder is om de vergelijkingsobjecten aan te voeren die de door hem vastgestelde waarde het beste onderbouwen. Het louter aanvoeren van een ander object is dus niet voldoende om de vastgestelde waarde niet aannemelijk te achten.
8. Volgens eiser is het vergelijkingsobject aan de [adres 3] niet bruikbaar, omdat dat recent uitgebouwd en zeer luxe is. Uit de door verweerder overgelegde taxatiematrix en de toelichting ter zitting blijkt dat verweerder hiermee in de waardering rekening heeft gehouden door de staat van onderhoud als goed en de voorzieningen als luxe te kwalificeren, terwijl bij de woning de staat van onderhoud op voldoende en de voorzieningen op normaal zijn gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank is [adres 3] door met deze factoren rekening te houden wel bruikbaar als referentieobject. De beroepsgronden slagen niet.
UTR 20/2936 [adres 4] in [plaats 1]
9. De onroerende zaak [adres 4] in [plaats 1] (de garagebox) is een in 1960 gebouwde garagebox. Deze heeft een oppervlakte van ongeveer 18 m2 en ligt op een kavel van 19 m2.
7.Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de door hem vastgestelde waarde van € 30.000,-. Hij heeft om die waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
8.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van het object is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met drie andere garageboxen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde wijk gelegen, één ervan ligt ook aan het [locatie 1] . Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen het object en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk gemaakt.
9.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
10. Eiser heeft opmerkingen gemaakt over de vergelijkbaarheid van enkele objecten uit het taxatieverslag, die niet terugkomen in de taxatiematrix en dus in beroep geen rol meer spelen. Over de vergelijkingsobjecten uit de taxatiematrix heeft eiser aangevoerd dat [adres 5] voor een hogere prijs is verkocht omdat de ligging gunstiger en het onderhoud beter is. Eiser vindt het terecht dat de staat van onderhoud van de garagebox door verweerder is gesteld op matig.
11. Naar het oordeel van de rechtbank is [adres 5] goed vergelijkbaar aangezien deze garagebox in dezelfde straat gelegen is en van hetzelfde bouwjaar is. Verweerder heeft er in de taxatiematrix rekening mee gehouden dat de staat van onderhoud van die garagebox beter is dan van de garagebox. Voor zover de stelling van eiser dat de ligging van [adres 5] waardeverhogend is opgaat – wat verweerder gemotiveerd in twijfel trekt – ligt de prijs per m2 van de garagebox zo ver onder die van het vergelijkingsobject [adres 5] dat de rechtbank hierdoor niet gaat twijfelen aan de aannemelijkheid van de vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
UTR 20/2937 [adres 6] , [adres 7] en [adres 8]
12. De onroerende zaken aan [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] in [plaats 2] (de garageboxen) zijn drie in 2013 gebouwde garageboxen met elk een oppervlakte van 18 m2. Het zijn drie afzonderlijke objecten.
13. Verweerder heeft de waarde van elk van de drie garageboxen vastgesteld op € 30.000,- en handhaaft deze waarden. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 25.000,-.
14. Eiser stelt zich op het standpunt dat moet worden uitgegaan van het bedrag waarvoor hij de garageboxen in april 2019 heeft gekocht. Hij heeft de garageboxen van een onafhankelijke derde gekocht voor een koopprijs van totaal € 75.000,-. Eiser heeft geopteerd voor een met omzetbelasting belaste levering, maar de omzetbelasting van € 15.750,- moet volgens eiser niet worden meegerekend bij het bepalen van de eigen aankoopprijs. Verweerder vindt dat niet kan worden uitgegaan van de eigen aankoopprijs. Hij wijst erop dat het ging om de aankoop van meerdere garageboxen tegelijk terwijl de WOZ-waarde per individueel object moet worden bepaald, dat twee van de garageboxen in verhuurde staat aangekocht zijn en dat de omzetbelasting tot de betaalde koopprijs behoort.
15. Hoewel de rechtbank het met eiser eens is dat een eigen aankoopprijs van rond de waardepeildatum vaak een belangrijk uitgangspunt is, kan het eigen aankoopcijfer in dit geval niet leidend zijn. Volgens vaste rechtspraak kan voor de bepaling van de WOZ-waarde namelijk niet worden aangesloten bij aankoopprijzen waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. [1] Dat is hier het geval. Partijen zijn het erover eens dat de verhuurde staat ten tijde van de aankoop invloed had op de waarde van de garageboxen, al verschillen zij in hun standpunt of de verhuur waardeverhogend of waardeverlagend is. Alleen al door de aankoop in verhuurde staat kan voor de bepaling van de WOZ-waarde niet worden uitgegaan van de door eiser betaalde koopprijs. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verwezen naar de verkoop van [adres 9] op 30 januari 2019 voor € 30.750,-. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat er geen taxatiematrix is gemaakt, omdat rond de waardepeildatum niet meer objecten zijn verkocht die goed vergelijkbaar zijn. Het complex waarop de garageboxen liggen is namelijk een afgesloten park. Dat is bijvoorbeeld niet het geval bij de andere vergelijkingsobjecten uit het taxatieverslag. Verweerder heeft de verkoop van [adres 9] geanalyseerd en de verkoopprijs ligt in lijn met andere, eerdere verkopen aan de [locatie 2] . Eiser heeft ter zitting aangegeven dat hij de vergelijking met één ander object te weinig vindt.
17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de garageboxen niet te hoog is vastgesteld. Het vergelijkingsobject is een soortgelijke garagebox met dezelfde oppervlakte en hetzelfde bouwjaar als de garageboxen en ligt op hetzelfde complex. Doordat er geen andere transacties van vergelijkbare objecten beschikbaar waren heeft verweerder zich maar op één vergelijkingsobject gebaseerd, maar de rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze onderbouwing te twijfelen.
Conclusie
18. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder ten aanzien van alle objecten aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. G.M.T.M. Sips, griffier. De beslissing is uitgesproken op 10 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze uitspraakte ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat