Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8263680 UC EXPL 20-325 MGdV/30360
Vonnis van 23 juni 2021
inzake
de stichting
Stichting Bo-Ex '91,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Bo-Ex,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.H. Andreae,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde sub 1] c.s.,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A.P. van Stralen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 januari 2020 met 17 producties;
- de conclusie van antwoord van 12 februari 2020 met 2 producties;
- de aanvullende producties 18 tot en met 26 van Bo-Ex;
- de aanvullende productie 27 van Bo-Ex.
1.2.
Op 11 september 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Bo-Ex was de heer [A] , [functie] , aanwezig met de gemachtigde
mr. M.H. Andreae. De heer [gedaagde sub 1] en mevrouw [gedaagde sub 2] zijn verschenen samen met hun gemachtigde mr. A.P. van Stralen. [gedaagde sub 1] c.s. zijn bijgestaan door de tolk A.H.H. AL Nima. Ook mevrouw [B (achternaam)] , de onderbuurvrouw van [gedaagde sub 1] c.s., was bij de zitting aanwezig. Door of namens partijen is antwoord gegeven op de vragen van de kantonrechter en zijn de standpunten nader toegelicht aan de hand van een pleitnota. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de zitting.
1.3.
Na de zitting is proces-verbaal opgemaakt waarin enkele ter zitting gemaakte afspraken zijn opgenomen. De afspraken komen er op neer dat als Bo-Ex over [gedaagde sub 1] c.s. gedurende drie maanden geen meldingen van overlast zou ontvangen, Bo-Ex zou proberen hen te bemiddelen naar een andere woning en als er in die periode wel meldingen van overlast ontvangen zouden worden dat dan vonnis zou volgen. Verder zouden [gedaagde sub 1] c.s. onderzoeken of zij in aanmerkingen zouden komen voor een andere woning in verband met medische urgentie vanwege de gezondheidstoestand van mevrouw [gedaagde sub 2] .
1.4.
Bij akte van 30 december 2020 heeft Bo-Ex bericht dat [gedaagde sub 1] c.s. zich niet aan de afspraken hebben gehouden omdat zij meldingen heeft ontvangen van overlast. Bo-Ex verzoekt daarom om de vorderingen toe te wijzen zoals opgenomen in de dagvaarding. Bij akte van 16 februari 2021 hebben [gedaagde sub 1] c.s. gereageerd op de akte van Bo-Ex. In de akte betwisten [gedaagde sub 1] c.s. dat zij overlast hebben veroorzaakt en stellen zij dat er enkel normale leefgeluiden te horen zijn geweest. [gedaagde sub 1] c.s. stellen dat er volgens hen drie praktische oplossingen zouden kunnen zijn, namelijk dat zij verhuizen indien de aangevraagde medische urgentie wordt toegewezen, dat Bo-Ex meewerkt aan een woningruil of dat er een isolerend extra plafond in de woning van [B (achternaam)] wordt geplaatst. [gedaagde sub 1] c.s. blijven van mening dat de gevorderde ontbinding niet kan worden toegewezen.
1.5.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Vanaf 5 juli 2017 verhuurt Bo-Ex aan [gedaagde sub 1] c.s. een woning gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] . Het betreft een vierkamerwoning op de vierde verdieping van een complex van woningen. [gedaagde sub 1] c.s. wonen samen met twee van hun dochters in de woning. [gedaagde sub 1] c.s. hebben kleinkinderen van hun andere dochters die regelmatig bij hen op bezoek komen.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van Bo-Ex van toepassing verklaard.
2.3.
Vanaf 24 juli 2017 heeft Bo-Ex regelmatig meldingen van overlast ontvangen van de onderburen van [gedaagde sub 1] c.s., de familie [B (achternaam)] . De gemelde overlast had met name betrekking op de kleinkinderen van [gedaagde sub 1] c.s. en bestond uit hard rennen, stampen op de vloer, schreeuwen en lawaai van vallend speelgoed / schuivende voorwerpen over de vloer. Deze meldingen zijn voor Bo-Ex aanleiding geweest om [gedaagde sub 1] c.s. op 20 februari 2018 te dagvaarden. In die procedure heeft Bo-Ex voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, onder oplegging van een gedragsaanwijzing.
2.4.
Tijdens een comparitie van partijen op 31 mei 2018 hebben partijen afspraken gemaakt over het houden van een luistertest / descente in de woning van [gedaagde sub 1] c.s. De descente heeft plaatsgevonden op 20 juni 2018, waarbij de kantonrechter niet aanwezig was maar de advocaten van partijen wel.
2.5.
Partijen hebben in het kader van voornoemde procedure uiteindelijk overeenstemming bereikt over afspraken met betrekking tot het ontvangen van bezoek en het laten logeren van de kleinkinderen van [gedaagde sub 1] c.s. De afspraken zijn in oktober 2018 vastgelegd in een Allonge op de huurovereenkomst (hierna: Allonge), die door zowel Bo-Ex als [gedaagde sub 1] c.s. is ondertekend. Voornoemde procedure bij de kantonrechter is, vanwege de gemaakte afspraken, ingetrokken.
2.6.
In de Allonge is, kort gezegd, bepaald dat er tot 1 januari 2019 geen kleinkinderen in de woning van [gedaagde sub 1] c.s. zouden blijven slapen en dat bezoek uiterlijk om 21.00 uur de woning zou verlaten. Als er geen overlastklachten meer zouden zijn, dan zouden de kleinkinderen vanaf 1 januari 2019 weer één keer in de twee weken op zaterdag mogen blijven slapen. Als dat goed zou gaan, zou de regeling uitgebreid worden naar één keer per week logeren op zaterdag. Bij herhaalde overlast zou Bo-Ex echter een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning aanhangig maken.
2.7.
Vanaf begin januari 2019 heeft Bo-Ex weer overlastmeldingen ontvangen van de familie [B (achternaam)] . Naast overlast van de kleinkinderen wordt nu eveneens overlast gemeld in verband met harde muziek, harde televisie en hard praten. De advocaat van Bo-Ex heeft vanwege de meldingen diverse malen contact opgenomen met de advocaat van [gedaagde sub 1] c.s.
2.8.
Bij brief van 22 oktober 2019 heeft Bo-Ex aangekondigd een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst te starten als de (ervaren) overlast niet zou worden gestaakt en [gedaagde sub 1] c.s. zich niet aan de in de Allonge gemaakte afspraken zou houden.
3.Het geschil
De vorderingen van Bo-Ex
3.1.
Bo-Ex vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] . Subsidiair vordert Bo-Ex, kort gezegd, voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en het opleggen van gedragsaanwijzingen aan [gedaagde sub 1] c.s, op straffe van een dwangsom en (zowel primair als subsidiair) veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Bo-Ex dat [gedaagde sub 1] c.s. tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen als goed huurders, omdat zij ondanks waarschuwingen geluidsoverlast blijven veroorzaken. Volgens Bo-Ex maken [gedaagde sub 1] c.s. dusdanig veel geluid dat dit niet (meer) als normale woon- en leefgeluiden kan worden beschouwd. Er zijn nadere afspraken gemaakt in de Allonge, maar volgens Bo-Ex houden [gedaagde sub 1] c.s. zich niet aan die afspraken. Bo-Ex stelt dat zij op grond van
artikel 7:204 lid 3 BW Pro dient op te treden tegen overlast veroorzakende huurders. De tekortkoming van [gedaagde sub 1] c.s. is zodanig ernstig dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Als de primaire vordering tot ontbinding en ontruiming niet toegewezen wordt, dan is Bo-Ex van mening dat de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbonden dient te worden en dat aan [gedaagde sub 1] c.s. specifieke gedragsaanwijzingen opgelegd moeten worden die er op gericht zijn de overlast te stoppen.
Het verweer van [gedaagde sub 1] c.s.
3.3.
[gedaagde sub 1] c.s. betwisten dat zij ernstige geluidsoverlast veroorzaken. [gedaagde sub 1] c.s. zijn van mening dat de geluiden die de onderburen horen, normale woon- en leefgeluiden zijn. De woning is gehorig en volgens [gedaagde sub 1] hebben zij er alles aan gedaan om overlast te voorkomen, zoals het aanbrengen van een ondervloer onder het laminaat en het neerleggen van geluidsabsorberende kleden.
De ‘last’ die de onderburen wellicht ondervinden, kan niet worden geobjectiveerd en kan niet worden gekwalificeerd als overlast. Er is bovendien slechts sprake van meldingen van de onderburen, terwijl er van de buren aan de linkerkant en de rechterkant van de woning nooit meldingen van overlast zijn geweest. Bo-Ex is er naar de mening van [gedaagde sub 1] c.s. niet in geslaagd om te bewijzen dat er daadwerkelijk sprake is van abnormale geluidsoverlast. Er is daarom volgens [gedaagde sub 1] c.s. geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.
Ook de verzochte gedragsaanwijzing gaat volgens [gedaagde sub 1] c.s. te ver, omdat de woning zeer gehorig is en omdat ‘het last hebben van een ander’ altijd een subjectieve component heeft. Bovendien vormt de in de gedragsaanwijzing gevraagde beperking op het ontvangen van bezoek en laten logeren van kleinkinderen volgens [gedaagde sub 1] c.s. een te grote inbreuk op het recht op privacy en het recht op gezinsleven. [gedaagde sub 1] c.s. concluderen dan ook tot afwijzing van de vorderingen van Bo-Ex en veroordeling van Bo-Ex in de proceskosten.
4.De beoordeling
Wat vindt de kantonrechter?
4.1.
Artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.2.
Ingevolge de jurisprudentie van de Hoge Raad (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810) moet de “tenzij-bepaling” zo worden uitgelegd dat ontbinding van een overeenkomst alleen gerechtvaardigd is indien sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die van voldoende gewicht is. Bij de beoordeling hiervan moet gelet worden op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, de aard en ernst van de tekortkoming en het concrete belang dat de partij die tekort geschoten is, heeft bij het voortduren van de overeenkomst.
4.3.
Eén van de verplichtingen die de huurder heeft, is om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro). Als een huurder zich niet gedraagt als een goed huurder, kan er sprake zijn van een tekortkoming in nakoming van de overeenkomst. Wanneer een huurder zich als goed huurder gedraagt, of van welke gedragingen een huurder zich dient te onthouden, is verder uitgewerkt in de Algemene Voorwaarden van Bo-Ex. Zo is in artikel 6.14 bepaald dat een huurder ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
4.4.
Bo-Ex wil dat de huurovereenkomst ontbonden wordt omdat [gedaagde sub 1] c.s. volgens haar overlast veroorzaken en zich niet houden aan de afspraken in de Allonge die bedoeld waren om de overlast te beperken. De kantonrechter is van oordeel dat de vorderingen van Bo-Ex, zowel primair als subsidiair, niet kunnen worden toegewezen en zal hierna uitleggen waarom.
4.5.
Vanaf 2017 ontvangt Bo-Ex klachten over [gedaagde sub 1] c.s. Die klachten zijn echter enkel afkomstig van de onderburen van [gedaagde sub 1] c.s. Het gaat daarbij (samengevat) om het maken van geluid tot in de avond en in de nacht (door bezoek, geren van kinderen, harde muziek / hard tv aan, hard praten en een huilende baby), het laten vallen van speelgoed op de vloer en het schuiven met meubels. Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeren de geluiden zelf als normale woon- en leefgeluiden. Doordat de woning van [gedaagde sub 1] c.s. echter (erg) gehorig is – zoals partijen gezamenlijk hebben vastgesteld tijdens de descente – klinken zelfs deze normale woon- en leefgeluiden hard door voor de onderburen. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling de indruk gekregen dat [gedaagde sub 1] c.s. weldegelijk geprobeerd hebben om rekening te houden met de onderburen, maar dat dat – gelet op de gehorigheid van de woning – een lastige opgave is en dat de familie [B (achternaam)] op haar beurt (inmiddels) niet veel meer kan hebben van [gedaagde sub 1] c.s.
4.6.
Het voorgaande brengt echter niet mee dat daarmee sprake zou zijn van overlast of hinder voor omwonenden als bedoeld in voornoemde Algemene Voorwaarden die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarbij is van ook belang dat de buren aan de linkerkant en de rechterkant van de woning van [gedaagde sub 1] kennelijk geen overlast ervaren. Dit is moeilijk voorstelbaar als er daadwerkelijk sprake zou zijn van ernstige geluidsoverlast.
4.7.
Indien en voor zover er al vastgesteld zou kunnen worden dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat [gedaagde sub 1] c.s. zich niet aan de afspraken uit de Allonge hebben gehouden door na 21.00 uur bezoek te ontvangen en kleinkinderen te laten logeren, dan geldt dat deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Met de inhoud van deze afspraken wordt immers een inbreuk gemaakt op de fundamentele rechten van [gedaagde sub 1] c.s. op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer en gezinsleven. Bovendien zou toewijzing van de primaire vordering van Bo-ex betekenen dat [gedaagde sub 1] c.s. uit de woning moeten vertrekken. Dat is dusdanig ingrijpend dat voornoemde eventuele tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dit niet rechtvaardigt. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat de primaire vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning moeten worden afgewezen.
4.8.
Subsidiair heeft Bo-Ex de voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd met oplegging van diverse gedragsaanwijzingen. Bo-Ex heeft in haar akte van
30 december 2020 geschreven dat zij denkt dat het opleggen van gedragsaanwijzingen niet meer aan de orde is, omdat (volgens haar) [gedaagde sub 1] c.s. zich niet aan dergelijke afspraken kan houden. De kantonrechter is (ook) van oordeel dat het niet zinvol zou zijn om de gevraagde gedragsaanwijzingen op te leggen aan [gedaagde sub 1] c.s. omdat er ondanks afspraken telkens weer meldingen binnenkomen van de onderburen van [gedaagde sub 1] c.s. De verwachting is dat dit hoe dan ook zal blijven gebeuren omdat de woning nu eenmaal erg gehorig is. Zoals hiervoor is overwogen, kan bovendien niet worden vastgesteld dat sprake is van abnormale geluidsoverlast die (voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Verder maken (een deel van) de gevraagde gedragsaanwijzingen een dusdanige inbreuk op fundamentele rechten van [gedaagde sub 1] c.s. dat de kantonrechter de gedragsaanwijzingen reeds daarom niet kan opleggen. Ook de subsidiaire vorderingen worden daarom afgewezen.
De proceskosten
4.9.
Omdat Bo-Ex in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij in de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. veroordeeld. De proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op € 450,00
(2,5 punt x tarief van € 180,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van Bo-Ex af;
5.2.
veroordeelt Bo-Ex tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 450,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Wilken, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2021.