ECLI:NL:RBOVE:2023:2884

• Datum uitspraak: 24 juli 2023
• Publicatiedatum: 24 juli 2023
• Zaaknummer: 10448165 \ CV EXPL 23-1316
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.J. Haarhuis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming wegens schending huurovereenkomst en huurachterstand

De huurder had een vervangende woning gehuurd na brand in zijn vorige woning, waarbij in de bijlage van de huurovereenkomst was vastgelegd dat inwoning van familie, behalve tijdelijke verblijf van de kleindochter, niet was toegestaan. Ondanks deze afspraak liet de huurder zijn zoon, schoondochter en kleinkinderen permanent in de woning verblijven, wat een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst vormt.

Daarnaast is er een huurachterstand ontstaan die tijdens de procedure verder is opgelopen. De huurder voerde verweer met onder meer een beroep op misbruik van omstandigheden en schending van privacyrechten, maar deze verweren werden door de kantonrechter verworpen. De belangen van de verhuurder wegen zwaarder dan het woonbelang van de huurder.

De rechtbank veroordeelt de huurder om binnen één maand na betekening de woning te ontruimen en te ontruimen houden, tot betaling van de huurachterstand en een bedrag voor elke maand dat de woning niet ontruimd is. Tevens wordt de huurder veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: De huurder wordt veroordeeld tot ontruiming binnen één maand en betaling van huurachterstand en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer: 10448165 \ CV EXPL 23-1316

Vonnis in kort geding van 24 juli 2023

in de zaak van

de stichting

WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS ,

gevestigd te [vestigingsplaats],

eisende partij,

hierna te noemen: De Woonplaats,

gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. L.S. Pross.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van 24 april 2023,
- de mondelinge behandeling op 15 mei 2023, waar [gedaagde] niet is verschenen,

- het e-mailbericht van mr. Pross van 17 mei 2023,

- het stelbericht van mr. Pross van 22 mei 2023,
- het e-mailbericht met productie van 5 juli 2023 namens [gedaagde],

- het e-mailbericht met producties van 7 juli 2023 namens De Woonplaats,
- de voortzetting van de mondelinge behandeling op 10 juli 2023,
- de pleitnota van [gedaagde].

2. Inleiding

2.1.

In deze procedure draait het met name om de vraag of [gedaagde] veroordeeld moet worden tot ontruiming van de door hem van De Woonplaats gehuurde woning. Subsidiair is aan de orde of hem een gedragsaanwijzing moet worden opgelegd. De Woonplaats vordert tot slot betaling van de huurachterstand en de proceskosten.

2.2.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat de primaire vordering tot ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is. Het door [gedaagde] laten inwonen van zijn zoon, schoondochter en kleinkinderen in het gehuurde kwalificeert als een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarnaast heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan, die gedurende de procedure verder opgelopen is.

3. De feiten

3.1.

[gedaagde] huurde van De Woonplaats de woning aan de [adres 1]. Deze woning is in september 2022 (deels) uitgebrand. Vanaf 31 oktober 2022 huurt [gedaagde] van De Woonplaats de woning aan de [adres 2] (verder: het gehuurde).

3.2.

De Woonplaats heeft [gedaagde] het gehuurde als vervangende woning aangeboden en hem daarbij te kennen gegeven dat zij slechts zou overgaan tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst als hij de “bijlage huurovereenkomst” zou tekenen.

3.3.

Partijen zijn op 31 oktober 2022 de “bijlage huurovereenkomst” overeengekomen. In deze “bijlage huurovereenkomst” is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“(…) Deze bijlage huurovereenkomst is voor u opgesteld, omdat wij u een nieuw woningaanbod doen naar aanleiding van de brand van de woning aan de [adres 1].

Door ondertekening van deze bijlage gaat u akkoord met de gestelde voorwaarden.

Deze bijlage maakt onlosmakelijk deel uit van de huurovereenkomst met ingangsdatum 31 oktober 2022 voor het adres [adres 2] tussen partijen (…)

(…) Doelstelling: Het correct bewonen van de woning en het voorkomen van overlast.

Voorwaarden: - Inwonen van familie of andere derden is niet toegestaan, met uitzondering van (tijdelijk) verblijf van uw kleindochter; -Uw familie zal zelf op zoek moeten naar een woning, al dan niet met hulp van begeleiding en het Wijkteam; - De Woonplaats is niet verantwoordelijk voor huisvesting van uw familie.

Indien blijkt dat uw familie of anderen toch inwonen zal De Woonplaats juridische stappen ondernemen. (…)”

3.4.

[gedaagde] heeft zijn zoon, schoondochter en kleinkinderen in het gehuurde laten inwonen en heeft een huurachterstand laten ontstaan.

4. Het geschil

4.1.

De Woonplaats vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair 1. [gedaagde] veroordeelt om binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning aan de [adres 2] met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan De Woonplaats op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden;

subsidiair 2. [gedaagde] bij wijze van ordemaatregel als gedragsaanwijzing oplegt dat:
a. hij zich als goed huurder dient te gedragen;
b. hij het gehuurde naar behoren dient te onderhouden;

c. hij geen personen in het gehuurde laat inwonen anders dan met voorafgaande schriftelijke toestemming van De Woonplaats, bij gebreke waarvan [gedaagde] wordt veroordeeld binnen acht dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het gehuurde met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan De Woonplaats op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden;

primair en subsidiair

3. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de huurachterstand van € 1.172,63, te vermeerderen met een bedrag van € 547,48 voor elke maand - een gedeelte van de maand te zien als een maand - waarop het gehuurde niet naar behoren is ontruimd door [gedaagde];

4. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en in de nakosten.

4.2.

Aan haar vordering legt De Woonplaats ten grondslag dat [gedaagde] langdurig en ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en de wet. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan, hij verwaarloost het gehuurde en onderhoudt het gehuurde niet voldoende. Verder laat [gedaagde] zijn zoon, schoondochter en kleinkinderen zonder toestemming van De Woonplaats in het gehuurde wonen, wat in strijd is met de (bijlage) huurovereenkomst. Ten slotte veroorzaakt [gedaagde], dan wel zijn inwonende familie, overlast voor omwonenden.

4.3.

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering van De Woonplaats.

4.4.

Op de (overige) stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader worden ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

Het spoedeisend belang volgt naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam uit de aard van de vordering tot ontruiming.

Ontruiming

5.2.

Vooropgesteld wordt dat een bij voorlopige voorziening uitgesproken veroordeling tot ontruiming een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel is. Gezien de ernst van de gevolgen voor de betrokken huurder kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening slechts worden uitgesproken als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, wanneer zijn oordeel wordt gevraagd, de huurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en daaropvolgend de ontruiming van het gehuurde zal veroordelen.

5.3.

In artikel 6:265 BW is bepaald dat elke tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

5.4.

De kantonrechter overweegt als volgt. In de bijlage bij de huurovereenkomst, die onlosmakelijk deel uitmaakt van de huurovereenkomst, is uitdrukkelijk opgenomen dat inwoning door familie van [gedaagde] (zoals eerder in de woning aan de [adres 1]) niet is toegestaan. Vast staat dat [gedaagde] zijn zoon, schoondochter en kleinkinderen ondanks de aanvullend gemaakte afspraken in het gehuurde laat wonen. Daarmee staat vast dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

5.5.

Dat er bij het aangaan van de “bijlage huurovereenkomst” sprake is geweest van misbruik van omstandigheden door De Woonplaats, zoals [gedaagde] heeft betoogd, is de kantonrechter in deze procedure niet gebleken. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij bij het tekenen van de “bijlage huurovereenkomst” wist dat het gevolg daarvan was dat hij zijn zoon, schoondochter en kleinkinderen niet mocht laten inwonen bij hem. Desalniettemin heeft hij de “bijlage huurovereenkomst” getekend. Vervolgens heeft hij zijn familie toch bij hem laten inwonen, omdat hij hen niet “op straat kon zetten”. De Woonplaats was echter niet verplicht zijn familie bij [gedaagde] te laten inwonen of hen vervangende woonruimte te bieden, gelet op het gegeven dat de zoon en schoondochter van [gedaagde] geen medehuurders van de woning aan de [adres 1] waren en ook niet is gebleken dat zij daar met toestemming van De Woonplaats woonden. Door [gedaagde] een vervangende woning aan te bieden die geschikt is voor hem, maar niet voor bewoning door drie volwassenen en (twee) kinderen, heeft De Woonplaats voldaan aan haar verplichtingen jegens [gedaagde]. Misschien heeft zij bij het aanbieden van het gehuurde gebruik gemaakt van de gelegenheid om het probleem van inwoning van familie en overlast, al aanwezig op de [adres 1], op te lossen, maar gelet op het voorgaande is van misbruik van omstandigheden geen sprake. Dat [gedaagde] de Nederlandse taal onvoldoende beheerst om de bepalingen van de bijlage te begrijpen, is de kantonrechter, mede gelet op zijn verklaringen ter zitting in het Nederlands, niet gebleken.

5.6.

Ook het verweer van [gedaagde] dat de overeengekomen voorwaarden in de “bijlage huurovereenkomst” een inbreuk maken op het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer en het gezinsleven kan hem niet baten. Ter zitting is de kantonrechter gebleken dat de zoon en schoondochter van [gedaagde] ongeveer 40 jaar oud zijn en dus meerderjarig. Verder is het [gedaagde] wel toegestaan zijn kleindochter (tijdelijk) bij hem te laten verblijven. Anders dan in de door hem aangehaalde jurisprudentie (ECLI:NL:RBMNE:2021:2618), waar het ging om overtreding van gemaakte afspraken door het na 21:00 uur ontvangen van bezoek en het incidenteel laten logeren van kleinkinderen, gaat het in het onderhavige geval om permanente inwoning van zijn zoon, schoondochter en kleinkinderen. Het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer en het gezinsleven gaat niet zo ver dat daarmee inwoning door een meerderjarige zoon met zijn familie zonder toestemming van een verhuurder wordt beschermd.

5.7.

Verder staat vast dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van (grosso modo) twee maanden. [gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst en de wet gehouden de huurpenningen tijdig aan De Woonplaats te betalen.

De huurachterstand is, op zichzelf beschouwd, onvoldoende om in een bodemprocedure te komen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming, maar kwalificeert wel als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat er in het kader van vroegsignalering geen brieven zijn gestuurd geldt dat De Woonplaats ter zitting onbetwist heeft gesteld dat de gemeente Enschede sinds februari 2023 de huurpenningen direct voor [gedaagde] aan De Woonplaats voldoet en op de hoogte is van de huurachterstand, zodat de kantonrechter aan dit verweer voorbij zal gaan.

5.8.

De volgende vraag is of het voldoende aannemelijk is dat de hiervoor genoemde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst in een bodemprocedure tot de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen leiden.

5.9.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de belangen van De Woonplaats bij de ontruiming zwaarder dienen te wegen dan het woonbelang van [gedaagde]. Het tegen de specifieke afspraken in zonder de toestemming van De Woonplaats laten inwonen van zijn zoon, schoondochter en kleinkinderen kwalificeert als een ernstige tekortkoming. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard zelf geen einde te willen maken aan de inwoning van zijn familie, en daarmee aan de tekortkoming. Bezien in samenhang met de huurachterstand is voldoende aannemelijk dat dit in een eventuele bodemprocedure tot het oordeel zal leiden dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn zal worden vastgesteld op één maand na betekening van dit vonnis.

5.10.

Hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht ter zake overlast veroorzaakt door [gedaagde] (of zijn familie) en verwaarlozing en het niet onderhouden van het gehuurde behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking meer.

Huurachterstand

5.11.

De Woonplaats vordert betaling van de huurachterstand van € 1.172,63. Ter zitting heeft De Woonplaats onweersproken gesteld dat de actuele huurachterstand op dat moment was opgelopen tot een bedrag van € 1.185,12. De vordering tot betaling van € 1.172,63 zal dan ook worden toegewezen.

Proceskosten en nakosten

5.12.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het geding worden veroordeeld. De kantonrechter ziet aanleiding om een extra half punt liquidatietarief salaris gemachtigde toe te kennen, aangezien [gedaagde] zonder tegenbericht niet verschenen is op de mondelinge behandeling op 15 mei 2023. De Woonplaats en haar gemachtigde zijn daar wel verschenen en hebben hiervoor nodeloos kosten moeten maken. De proceskosten worden aan de zijde van De Woonplaats vastgesteld op:

- kosten dagvaarding € 129,86
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde
€ 793,50 (1,5 × tarief van € 529,00)

totaal € 1.051,36

5.13.

De nakosten zullen worden toegewezen als hierna onder de beslissing te vermelden.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 2] met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van sleutels aan De Woonplaats op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.172,63, te vermeerderen met een bedrag van € 547,48 voor elke maand - een gedeelte van de maand te zien als een maand - waarop het gehuurde niet naar behoren door hem is ontruimd;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, begroot op € 1.051,36;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op 132,00;

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op

24 juli 2023. (TD)