Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 20/4534
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juni 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: D. Ruijten)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeenten], de heffingsambtenaar.
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op
€ 363.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen gebruik opgelegd. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2020 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 4 juni 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [taxateur 1] , taxateur. De heffingsambtenaar, mevrouw [A] , is verschenen, vergezeld door de heer [B] .
Overwegingen
1. De onroerende zaak is uit het bouwjaar 1959 met een gebruiksoppervlakte van
760 m2. In het pand zit een kinderdagverblijf en een buitenschoolse opvang ineen.
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 172.000,- en verwijst hiervoor naar een taxatierapport, die zij heeft laten opstellen door taxateurs van [taxateur 1] en [taxateur 2] . De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door haar vastgestelde waarde.
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op de voet van
artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moeten worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze, naar haar oordeel juiste, gezamenlijke opvatting van partijen.
4. In artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de
gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (URIW) - dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van WOZ-waarde is [1] - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft. [2]
5. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door haar verdedigde waarde
van de onroerende zaak niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken.
6. De heffingsambtenaar onderbouwt de door haar verdedigde waarde met het
taxatieverslag TIOX. De onderbouwing van de hierin opgenomen berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaken is gebaseerd op Taxatiewijzer Onderwijs. Voor de onroerende zaak is archetype [typenummer] (een kinderdagverblijf) gehanteerd.
7. Op zitting is gebleken dat het gebruik van de Taxatiewijzer Onderwijs en de daarin
opgenomen gegevens en kengetallen als zodanig niet langer tussen partijen in geschil is. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijk standpunt van partijen.
8. Het geschil spitst zich toe op de door de heffingsambtenaar toepaste
levensduurverlenging.
9. Voor de correctie wegens technische veroudering wordt gekeken naar de levensduur van
de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van de levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving.
10. Volgens de Hoge Raad [3] (HR) is in de parlementaire geschiedenis geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt, zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt ertoe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit. Volgens de HR kan er wel aanleiding zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak. Bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.
11. Eiseres stelt dat ten onrechte is uitgegaan van een levensduurverlenging en het daarmee
later bereiken van een restwaarde. Er heeft geen recente renovatie of andersoortig recent actief ingrijpen plaatsgevonden. Onder verwijzing naar twee uitspraken van het gerechtshof Amsterdam [4] , een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch [5] , en het in voetnoot 2 genoemde arrest van de HR is er geen sprake van een bijzondere omstandigheid die leidt tot een verlenging van de levensduur.
12. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en op zitting toegelicht waarom zij
de levensduurverlenging heeft toegepast. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd dat de onroerende zaak volledig functioneel en operationeel in gebruik is. Daarbij heeft zij erop gewezen dat er sprake is van een lopend huurcontract, waarvan niet te verwachten is dat deze op korte termijn wordt beëindigd. Kennelijk functioneert de onroerende zaak voor eiseres uitstekend. Dit heeft eiseres niet gemotiveerd weersproken. Daarmee is aannemelijk dat de afname van de waarde die de zaak in economische zin heeft voor de eigenaar, zo daarvan in de komende jaren al sprake zal zijn, zich over een langere periode zal uitstrekken dan die waarmee voorheen bij de waardebepaling is rekening gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar toegepaste verlengde levensduur en daarmee de gehanteerde restwaarde alleszins redelijk is.
Conclusie
13. De rechtbank acht de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatieverslag geslaagd in
het bewijs dat zij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. K.S. Smits, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat