Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de Directeur Gemeentebelastingen van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1 Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 14 oktober 1998 (..).
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 10 september 1998, betreffende de beschikking waarbij de waarde van de navolgende onroerende zaken te Amsterdam voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 is vastgesteld:
a-straat 1 op ¦ 978.000;
b-straat 2 op ¦ 1.124.000;
c-straat 3 op ¦ 3.251.000.
Na bezwaar tegen de beschikking zijn de vastgestelde waarden bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en uiteindelijk tot vermindering van de vastgestelde waarden tot:
a-straat 1 ¦ 558.454;
b-straat 2 ¦ 531.666;
c-straat 3 ¦ 1.157.595.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en uiteindelijk tot vermindering van de vastgestelde waarden tot:
a-straat 1 ¦ 849.000;
b-straat 2 ¦ 625.000;
c-straat 3 ¦ 2.968.000, subsidiair ¦ 2.886.000 en meer subsidiair ¦ 1.818.000.
(..) Ter zitting (..).
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaken a-straat 1, b-straat 2 en c-straat 3 te Amsterdam, alle schoolgebouwen.
2.2.1. De school a-straat 1 is gebouwd in 1933 en heeft een bruto vloeroppervlakte van 1023 m2.
2.2.2. Ter berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat verweerder uiteindelijk (in een bijlage bij zijn schrijven van 7 maart 2000) uit van een bedrag aan herbouwkosten ad 1.023 m2 x ¦ 2.200 per m2 = ¦ 2.250.600.
Belanghebbende gaat uiteindelijk uit van ¦ 2.000 per m2 (x 1.023 m2 = ¦ 2.046.000), onderverdeeld in ¦ 1.200 voor ruwbouw, ¦ 600 voor afbouw en ¦ 200 voor installaties.
2.2.3. Verweerder gaat uit van een restwaarde van 25% en een levensduur van 80 jaar. Over de periode 1933-1995 leidt dit tot een afschrijving van 58,3 %.
2.2.4. Belanghebbende gaat uiteindelijk uit van een restwaarde van onderscheidenlijk 25% (ruwbouw), 10% (afbouw) en 15% (installaties) bij een levensduur van onderscheidenlijk 50 jaar, 20 jaar en 15 jaar. Als resultaat daarvan is de restwaarde telkens bereikt.
2.2.5. Tussen partijen staat uiteindelijk vast dat de functionele afschrijving moet worden gesteld op 46,5% en dat de grondwaarde afgerond ¦ 347.000 bedraagt.
2.3.1. De school b-straat 2 is gebouwd in 1954 en heeft een bruto vloeroppervlakte van 871 m2.
2.3.2. Ter berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat verweerder uiteindelijk (in een bijlage bij zijn schrijven van 7 maart 2000) uit van een bedrag aan herbouwkosten ad 871 m2 x ¦ 1.800 per m2 = ¦ 1.567.800.
Belanghebbende gaat uiteindelijk uit van ¦ 1.500 per m2 (x 871 m2 = ¦ 1.306.500), onderverdeeld in ¦ 1.000 voor ruwbouw, ¦ 300 voor afbouw en ¦ 200 voor installaties.
2.3.3. Verweerder gaat uit van een restwaarde van 25% en een levensduur van 50 jaar. Over de periode 1954-1995 leidt dit tot een afschrijving van 61,5%.
2.3.4. Belanghebbende gaat uiteindelijk uit van een restwaarde van onderscheidenlijk 25% (ruwbouw), 10% (afbouw) en 15% (installaties) bij een levensduur van onderscheidenlijk 50 jaar, 20 jaar en 15 jaar. Als resultaat daarvan wordt 61,5% afgeschreven op de ruwbouw en is de restwaarde van de afbouw en de installaties bereikt.
2.3.5. Tussen partijen staat uiteindelijk vast dat de functionele afschrijving moet worden gesteld op 56,8% en dat de grondwaarde afgerond ¦ 365.000 bedraagt.
2.4.1. De school c-straat 3 is gebouwd in 1967 en heeft een bruto vloeroppervlakte van 2623 m2.
2.4.2. Ter berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat verweerder uiteindelijk (in een bijlage bij zijn schrijven van 7 maart 2000) uit van een bedrag aan herbouwkosten ad 2623 m2 x ¦ 1.800 per m2 = ¦ 4.721.400.
Belanghebbende gaat uiteindelijk uit van ¦ 1.600 per m2 (x 2623 m2 = ¦ 4.196.800), onderverdeeld in ¦ 1.000 voor ruwbouw, ¦ 350 voor afbouw en ¦ 250 voor installaties.
2.4.3. Verweerder gaat uit van een restwaarde van 25% en een levensduur van 50 jaar. Over de periode 1967-1995 leidt dit tot een afschrijving van 42%.
2.4.4. Belanghebbende gaat uiteindelijk uit van een restwaarde van onderscheidenlijk 25% (ruwbouw), 10% (afbouw) en 15% (installaties) bij een levensduur van onderscheidenlijk 50 jaar, 25 jaar en 15 jaar. Als resultaat daarvan wordt 42% afgeschreven op de ruwbouw en is de restwaarde van de afbouw en de installaties bereikt.
2.4.5. Tussen partijen staat uiteindelijk vast dat de functionele afschrijving moet worden gesteld op 34,5% en dat de grondwaarde bij schone grond ¦ 1.175.000 bedraagt.
Ter zitting hebben partijen overeenstemming bereikt over de waardedruk die moet worden toegepast in verband met de geconstateerde grondverontreiniging; deze is eenparig gesteld op de helft van ¦ 1.150.000 = ¦ 575.000. De grondwaarde bedraagt derhalve ¦ 1.175.000 minus ¦ 575.000 = ¦ 600.000.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaken a-straat 1, b-straat 2 en c-straat 3 te Amsterdam.
4. Standpunten van partijen
Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
(..)
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Tussen partijen is buiten geschil dat de waarde van de onderhavige onroerende zaken voor de toepassing van de Wet WOZ dient te worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof volgt partijen in die opvatting.
Voorts is tussen partijen buiten geschil dat de waarde niet moet worden bepaald naar de voor Amsterdam geldende waardepeildatum 1 januari 1992, maar - met toepassing van artikel 41, lid 6, van de Wet WOZ - naar de waardepeildatum 1 januari 1995. Ook daarin volgt het Hof de partijen.
5.2. Inzake het pand a-straat 1:
5.2.1. Partijen twisten vooreerst over de herbouwkosten van het pand op de waardepeildatum. Verweerder stelt deze op ¦ 2.200 per m2, belanghebbende op (in totaal) ¦ 2.000 per m2.
Verweerder heeft ter staving gewezen op de bouwkosten van een tweetal vergelijkingsobjecten, uitkomende op respectievelijk ¦ 1.468 en ¦ 1.914 per m2, onder toevoeging van enkele verschillen tussen die objecten en het onderhavige pand. Voorts heeft verweerder gesteld (pleitnota zitting 20 oktober 2000) dat bij de bepaling van de bouwkosten in het bijzonder rekening is gehouden met de moeilijkheidsgraad van het bouwen in Amsterdam.
Ook belanghebbende is bij de bepaling van de bouwkosten uitgegaan van een hogere prijs per m2 dan overigens gemiddeld door haar wordt gehanteerd, zulks in verband met de bijzondere kenmerken van het onderhavige pand.
5.2.2. Beide schattingen van de herbouwkosten zijn gemaakt door deskundigen na opname van het pand en zijn bijzondere kenmerken. Met hun toelichtingen, kort weergegeven onder 5.2.1., hebben partijen het Hof er niet van kunnen overtuigen dat een van beide berekeningswijzen onjuist is. Het Hof houdt daarom beide deskundige visies voor betrouwbaar en stelt de herbouwkosten in goede justitie op het gemiddelde van de door beide partijen gehanteerde kosten.
De vervangingswaarde wordt derhalve gesteld op 1023 x [1/2 x (¦ 2.200 + ¦ 2.000) =] ¦ 2.100 = ¦ 2.148.300.
5.2.3. Vervolgens dient de technische veroudering te worden bepaald. Daarbij dient de invloed van latere wijzigingen mede in aanmerking te worden genomen.
5.2.4. Ter bepaling van de technische veroudering dienen de levensduur en de restwaarde van het pand te worden bepaald. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt naar ruwbouw, afbouw en installaties, zoals belanghebbende verdedigt, doch kan ook een gemiddelde worden gehanteerd.
5.2.5. De begrippen levensduur en de restwaarde van een pand (of onderdelen van een pand) zijn rekenkundige maatstaven die bij aanvang van de gebruiksperiode moeten worden aangelegd ten behoeve van het op evenwichtige wijze verdelen over die periode van de kosten van het pand. Vele onzekerheden spelen daarbij een rol, hetgeen een exacte bepaling van wat rechtens juist is, moeilijk maakt en noopt tot schattingen.
5.2.6. Het onderhavige schoolgebouw is op de waardepeildatum rond 62 jaar oud. Bij een zodanige leeftijd heeft een pand in het algemeen zijn restwaarde bereikt. Zulks kan anders zijn indien tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden, doch daaromtrent zijn door partijen onvoldoende concrete gegevens verstrekt. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat het onderhavige pand zijn restwaarde niet heeft bereikt. Met name de stelling dat het pand ondanks zijn hoge leeftijd - mede dankzij goed onderhoud - nog steeds bruikbaar is, doet daaraan onvoldoende af. Wel kan zulks van invloed zijn voor de vaststelling van de restwaarde, welke hierna aan de orde komt.
5.2.7. Waar het pand zelve zijn restwaarde heeft bereikt, geldt zulks zeker ook voor de daarbij eventueel te onderscheiden afbouw en installaties, welke in het algemeen een kortere levensduur hebben dan de ruwbouw van het pand.
Een onderscheid in afschrijvingspercentages naar de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties, zoals belanghebbende voorstaat, kan derhalve achterwege blijven.
5.2.8. Alsdan resteert als geschilpunt op welke waarde de restwaarde van het pand, eventueel onderverdeeld naar ruwbouw, afbouw en installaties, dient te worden gesteld.
Verweerder stelt die restwaarde op gemiddeld 25% voor het gehele pand. Belanghebbende heeft daartegenover wisselende standpunten ingenomen en stelt de restwaarde, onderscheiden naar ruwbouw, afbouw en installaties, op 20%-20%-20% (taxatierapport 27 november 1997) en uiteindelijk op 25% -10% -15%.
5.2.9. De restwaarde van een pand als het onderhavige schoolgebouw representeert de waarde die het pand heeft aan het eind van de geschatte levensduur daarvan en wel zodanig dat het pand alsdan nog juist bruikbaar is voor het doel waarvoor het is gesticht. Daarbij is niet uitgesloten dat het pand na afloop van de geschatte levensduur, bijvoorbeeld dankzij goed onderhoud, nog bruikbaar blijkt, doch in dat geval zal voortzetting van het gebruik regelmatig tot onderhouds- en investeringskosten nopen zonder dat dit tot een verdere waardedaling van het pand in zijn oorspronkelijke staat leidt.
Zulks geldt in gelijke mate indien het pand wordt onderscheiden naar de elementen ruwbouw, afbouw en installaties.
5.2.10. Verweerder stelt deze restwaarde op 25% voor het gehele pand en heeft daartoe met name gewezen op de hoge bouwkwaliteit.
Belanghebbende stelt uiteindelijk de restwaarde van de ruwbouw op 25%, van de afbouw op 10% en van de installaties op 15%. Inzake de elementen afbouw en installaties heeft belanghebbende, naar ter zitting ook is erkend, geen voldoende onderbouwde gegevens verstrekt. Evenmin heeft belanghebbende de lage restwaarde voldoende gemotiveerd. Gelet op hetgeen onder 5.2.9. is overwogen dient ook voor de elementen afbouw en installaties rekening te worden gehouden met de restwaarde op het moment dat de geschatte levensduur is verstreken en die elementen nog juist voldoen aan de daaraan te stellen eisen. Dat de restwaarde op dat moment lager is dan die van de ruwbouw heeft belanghebbende onvoldoende aannemelijk gemaakt.
5.2.11. Het Hof acht door verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de restwaarde van het gehele pand op 25% kan te worden gesteld. Belanghebbende heeft onvoldoende bewijs bijgebracht voor de stelling dat die restwaarde voor het pand als geheel of voor elementen daarvan lager moet worden gesteld.
5.2.12. Nu partijen niet langer twisten over de functionele afschrijving en de grondwaarde dient de gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand a-straat 1 als volgt te worden vastgesteld:
herbouwkosten pand ¦ 2.148.300
af: technische afschrijving 75% ¦ 1.611.225
= restwaarde 25% ¦ 537.075
af: functionele afschrijving 46,5% ¦ 249.740
¦ 287.335
bij: grondwaarde ¦ 347.000
gecorrigeerde vervangingswaarde ¦ 634.335
af te ronden tot ¦ 634.000.
5.3. Inzake het pand b-straat 2:
5.3.1. Partijen twisten vooreerst over de herbouwkosten van het pand op de waardepeildatum. Verweerder stelt deze op ¦ 1.800 per m2, belanghebbende op (in totaal) ¦ 1.500 per m2.
Verweerder heeft ter staving gewezen op de bouwkosten van een tweetal vergelijkingsobjecten, uitkomende op respectievelijk ¦ 1.662 en ¦ 1.686 per m2. Voorts heeft verweerder gesteld (pleitnota zitting 20 oktober 2000) dat bij de bepaling van de bouwkosten in het bijzonder rekening is gehouden met de moeilijkheidsgraad van het bouwen in Amsterdam.
Belanghebbende is bij de bepaling van de bouwkosten aanvankelijk (taxatierapport 27 november 1997) uitgegaan van een prijs van in totaal ¦ 1.625 per m2 en nadien (bijlage bij schrijven van 5 april 2000) van ¦ 1.500 per m2 met als motivering dat deze normaal gesproken kunnen worden gesteld op circa ¦ 1.600 per m2, terwijl zeer eenvoudige bouw daar iets onder ligt (¦ 1.500 tot ¦ 1.600). Waarom een dergelijke benadering in casu uitkomt op ¦ 1.500 is niet nader toegelicht.
5.3.2. Voormelde schattingen van de herbouwkosten zijn gemaakt door deskundigen na opname van het pand en zijn bijzondere kenmerken. Met hun toelichtingen, kort weergegeven onder 5.3.1., hebben partijen het Hof er niet van kunnen overtuigen welke van de berekeningswijzen de enig juiste is. Het Hof stelt de herbouwkosten daarom in goede justitie op ¦ 1.700 per m2.
De vervangingswaarde wordt derhalve gesteld op 871 x ¦ 1.700 = ¦ 1.480.700.
5.3.3. Belanghebbende wenst de bouwkosten onder te verdelen in ruwbouw (¦ 1.000), afbouw (¦ 300) en installaties (¦ 200).
Verweerder heeft erkend dat een onderverdeling in ruwbouw, afbouw en installaties op zichzelf wel mogelijk is, doch heeft gesteld dat er sinds de oorspronkelijke bouw in de loop der jaren omvangrijke veranderingen/vernieuwingen zijn aangebracht. Concrete gegevens zijn daaromtrent echter niet verstrekt.
5.3.4. Voorts heeft verweerder gesteld dat belanghebbende slechts een gebrekkig inzicht heeft gegeven in de verdeling ruwbouw, afbouw en installaties en in de wijze waarop de levensduur en de restwaarde daarvan zijn bepaald. Voor wat betreft de restwaarde heeft belanghebbende zulks ter zitting erkend. Naar ‘s Hofs oordeel heeft belanghebbende ook de onderverdeling van de totale bouwkosten in ruwbouw, afbouw en installaties en de levensduur daarvan onvoldoende met feitelijke gegevens onderbouwd. Wel acht het Hof door belanghebbende voldoende aannemelijk gemaakt dat de afbouw en de installaties een kortere levensduur hebben dan de ruwbouw.
5.3.4. De begrippen levensduur en de restwaarde van een pand (of onderdelen van een pand) zijn rekenkundige maatstaven die bij aanvang van de gebruiksperiode moeten worden aangelegd ten behoeve van het op evenwichtige wijze verdelen over die periode van de kosten van het pand. Vele onzekerheden spelen daarbij een rol, hetgeen een exacte bepaling van wat rechtens juist is, moeilijk maakt en noopt tot schattingen.
5.3.5. Omtrent de in aanmerking te nemen restwaarde van een pand als het onderhavige schoolgebouw overweegt het Hof voorts dat die restwaarde de waarde representeert die het pand heeft aan het eind van de geschatte levensduur daarvan en wel zodanig dat het pand alsdan nog juist bruikbaar is voor het doel waarvoor het is gesticht. Daarbij is niet uitgesloten dat het pand na afloop van de geschatte levensduur, bijvoorbeeld dankzij goed onderhoud, nog bruikbaar blijkt, doch in dat geval zal voortzetting van het gebruik regelmatig tot onderhouds- en investeringskosten nopen zonder dat dit tot een verdere waardedaling van het pand in zijn oorspronkelijke staat leidt.
Het vorenstaande geldt ook voor de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties bij een onderverdeling van de bouwkosten naar die componenten.
5.3.6. Het onderhavige pand is op de peildatum rond 41 jaar oud. Bij een dergelijke leeftijd hebben de onderdelen afbouw en installaties in het algemeen hun restwaarde bereikt. Zulks kan anders zijn indien tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden, doch daaromtrent zijn door partijen onvoldoende gegevens verstrekt. Verweerder heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat de onderdelen afbouw en installaties hun restwaarde niet hebben bereikt. Met name de stelling dat het pand ondanks zijn relatief hoge leeftijd - mede dankzij goed onderhoud - nog steeds bruikbaar is, doet daaraan onvoldoende af. Wel kan zulks van invloed zijn voor de vaststelling van de restwaarde in de onder 5.3.5. bedoelde zin.
5.3.7. Waar belanghebbende de restwaarde van de ruwbouw, afbouw en installaties heeft bepaald op respectievelijk 25%, 10% en 15% en verweerder voor het gehele pand is uitgegaan van 25%, stelt het Hof de restwaarde van de verschillende onderdelen, bij gebreke van nauwkeurige nadere gegevens, in goede justitie vast op 25%.
5.3.8. Waar uit het vorenoverwogene voortvloeit dat de herbouwkosten zijn te stellen op ¦ 1.700 per m2 en een onderverdeling naar ruwbouw, afbouw en installaties op zichzelf geoorloofd is, doch partijen onvoldoende concrete gegevens hebben verstrekt voor die onderverdeling, zal het Hof deze met inachtneming van het navolgende vaststellen.
5.3.8. Het door belanghebbende aan de ruwbouw toegerekende deel van de bouwkosten (¦ 1.000) stelt het Hof, bij een totaal aan bouwkosten van ¦ 1.700 per m2, in goede justitie op ¦ 1.100 per m2. De geschatte levensduur van 50 jaar acht het Hof aanvaardbaar.
Aan de afbouw en installaties tezamen is dan ¦ 600 toe te rekenen. Deze hebben hun restwaarde bereikt; zie 5.3.6.
5.3.9. Het vorenstaande leidt tot de navolgende berekening van de waarde na technische afschrijving:
ruwbouw: 871 m2 x ¦ 1.100 = ¦ 958.100 minus afschrijving 41 x 1,5% = (rond) ¦ 589.200; saldo ¦ 368.800;
afbouw en installaties 871 m2 x ¦ 600 = ¦ 522.600, restwaarde 25% = (rond) ¦ 130.600;
totaal afgerond ¦ 499.000.
5.3.10. Nu partijen niet twisten over de functionele afschrijving en de grondwaarde dient de gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand b-straat 2 als volgt te worden vastgesteld:
herbouwkosten pand na technische afschrijving ¦ 499.000
af: functionele afschrijving 56,8% (afgerond) ¦ 284.000
¦ 215.000
bij: grondwaarde ¦ 365.000
gecorrigeerde vervangingswaarde ¦ 580.000
5.4. Inzake het pand c-straat 3:
5.4.1. Partijen twisten vooreerst over de herbouwkosten van het pand op de waardepeildatum. Verweerder stelt deze op ¦ 1.800 per m2, belanghebbende op (in totaal) ¦ 1.600 per m2.
Verweerder heeft ter staving gewezen op de bouwkosten van een tweetal vergelijkingsobjecten, uitkomende op respectievelijk ¦ 1.468 en ¦ 1.686 per m2. Voorts heeft verweerder gesteld (pleitnota zitting 20 oktober 2000) dat bij de bepaling van de bouwkosten in het bijzonder rekening is gehouden met de moeilijkheidsgraad van het bouwen in Amsterdam.
Belanghebbende is bij de bepaling van de bouwkosten uitgegaan van een prijs van in totaal ¦ 1.600 per m2 met als motivering dat deze normaal gesproken kunnen worden gesteld op circa ¦ 1.600 per m2, terwijl zeer eenvoudige bouw daar iets onder ligt (¦ 1.500 tot ¦ 1.600).
5.4.2. Beide schattingen van de herbouwkosten zijn gemaakt door deskundigen na opname van het pand en zijn bijzondere kenmerken. Met hun toelichtingen, kort weergegeven onder 5.4.1., hebben partijen het Hof er niet van kunnen overtuigen dat een van beide berekeningswijzen onjuist is. Het Hof stelt de herbouwkosten daarom in goede justitie op het gemiddelde van de door beide partijen gehanteerde kosten = ¦ 1.700 per m2.
De vervangingswaarde wordt derhalve gesteld op 2623 x ¦ 1.700 = ¦ 4.459.100.
5.4.3. Belanghebbende wenst de bouwkosten onder te verdelen in ruwbouw (¦ 1.000), afbouw (¦ 350) en installaties (¦ 250).
Verweerder heeft erkend dat een onderverdeling in ruwbouw, afbouw en installaties op zichzelf wel mogelijk is, doch heeft gesteld dat er sinds de oorspronkelijke bouw in de loop der jaren omvangrijke veranderingen/vernieuwingen zijn aangebracht. Concrete gegevens zijn daaromtrent echter niet verstrekt. Bij een gebouw van 28 jaar oud ligt zulks ook niet voor de hand.
5.4.4. Voorts heeft verweerder gesteld dat belanghebbende slechts een gebrekkig inzicht heeft gegeven in de verdeling ruwbouw, afbouw en installaties en in de wijze waarop de levensduur en de restwaarde daarvan zijn bepaald. Voor wat betreft de restwaarde heeft belanghebbende zulks ter zitting erkend. Naar ‘s Hofs oordeel heeft belanghebbende ook de onderverdeling van de totale bouwkosten in ruwbouw, afbouw en installaties en de levensduur daarvan onvoldoende met feitelijke gegevens onderbouwd. Wel acht het Hof door belanghebbende voldoende aannemelijk gemaakt dat de afbouw en de installaties een kortere levensduur hebben dan de ruwbouw.
5.4.4. De begrippen levensduur en de restwaarde van een pand (of onderdelen van een pand) zijn rekenkundige maatstaven die bij aanvang van de gebruiksperiode moeten worden aangelegd ten behoeve van het op evenwichtige wijze verdelen over die periode van de kosten van het pand. Vele onzekerheden spelen daarbij een rol, hetgeen een exacte bepaling van wat rechtens juist is, moeilijk maakt en noopt tot schattingen.
5.4.5. Omtrent de in aanmerking te nemen restwaarde van een pand als het onderhavige schoolgebouw overweegt het Hof voorts dat die restwaarde de waarde representeert die het pand heeft aan het eind van de geschatte levensduur daarvan en wel zodanig dat het pand alsdan nog juist bruikbaar is voor het doel waarvoor het is gesticht. Daarbij is niet uitgesloten dat het pand na afloop van de geschatte levensduur, bijvoorbeeld dankzij goed onderhoud, nog bruikbaar blijkt, doch in dat geval zal voortzetting van het gebruik regelmatig tot onderhouds- en investeringskosten nopen zonder dat dit tot een verdere waardedaling van het pand in zijn oorspronkelijke staat leidt.
Het vorenstaande geldt ook voor de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties bij een onderverdeling van de bouwkosten naar die componenten.
5.4.6. Het onderhavige pand is op de peildatum rond 28 jaar oud. Bij een dergelijke leeftijd hebben de onderdelen afbouw en installaties in het algemeen hun restwaarde bereikt. Zulks kan anders zijn indien tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden, doch daaromtrent zijn door partijen onvoldoende gegevens verstrekt. Verweerder heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat de onderdelen afbouw en installaties hun restwaarde niet hebben bereikt. Met name de stelling dat het pand - mede dankzij goed onderhoud - nog steeds bruikbaar is, doet daaraan onvoldoende af. Wel kan zulks van invloed zijn voor de vaststelling van de restwaarde in de onder 5.4.5. bedoelde zin.
5.4.7. Waar belanghebbende de restwaarde van de ruwbouw, afbouw en installaties heeft bepaald op respectievelijk 25%, 10% en 15% en verweerder voor het gehele pand is uitgegaan van 25%, stelt het Hof de restwaarde van de verschillende onderdelen, bij gebreke van nauwkeurige nadere gegevens, in goede justitie vast op 25%.
5.4.8. Waar uit het vorenoverwogene voortvloeit dat de herbouwkosten zijn te stellen op ¦ 1.700 per m2 en een onderverdeling naar ruwbouw, afbouw en installaties op zichzelf geoorloofd is, doch partijen onvoldoende concrete gegevens hebben verstrekt voor die onderverdeling, zal het Hof deze met inachtneming van het navolgende vaststellen.
5.4.8. Het door belanghebbende aan de ruwbouw toegerekende deel van de bouwkosten (¦ 1.000) stelt het Hof, bij een totaal aan bouwkosten van ¦ 1.700 per m2, in goede justitie op ¦ 1.100 per m2. De geschatte levensduur van 50 jaar acht het Hof aanvaardbaar.
Aan de afbouw en installaties tezamen is dan ¦ 600 toe te rekenen. Deze hebben hun restwaarde bereikt; zie 5.4.6.
5.4.9. Het vorenstaande leidt tot de navolgende berekening van de waarde na technische afschrijving:
ruwbouw: 2623 m2 x ¦ 1.100 = ¦ 2.885.300 minus afschrijving 28 x 1,5% = ¦ 1.211.826; saldo ¦ 1.673.474;
afbouw en installaties 2623 m2 x ¦ 600 = ¦ 1.573.800, restwaarde 25% = ¦ 393.450;
totaal rond ¦ 2.066.900.
5.4.10. Nu partijen niet twisten over de functionele afschrijving en de grondwaarde (na correctie wegens grondverontreiniging) dient de gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand c-straat 3 als volgt te worden vastgesteld:
herbouwkosten pand na technische afschrijving ¦ 2.066.900
af: functionele afschrijving 34,5% ¦ 713.100
¦ 1.353.800
bij: grondwaarde (na correctie verontreiniging) ¦ 600.000
gecorrigeerde vervangingswaarde ¦ 1.953.800
af te ronden tot ¦ 1.950.000.
6. Proceskosten
Bij de toepassing van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken geldt als hoofdregel dat, indien belanghebbende in het gelijk wordt gesteld, de wederpartij wordt veroordeeld in de proceskosten.
In deze procedure is dhr. A, werkzaam bij Adviesbureau B, voor belanghebbende opgetreden als professionele rechtsbijstandverlener. Gelet op het Besluit proceskosten fiscale procedures wordt de vergoeding gesteld op 2 punten (A.3, 5 en 8) x wegingsfactor 2 x ¦ 710 = ¦ 2.840.
De overige in voormeld Besluit opgenomen voor vergoeding in aanmerking komende kosten behoeven een door belanghebbende te verstrekken specificatie. Deze is evenwel niet in het geding gebracht. Mitsdien gaat het Hof ervan uit dat belanghebbende geen aanspraak maakt op vergoeding van zodanige kosten (vergelijk Hoge Raad 15 juli 1996, nr. 31 168, BNB 1996/332).
7. Beslissing
Het Hof
verklaart het beroep gegrond en vernietigt de bestreden uitspraak;
vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak a-straat 1 tot ¦ 634.000;
vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak b-straat 2 tot ¦ 580.000;
vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak c-straat 3 tot ¦ 1.950.000;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van ¦ 2.840 en wijst de gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
gelast de verweerder het griffierecht ad ¦ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 5 januari 2001 door mrs. Schaap, Kwantes en Rijkels, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.