Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4754
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat)
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op
€ 797.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 3 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een in 2019 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een
gebruiksoppervlakte van 190 m2 en een kaveloppervlakte van 330 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 670.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de
door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is
vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende drie, in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op
26 november 2018 voor € 833.000,-, [adres 3] verkocht op 7 augustus 2019 voor
€ 845.000,- en [adres 4] , verkocht op 6 maart 2019 voor € 755.000,-.
6. Weliswaar betwist eiser de door verweerder in beroep ingebrachte taxatiematrix niet,
maar hij voert aan dat bij de waarde van de woning moet worden uitgegaan van de stichtingskosten. Er is namelijk op 14 april 2018 een koop-aannemingsovereenkomst gesloten. De kosten van de opstal en het meerwerk bedragen € 430.000,- en de kosten van de grond bedraagt € 207.000,- In totaal is dus sprake van € 637.000,- aan stichtingskosten. Dit bedrag dient volgens eiser met 5% naar de waardepeildatum 1 januari 2019 te worden geïndexeerd, hetgeen uitkomt op € 670.000,-. Volgens eiser is dit de waarde in het economisch verkeer. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst eiser naar een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag. [1]
7. Verweerder brengt daar tegenin dat de waardering van de woning in beginsel moet
worden bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. In deze zaak gaat het om een individuele woning die in eigen beheer is gebouwd. Het betreft geen bouwproject dat is gekocht van een zakelijk handelende projectontwikkelaar, zoals het geval is in de door eiser verwezen uitspraak. Volgens verweerder zijn de stichtingskosten van de woning in deze zaak daarom lager dan een door een ontwikkelaar gerealiseerde vrijstaande woning in een bouwproject. Het is daarom niet in overeenstemming met de waarde in het economisch verkeer. Verweerder stelt zich daarom op het standpunt dat hij terecht de vergelijkingsmethode heeft gehanteerd, op grond waarvan volgens hem de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
8. De rechtbank overweegt dat de koop-aannemingsovereenkomst slechts acht maanden
voor de waardepeildatum is gesloten en op zakelijke gronden tot stand is gekomen. Het is niet aannemelijk dat eiser de grond voor een lagere dan de marktconforme prijs heeft kunnen kopen of dat de aannemer eisers woning heeft gebouwd voor een bedrag dat niet marktconform is. Daarom kan van de stichtingskosten van de woning worden uitgegaan om tot de waardebepaling te komen. De rechtbank oordeelt dat verweerder daarom ten onrechte is uitgegaan van de vergelijkingsmethode. Dat betekent dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
10. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde
aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Hij heeft namelijk niet de documentatie ten aanzien van de koop-aannemingsovereenkomst overgelegd, waarmee de stichtingskosten kunnen worden onderbouwd.
11. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beiden niet aannemelijk gemaakt. Rekening
houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 700.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder
aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze
kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 700.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 8 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.