Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-19/00399
uitspraak van 4 augustus 2020
in het geding tussen:
[X] te [Y] (gemeente [Z] ), belanghebbende,
(gemachtigde: [A] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordigers: [B] , [C] en [D] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 mei 2019, nummer SGR 19/153.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [E] te [Y] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 376.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag) van de gemeente [Z] .
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 373.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 juni 2020. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een nieuwbouwwoning in een rij met berging en parkeerplaats. De woning is in 2017 gebouwd en is voorzien van een aanbouw en twee dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 467 m3 (exclusief aanbouw) en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 140 m2.
2.2.
De koop-/aannemingsovereenkomst is op 6 mei 2016 gesloten en bij notariële akte van 19 augustus 2016 heeft de levering van de (bouw)grond aan belanghebbende plaatsgevonden. De woning is opgeleverd in april 2017. De totale koopsom vrij-op-naam, inclusief meerwerk, bedraagt € 352.612.
2.3.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde bij het verweerschrift in hoger beroep een matrix overgelegd die de volgende gegevens bevat (de matrix).
[E]
[F]
[G]
[H]
Soort object
Rijwoning
Rijwoning
Hoekwoning
Rijwoning
Inhoud hoofdgebouw
467 m3
441 m3
435 m3
435 m3
Rekenprijs per m
€ 530
€ 545
€ 582
€ 604
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 247.510
€ 240.287
€ 253.139
€ 262.831
Oppervlakte perceel
140 m2
121 m2
118 m2
116 m2
Rekenprijs per m2
€ 626
€ 675
€ 675
€ 675
Berekende waarde grond
€ 87.600
€ 81.675
€ 79.650
€ 78.300
Rekenprijs bijgebouwen:
Aanbouw
Berging
Parkeerplaats
Dakkapellen
€ 18.126
€ 4.000
€ 10.000
€ 6.000
-
€ 4.000
-
€ 3.000
-
€ 4.000
-
-
-
€ 4.000
-
€ 3.000
WOZ-waarde
€ 373.000
€ 328.000
€ 336.000
€ 348.000
Verkoopdatum
-
4-7-2016
1-11-2016
29-7-2016
Verkoopprijs
-
€ 317.500
€ 332.500
€ 337.500
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende overwogen:
“(…)
6. Het geschil spitst zich toe op de vraag of bij het vaststellen van de waarde van de woning moet worden uitgegaan van de VON-prijs van de woning. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde, meer in het bijzonder de WEV, echter omschreven als "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". De rechtbank overweegt dat een VON-prijs veelal op andere wijze tot stand komt dan een WEV in een vrije markt van vraag en aanbod en de VON-prijs en de WEV van een object daarom niet noodzakelijkerwijs aan elkaar gelijk zijn. De door [belanghebbende] aangevoerde beroepsgronden houden in feite in dat uit de jurisprudentie zou volgen dat, als het te waarderen object kort vóór of kort na de waardepeildatum is gekocht, bij de waardevaststelling altijd van die aankoopprijs zou moeten worden uitgegaan. De rechtbank volgt [belanghebbende] hierin niet. In zijn arrest van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, overwoog de Hoge Raad dat in een dergelijk geval in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de koopprijs de waarde vertegenwoordigt, tenzij een partij feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopprijs de waarde niet weergeeft. Bij dit arrest, en dat geldt ook voor de daarop gebaseerde uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland waarop [belanghebbende] heeft gewezen, is dus duidelijk de mogelijkheid opengelaten om onder omstandigheden aan bedoelde koopprijs voorbij te gaan.
7. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. En aangezien [de Heffingsambtenaar] stelt dat voorbij moet worden gegaan aan de VON-prijs, dient hij feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat die stelling juist is. [De Heffingsambtenaar] heeft daarvoor verwezen naar de door hem ingebrachte matrix en de vastgoedrapporten woningen van de vergelijkingsobjecten.
8. De rechtbank overweegt dat kan worden aangenomen dat de VON-prijs van een object niet de WEV daarvan weergeeft als uit analyse van de VON-prijs en van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten naar voren komt dat de VON-prijs niet in een redelijke verhouding staat tot die verkoopprijzen. In dat geval kan bij het vaststellen van de WOZ‑waarde van de VON-prijs worden afgeweken, als er omstandigheden zijn waaruit die wanverhouding kan worden verklaard. De vergelijkingsobjecten die [de Heffingsambtenaar] heeft gehanteerd zijn [F] , [G] en [H] in [Y] . [F] is een rijwoning uit 2006 met dakkapel en berging, op een kavel van ongeveer 121 m² en met een woninginhoud van ongeveer 441 m³. Dit object is op 4 juli 2016 verkocht voor € 317.500. [G] is een hoekwoning met berging uit 2010, op een kavel van ongeveer 118 m² en met een woninginhoud van ongeveer 435 m³. Dit object is op 1 november 2016 verkocht voor € 332.500. [H] is een rijwoning met berging uit 2010, op een kavel van ongeveer 116 m² en met een woninginhoud van ongeveer 435 m³. Dit object is op 29 juli 2016 verkocht voor € 337.500. Hoewel deze objecten kleiner zijn dan de woning en op kleinere kavels staan, zijn ze, gelet op bouwjaar, woningtype, uitstraling en kwaliteit, voldoende met de woning vergelijkbaar. De analyse van [de Heffingsambtenaar] van de gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten leiden tot prijzen per vierkante meter kavelgrootte en kubieke meter woninginhoud die hoger zijn dan die van de woning en, rekening houdend met de aanwezigheid van de aanbouw, de dakkapellen en de parkeerplaats, alsmede met het tijdsverloop tussen de transactiedatums van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum, tot een waarde van de woning van € 373.000. De rechtbank ziet geen aanleiding te veronderstellen dat deze analyse onjuist zou zijn. Nu de VON-prijs van de woning € 352.000 bedroeg, is de rechtbank van oordeel dat die prijs niet in een goede verhouding staat tot de WEV zoals die naar voren komt uit de analyse van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Deze wanverhouding kan worden verklaard uit het feit dat de overeenkomst tot aankoop van de woning al in mei 2016 is gesloten, dat de woningen binnen het desbetreffende nieuwbouwproject zijn verkocht door inschrijving en dus geen sprake was van tegen elkaar opbiedende partijen en de VON-prijs, naar [de Heffingsambtenaar] onweersproken heeft gesteld, is beïnvloed door het gronduitgiftebeleid van de gemeente.
9. Tegen de door [de Heffingsambtenaar] gegeven prijsanalyse heeft [belanghebbende] aangevoerd dat het object [F] ongeveer anderhalve kilometer, over de weg zelfs ongeveer twee kilometer, bij de woning vandaan ligt in een gunstige buurt. Omdat de buurt waarin de woning ligt nog nieuw is en op de waardepeildatum nog niet zeker was dat het een even gunstige buurt zou worden, is dit object volgens [belanghebbende] niet goed met de woning vergelijkbaar. Het object [G] is volgens [belanghebbende] van een ander type dan de woning en met een heel andere uitstraling en daarom ook niet goed met de woning te vergelijken. [Belanghebbende] concludeert daaruit dat er slechts één object is, het object [H] , dat goed met de woning is te vergelijken en dit onvoldoende is om van de VON-prijs af te wijken. De rechtbank volgt [belanghebbende] in dit alles niet. Dat het object [F] in een betere buurt ligt dan de woning heeft [belanghebbende] niet aannemelijk gemaakt en het gegeven dat dit object op enige afstand van de woning ligt, maakt niet dat het niet met de woning te vergelijken is. Het object [G] is op diverse punten anders dan de woning, maar heeft qua prijsklasse, bouwjaar, grootte en ligging voldoende overeenkomsten met de woning om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Dat in de matrix de bij dat object behorende parkeerplaats niet is vermeld leidt niet tot een ander oordeel omdat de parkeerplaats wel is begrepen in de kaveloppervlakte volgens het kadaster en het toekennen van een extra waarde aan de parkeerplaats slechts leidt tot een geringe aanpassing van de waarde per vierkante meter kavelgrootte.
10. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat [de Heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de WOZ‑waarde van de woning de VON‑prijs terecht niet als uitgangspunt heeft genomen en [de Heffingsambtenaar] met de matrix en met wat hij daartoe verder heeft aangevoerd de door hem voorgestane waarde van € 373.000 voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep is daarom ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
(…)”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 352.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
4.3.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
De Heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde bepaald op € 373.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten.
5.4.
Belanghebbende betoogt dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en voert daartoe aan dat moet worden uitgegaan van de eigen aankoopprijs vrij-op-naam van de woning. Belanghebbende verwijst naar het zogenoemde Maassluisarrest, HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, en verbindt daaraan de conclusie dat alleen mag worden afgeweken van het eigen marktgegeven als er iets schort aan de (koop)overeenkomst. Verder voert belanghebbende aan dat uit de verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten volgt dat de (totale) koopsom vrij-op-naam voor de woning marktconform is.
5.5.1.
In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat koopsom de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, te weten de prijs welke de meest biedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde koopsom, zulks tenzij de wederpartij (de heffingsambtenaar) feiten of omstandigheden aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.5.2.
Vast staat dat de koop-/aannemingsovereenkomst op 6 mei 2016 is gesloten en dat bij notariële akte van 19 augustus 2016 de levering van de (bouw)grond aan belanghebbende heeft plaatsgevonden. De aankoop van de woning in aanbouw ruim zeven maanden vóór de waardepeildatum, staat niet in een te ver verwijderd verband daarvan om niet als uitgangspunt te kunnen dienen voor de bepaling van de waarde van de woning.
5.5.3.
De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de markt voor nieuwbouwwoningen die door middel van inschrijving en loting tegen een vooraf gecalculeerde prijs worden verkocht een andere is dan die van bestaande woningen die op de vrije markt aan de hoogste bieder worden verkocht. Hij gaat ervan uit dat in 99 procent van de gevallen de koopsom vrij-op-naam niet als de logische marktwaarde van een nieuwbouwwoning kan worden gezien. Deze algemene stelling faalt, reeds omdat de Heffingsambtenaar ter zitting heeft erkend dat er geen reden is om aan te nemen dat de koopprijs voor de woning niet op zakelijk gronden is bepaald. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, die aan de hand van stukken heeft onderbouwd dat de projectontwikkeling in handen was van een zakelijk handelende partij en de koop-/aannemingsovereenkomst eveneens is gesloten met een zakelijk handelende partij, niet aannemelijk gemaakt dat de koopsom niet op zakelijke gronden tot stand gekomen is en derhalve niet de marktwaarde zou weergeven. Niet in geschil is dat de woning die deel uitmaakte van een bouwproject, tezamen met de andere woningen van dat project, op de vrije markt is aangeboden en dat een ieder zich daarvoor kon inschrijven.
5.5.4.
De stelling van de Heffingsambtenaar dat hij op basis van de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken gehouden is de waarde van de woning uitsluitend vast te stellen op basis van de vergelijkingsmethode, faalt eveneens. In voornoemd arrest van 29 november 2000 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, en die waarde kan ook op andere manieren dan op basis van de door de Heffingsambtenaar voorgestane vergelijkingsmethode worden bepaald.
5.5.5.
Met de matrix heeft de Heffingsambtenaar, gelet op de gemotiveerde betwisting van de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, niet aannemelijk gemaakt dat de (totale) koopsom niet de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum weergeeft. De Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de parkeerplaats behorende bij de woning niet dubbel is meegenomen in de bepaling van de waarde en heeft evenmin voldoende inzicht in de gehanteerde grondprijs gegeven. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast voldaan.
5.6.1
Uit het vorenoverwogene volgt dat de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Derhalve dient te worden beoordeeld of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is.
5.6.2.
Zoals hiervoor is overwogen, heeft de koopsom als uitgangspunt voor de marktwaarde te gelden. Belanghebbende heeft voor de bepaling van de marktwaarde naast de koopsom vrij-op-naam tevens de kosten voor het meerwerk (keuken, vloeren, wanden, kleine posten, tuin, uitbouw, badkamer en tegelwerk sanitaire ruimtes) in aanmerking genomen. Al deze kosten tezamen betreffen de voor de woning betaalde prijs. Hiermee heeft belanghebbende aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
5.7.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond.
Proceskosten en griffierecht
6.1.
Er zijn termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Deze kosten worden, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vastgesteld op € 2.100 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en het Hof (beroep: 1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, hoger beroep: 1 punt voor het indienen van een hoger beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een bedrag per punt van € 525 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1). Voor een hogere vergoeding zijn geen termen aanwezig.
6.2.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in eerste aanleg gestorte griffierecht van € 47, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 128 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 352.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.100, en
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 175 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, I. Obbink-Reijngoud en R.A. Bosman in tegenwoordigheid van de griffier J. de Vormer. De beslissing is op 4 augustus 2020 in het openbaar uitgesproken.
Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door R.A. Bosman.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (ziewww.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.