Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3998
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van Hilversum, verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 397.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan eiser voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Hilversum (de aanslag). De heffingsmaatstaf waarnaar de aanslag is berekend, is gelijk aan de vastgestelde waarde van de woning.
In de uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de online zitting van de rechtbank van 19 april 2021.
Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
Eiser is eigenaar van de woning. Het bouwjaar van de woning is 1905. De woning bestaat uit een hoofdgebouw met een inhoud van 202 m3, met een dakkapel en een perceel grond met een oppervlakte van 110 m2.
Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de bij de waardebepaling in aanmerking genomen gebruiksoppervlakte van 121 m2 te groot is. Uit het BAG blijkt een gebruiksoppervlakte van 92 m2. Om die reden heeft verweerder ter zitting het standpunt ingenomen dat de waarde van de woning nader moet worden vastgesteld op € 322.000,-.
3. In geschil is:
- of de door verweerder nader voorgestane waarde van de woning van € 322.000 te hoog is;
- of eiser recht heeft op een vergoeding van proceskosten en zo ja, tot welk bedrag.
4. De waarde van de woning is de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen [1] . Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5. Aangezien eiser de door verweerder nader voorgestane waarde van de woning van
€ 322.000 gemotiveerd heeft weersproken, moet verweerder aannemelijk maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser ter betwisting van (de onderbouwing van) de nader door verweerder voorgestane waarde van de woning heeft aangevoerd. Alleen als verweerder niet erin slaagt aannemelijk te maken dat de nader door hem voorgestane waarde van
€ 322.000 niet te hoog is, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de door eiseres bepleite waarde van € 264.000 [3] .
6. Aanvankelijk heeft verweerder de waardebepaling ten behoeve van de belanghebbende onderbouwd met een taxatieverslag. In beroep heeft verweerder dit taxatieverslag als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning vervangen door een overzicht met gegevens van de woning en van drie ook in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten ([adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle gelegen in [woonplaats]). Dit taxatieoverzicht is opgesteld door de heer [WOZ-taxateur], gediplomeerd WOZ-taxateur.
7. De taxateur van verweerder heeft de waarde van de woning afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (de waardeherleiding). Gelet op de gegevens in het taxatieoverzicht en gelet op wat verweerder ter zitting over de vergelijkingsobjecten heeft gezegd zijn de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning niet zó groot dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn om bij de waardeherleiding te worden gebruikt. Ook zijn de vergelijkingsobjecten niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht, dat dit aan het gebruik van de verkoopprijzen als uitgangspunt van de waardeherleiding in de weg zou staan.
8. Bij de waardeherleiding heeft de taxateur gebruikt gemaakt van aannames betreffende
1e. de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd,
2e. de rekenprijzen per stuk of m2 aan de hand waarvan de taxateur de deelwaarde van de grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft berekend, en
3e. de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten (de “liggingsfactor”) en de kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen van de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen (de “KOUDV-factoren”) . Onder ‘hoofdgebouw” is in dit verband te verstaan de woning of het vergelijkingsobject, exclusief de grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen.
De hiervoor bedoelde aannames dienen te zijn gebaseerd op in het geding gebrachte marktgegevens. Als verweerder de aannames niet met in het geding gebrachte marktgegevens heeft onderbouwd, dient hij zorg te dragen voor inzichtelijkheid van de aannames en de gegevens waarop deze berusten. [4]
9. Verweerder heeft de onder 8. genoemde aannames niet met in het geding gebrachte marktgegevens onderbouwd. Wel heeft hij, met wat over de aannames in het taxatieoverzicht is vermeld en wat verweerder daarover ter zitting heeft verklaard, naar het oordeel van de rechtbank zorggedragen voor de inzichtelijkheid van de aannames en de gegevens waarop deze berusten. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
9.1
Uit het taxatieoverzicht volgt dat daarin de verkoopprijzen met 1% per maand zijn gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum of omgekeerd. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat de correctie van 1% per maand is gebaseerd op gegevens over de gemiddelde waardestijging van met de woning vergelijkbare woningen in [woonplaats].
9.2
De rekenprijzen per m2 aan de hand waarvan de deelwaarden van de grond van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn berekend, zijn gebaseerd op een in het taxatieoverzicht opgenomen grondstaffel. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat deze grondstaffel berust op gronduitgifteprijzen en door de gemeente verzamelde gegevens over verkooptransacties.
9.3
Met betrekking tot de rekenprijzen per stuk aan de hand waarvan de taxateur van verweerder de deelwaarden van de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft berekend (€ 5.000 per berging en € 5.000 per dakkapel) heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard dat deze berusten op gegevens over de kosten van de aanschaf en plaatsing van bergingen en dakkapellen.
9.4
Bij de waardeherleiding zijn kwalificaties voor kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (de ‘KOUDV-factoren’) van de woning en de vergelijkingsobjecten gebruikt. Alleen als een bepaalde kwalificatie voor de woning verschilt van dezelfde kwalificatie voor een of meer vergelijkingsobjecten, heeft die kwalificatie bij de waardeherleiding een rol gespeeld. Dat is het geval bij de kwalificatie voor “voorzieningen” (bij de woning ‘bovengemiddeld’ (4) en bij de vergelijkingsobjecten [adres 2], [adres 3] en [adres 4] respectievelijk ‘bovengemiddeld’ (4), ‘gemiddeld’ (3) en ‘gemiddeld’ (3)). Een punt verschil in de kwalificatie voor “voorzieningen” leidt tot een waardecorrectie van 8% in de waardeherleiding. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat deze kwalificaties voor “voorzieningen” en het gewicht dat aan de verschillen daartussen bij de waardeherleding is toegekend berust op de analyse van door de gemeente verzamelde object- en marktgegevens.
9.5
In het taxatieoverzicht is aan de woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde kwalificatie van de ligging toegekend (‘gemiddeld’ (3)). Omdat deze kwalificatie voor de woning en de vergelijkingsobjecten gelijk is, heeft zij in de waardeherleiding geen rol gespeeld.
10. Uit wat onder 6 tot en met 10 is overwogen volgt naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de nader door hem voorgestane waarde van
€ 322.000 niet te hoog is. Dit is slechts anders indien en voor zover wat eiser heeft overgelegd en aangevoerd leidt tot de conclusie dat redelijkerwijs kan worden betwijfeld dat de door verweerder voorgestane waarde niet te hoog is. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.
11. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in de waardeherleiding geen rekening heeft gehouden met de ligging van eisers woning die niet overeenkomt met de ligging van de vegelijkingsobjecten. Eisers woning ligt aan een drukke doorgaande weg, waardoor hij meer overlast heeft van verkeer dan de eigenaren van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft betwist dat eisers woning aan een druk, doorgaande weg ligt. De weg waaraan waaraan de woning ligt is een éénrichtingsweg waar auto’s te gast zijn. In het drukke [woonplaats] is het een rustige weg. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van eisers woning tegenover de gemotiveerde betwistin door verweerder niet aannemelijk gemaakt.
12. Ook heeft eiser aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De vergelijkingsobjecten zijn onvoldoende vergelijkbaar qua inhoud en/of perceeloppervlakte en vallen daardoor in een ander marktsegment dan waarin de woning valt. Verweerder heeft dit betwist. Hij verwijst daartoe naar het door hem overgelegde taxatieoverzicht waaruit blijkt dat de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning niet zodanig zijn dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn om daaruit de waarde van de woning af te leiden en voorts dat bij de waardebepaling in voldoende mate is rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is hetgeen eiser heeft overgelegd en aangevoerd onvoldoende om op grond daarvan te concluderen dat de in het taxatieoverzicht van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning en/of dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
13. Verder heeft eiser ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is een taxatierapport en een taxatiekaart overgelegd. Het taxatierapport en de taxatiekaart zijn op 13 augustus 2020 opgemaakt door [registertaxateur], registertaxateur. De taxateur herleidt de door hem op (afgerond) € 264.000 bepaalde waarde van de woning uit de verkoopprijzen van drie, ook in [woonplaats] gelegen, vergelijkingsobjecten ([adres 5], [adres 6], en [adres 7]). In beroep heeft eiser een aanvullende taxatiekaart overgelegd, waarbij naast de al genoemde vergelijkingsobjecten nog twee, ook in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten zijn opgenomen ([adres 8] en [adres 9], beide in [woonplaats]).
13.1
Verweerder betwist dat de in het taxatierapport en de taxatiekaarten gebruikte vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning zijn en dat in het taxatierapport en de taxatiekaarten voldoende rekening is gehouden met de grote verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Verweerder wijst erop dat de in het taxatierapport en de taxatiekaarten genoemde vergelijkingsobjecten zijn gebouwd als arbeiderswoningen, met een lage dakgoot en kleine eerste verdieping, terwijl eisers woning een woning van het type villa is. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten de woning zijn zo groot dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten volstrekt niet geschikt zijn om daaruit de waarde van de woning van eiser af te leiden.
13.2
Naar het oordeel van verweerder heeft eiser tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijzen van de in het taxatierapport en de taxatiekaarten gebruikte vergelijkingsobjecten geschikt zijn om daaruit de waarde van de woning te herleiden.
14. Gelet op wat onder 11 tot en met 13 is overwogen is het taxatierapport en de taxatiekaarten van eiser onvoldoende om op grond daarvan te concluderen dat redelijkerwijs kan worden betwijfeld dat de door verweerder nader voorgestane waarde niet te hoog is. Dit wordt niet anders door wat eiser in het beroepschrift en ter zitting overigens heeft aangevoerd.
15. Aangezien verweerder erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de nader door hem voorgestane warde van € 322.000 niet te hoog, komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de door eiseres voorgestane waarde van € 264.000 [5] .
16. Uit wat onder 2 is overwogen volgt dat het beroep gegrond is. De waarde van de woning dient nader te worden vastgesteld op € 322.000.
17. De rechtbank zal verweerder veroordelen in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten van rechtsbijstand van € 1.598 (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, een bedrag per punt van € 265 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1; 1 punt voor het beroepschrift,1 punt voor het verschijnen ter zitting, een bedrag per punt van € 534 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1) en de taxatiekosten (inclusief omzetbelasting) van € 128,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking aldus dat daarin de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 322.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig,
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.726,26, en
- draagt verweerder op eiser het door deze betaalde griffierecht van € 48,- te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van C. ten Klooster, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op 14 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl
de rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat