Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4100
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van Hilversum, verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 835.000,- (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan eiser voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Hilversum (de aanslag). De heffingsmaatstaf waarnaar de aanslag is berekend, is gelijk aan de vastgestelde waarde van de woning.
In de uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de online zitting van de rechtbank van 19 april 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur], taxateur.
Vaststaande feiten
Eiser is eigenaar van de woning. Het bouwjaar van de woning is 1903. De woning bestaat uit een hoofdgebouw met een inhoud van 830 m3, een berging/schuur en een perceel grond met een oppervlakte van 340 m2.
Overwegingen
1. In geschil is:
- of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld;
- of eiser recht heeft op een vergoeding van proceskosten en zo ja, tot welk bedrag.
2. De waarde van de woning is waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3. Aangezien eiser de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van € 835.000 gemotiveerd heeft weersproken, moet verweerder aannemelijk maken dat deze waarde niet te hoog is. [3] Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser ter betwisting van (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde van de woning heeft aangevoerd.
4. Aanvankelijk heeft verweerder de waardebepaling ten behoeve van de belanghebbende onderbouwd met een taxatieverslag. In beroep heeft verweerder dit taxatieverslag als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning vervangen door een overzicht met gegevens van de woning en van vijf ook in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten ([adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5] en [adres 6], alle gelegen in [woonplaats]). Dit taxatieoverzicht is opgesteld door de heer [WOZ-taxateur], gediplomeerd WOZ-taxateur.
5. De taxateur van verweerder heeft de waarde van de woning afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (de waardeherleiding).
De verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 6] is overeengekomen op 28 januari 2020, dat wil zeggen meer dan een jaar na de waardepeildatum, en is om die reden minder geschikt om daaruit de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 te herleiden. De verkoopprijzen van de andere vier in het taxatieoverzicht genoemde vergelijkingsobjecten, die alle minder dan een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht, zijn daarvoor geschikter.
Gelet op de gegevens in het taxatieoverzicht en op wat verweerder ter zitting over de overige vergelijkingsobjecten heeft verklaard zijn de verschillen tussen de andere vier in het taxatieoverzicht genoemde vergelijkingsobjecten en de woning niet zó groot dat de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten niet bij de waardeherleiding kunnen worden gebruikt. Ook zijn deze vergelijkingsobjecten niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht, dat dit aan het gebruik van de verkoopprijzen als uitgangspunt van de waardeherleiding in de weg zou staan.
6. Bij de waardeherleiding heeft de taxateur gebruikt gemaakt van aannames betreffende
1e. de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd,
2e. de rekenprijzen per stuk of m2 aan de hand waarvan de taxateur de deelwaarde van de grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft berekend, en
3e. de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten (de “liggingsfactor”) en de kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen van de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen (de “KOUDV-factoren”). Onder ‘hoofdgebouw” is in dit verband te verstaan de woning of het vergelijkingsobject, exclusief de grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen.
De hiervoor bedoelde aannames dienen te zijn gebaseerd op in het geding gebrachte marktgegevens. Als verweerder de aannames niet met in het geding gebrachte marktgegevens heeft onderbouwd, dient hij zorg te dragen voor inzichtelijkheid van de aannames en de gegevens waarop deze berusten. [4]
7. Verweerder heeft de onder 6. genoemde aannames niet met in het geding gebrachte marktgegevens onderbouwd. Wel heeft hij, met wat over de aannames in het taxatieoverzicht is vermeld en wat verweerder daarover ter zitting onweersproken heeft verklaard, naar het oordeel van de rechtbank zorggedragen voor de inzichtelijkheid van de aannames en de gegevens waarop deze berusten. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
7.1
Uit het taxatieoverzicht volgt dat daarin de verkoopprijzen met 0,5 % per maand zijn gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum of omgekeerd. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat de correctie van 0,5% per maand is gebaseerd op gegevens over de gemiddelde waardestijging van met de woning vergelijkbare woningen in [woonplaats].
7.2
De rekenprijzen per m2 aan de hand waarvan de deelwaarden van de grond van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn berekend, zijn gebaseerd op een in het taxatieoverzicht opgenomen grondstaffel. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat deze grondstaffel berust op gronduitgifteprijzen en door de gemeente verzamelde gegevens over verkooptransacties.
7.3
Met betrekking tot de rekenprijzen per stuk aan de hand waarvan de taxateur van verweerder de deelwaarden van de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft berekend (€ 5.000 per berging, € 5.000 per dakkapel en € 2.500 per carport) heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard dat deze berusten op gegevens over de kosten van de aanschaf en plaatsing van bergingen, dakkapellen en carports.
7.4
Bij de waardeherleiding zijn kwalificaties voor kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (de “KOUDV-factoren”) van de woning en de vergelijkingsobjecten gebruikt. Alleen als een bepaalde kwalificatie voor de woning verschilt van dezelfde kwalificatie voor een of meer vergelijkingsobjecten, heeft die kwalificatie bij de waardeherleiding een rol gespeeld. Dit is het geval bij de kwalificatie voor “kwaliteit/luxe” (bij de woning ‘matig’ (2) en bij de vergelijkingsobjecten [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] alle ‘gemiddeld’ (3). Ook is dit het geval bij de kwalificaties voor “voorzieningen” (bij de woning ‘gemiddeld’ (3) en bij de vergelijkingsopbjecten [adres 2], [adres 3], [adres 4] ‘matig’ (2) en bij het vergelijkingsobject [adres 5] ‘bovengemiddeld’ (4). Uit het taxatieoverzicht blijkt dat een punt verschil in de kwalificatie voor “kwaliteit/luxe” leidt tot een waardecorrectie van 5% en een punt verschil in de kwalificatie voor “voorzieningen” leidt tot een waardecorrectie van 8% in de waardeherleiding. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat deze kwalificaties en het gewicht dat aan de verschillen daartussen bij de waardeherleiding is toegekend, berusten op de analyse van door de gemeente verzamelde object- en marktgegevens.
7.5
In het taxtieoverzicht is aan de woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde kwalificatie van de ligging toegekend (‘gemiddeld’ (3)). Omdat deze kwalificatie voor de woning en de vergelijkingsobjecten gelijk is, heeft zij in de waardeherleiding geen rol gespeeld.
8. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in de waardeherleiding geen rekening heeft gehouden met een aantal tekortkomingen van de woning die de waarde ervan negatief beïnvloedt. De woning verkeert in een mindere staat. zo is de woning niet voorzien van een centrale verwarming maar van gaskachels. De keuken en badkamer zijn beide ruim 20 jaar oud. Ook is de woning ondoelmatiger omdat de benedenverdieping van de woning wordt gebruikt als atelier. De vergelijkingsobjecten hebben alleen de keuken en woonruimte op de begane grond.
Verweerder wijst erop dat in de waardeherleiding een aftrek is toegepast omdat de woning niet is voorzien van een centrale verwarming maar van gaskachels. Wat betreft de overige door eiser gestelde tekortkomingen van de woning heeft verweerder verklaard en acht de rechtbank aannemelijk dat deze tekortkomingen in de huidige “verkopersmarkt” geen rol spelen. Het gaat om het type woning en deze komen niet vaak op de markt. Er zijn simpelweg te veel kopers voor de te koop staande woningen. Ter zitting heeft verweerder daaraan toegevoegd dat het een en ander blijkt uit analyse van op de markt gerealiseerde verkoopprijzen van woningen met en woningen zonder tekortkomingen als die, welke door eiser worden genoemd.
9. Eiser heeft erop gewezen dat in het taxatieverslag wordt gerekend met de inhoud van de woning van 830 m3 terwijl in het taxatieoverzicht dat verweerder in beroep heeft ingediend wordt uitgegaan van oppervlakte van de woning van 271 m2. Als voor de woning van de verhouding tussen inhoud en oppervlakte wordt uitgegaan die zich kan worden berekend voor de vergelijkingsobjecten zou het gebruiksoppervlak van de woning 222 m2 moeten zijn in plaats van 271 m2. Daarvan uitgaande zou de door verweerder berekende prijs per m2 gebruiksoppervlak navenant hoger zijn geweest en de berekende prijzen van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten ruimschoots te boven zijn gegaan. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat hij het gebruiksoppervlak heeft berekend op basis van de gegevens in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
10. Verder heeft eiser ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is een taxatierapport en een taxatiekaart overgelegd. Het taxatierapport en de taxatiekaart zijn op 18 augustus 2020 opgemaakt door [registertaxateur], registertaxateur. De taxateur herleidt de door hem op (afgerond) € 661.000 bepaalde waarde van de woning uit de verkoopprijzen van drie, ook in [woonplaats] gelegen, vergelijkingsobjecten ([adres 7], [adres 2] en [adres 4]). Gelet op de in het taxatierapport en de taxatiekaart opgenomen gegevens en wat eiser ter zitting over de vergelijkingsobjecten heeft gezegd, zijn de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning niet zó groot dat zij ongeschikt zijn om bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (de waardeherleiding) te worden gebruikt. Ook zijn de vergelijkingsobjecten niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht, dat dit aan het gebruik van de verkoopprijzen als uitgangspunt van de waardeherleiding in de weg zou staan.
11. Bij de waardeherleiding heeft de taxateur van eiser gebruikt gemaakt van aannames betreffende
1e. de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd,
2e. de rekenprijzen per stuk of m2 aan de hand waarvan de taxateur de deelwaarde van de grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft berekend, en
3e. de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten (de “liggingsfactor”) en de kwaliteit, het onderhoud, de luxe, de doelmatigheid en de uitstraling (“KOLDU-factoren”) van de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen. Onder ‘hoofdgebouw” is in dit verband te verstaan de woning of het vergelijkingsobject, exclusief de grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen.
De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de door eiser bij de waardeherleiding gebruikte aannames andere eisen te stellen dan die welke aan de door verweerder bij de waardeherleiding gebruikte aannames worden gesteld. Dus moeten de door eiser gebruikte aannames te zijn gebaseerd op in het geding gebrachte marktgegevens. Als eiser de aannames niet met in het geding gebrachte marktgegevens heeft onderbouwd, dient hij zorg te dragen voor inzichtelijkheid van de aannames en de gegevens waarop deze berusten.
12. De taxateur van eiser heeft de onder 11. genoemde aannames niet met in het geding gebrachte marktgegevens onderbouwd. Wel heeft hij, met wat over de aannames in het taxatierapport en de taxatiekaart is vermeld en wat hij daarover ter zitting heeft verklaard, naar het oordeel van de rechtbank zorggedragen voor de inzichtelijkheid van de aannames en de gegevens waarop deze berusten. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
12.1
Eén vergelijkingsobject ([adres 2]) is 19 dagen voor de waardepeildatum verkocht. Dat de waardeontwikkeling van de woning in deze korte periode tot een correctie van de verkoopprijs moet leiden, is gesteld noch gebleken. De verkoopprijzen van de beide andere vergelijkingsobjecten ([adres 7] en [adres 4]) zijn door de taxateur van eiser gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd. Daarover heeft eiser verklaard dat hij bij de correctie voor de waardeontwikkeling is uitgegaan van de informatie van de daarover door de Waarderingskamer gepubliceerde informatie en, voorzover deze informatie tekort schiet, van de woningwaardecalculator van het Kadaster.
12.2
Bij de berekening van de deelwaarden van de grond die behoort bij de woning en de vergelijkingsobjecten is de taxateur van eiser uitgegaan van rekenprijzen per m2, die niet van elkaar verschillen. Dat die rekenprijs voor de woning en de vergelijkingsobjecten hetzelfde is, komt doordat eiser geen grondstaffel heeft gehanteerd, maar beoordeeld heeft of de waarde van de opstal en de grond in verhouding blijven.
12.3
Met betrekking tot de rekenprijzen per stuk aan de hand waarvan de taxateur van eiser de deelwaarden van de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft berekend (€ 5.000 per berging, € 3.500 per dakkapel en € 3.000,- per carport) heeft eiser ter zitting verklaard dat het gaat om aannames die berusten op gegevens over de kosten van de aanschaf en plaatsing van bergingen, dakkapellen en carports. Daarop wordt een correctie toegepast omdat uit marktgegevens blijkt dat de kosten van de aanschaf en plaatsing van bergingen en dakkapellen niet één op één terugkomen in de verkoopprijzen de woningen waarvan de bergingen, dakkapellen en carports deel uitmaken.
12.4
Bij de waardeherleiding heeft de taxateur van eiser kwalificaties voor de kwaliteit, het onderhoud, de luxe, de doelmatigheid en de uitstraling (“KOLDU-factoren”) van de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen gebruikt. Deze zijn uitgedrukt in een cijfer op een schaal van 1 tot 10. Alleen als een bepaalde kwalificatie voor de woning verschilt van dezelfde kwalificatie voor een of meer vergelijkingsobjecten, heeft die kwalificatie bij de waardeherleiding een rol gespeeld. Dat is het geval bij de kwalificaties voor “luxe” (bij de woning 7 en bij de vergelijkingsobjecten [adres 7], en [adres 2] respectievelijk 6 en 5), “onderhoud” (bij de woning 7 en bij de vergelijkingsobjecten [adres 8], [adres 9] en [adres 10] respectievelijk 7, 7 en 5) en “luxe” (bij de woning 5 en bij alle vergelijkingsobjecten 7). Een punt verschil in de cijfers leidt tot een waardecorrectie van 3% in de waardeherleiding. Ter zitting heeft eiser verklaard en heeft verweerder erkend dat de uitkomst van de op grond van deze cijfers aangebrachte correcties in de waardeherleiding niet wezenlijk afwijkt van die van de correcties die verweerder in de waardeherleiding heeft aangebracht op grond van de “KOUDV-factoren”.
12.5
De taxateur van eiser heeft aan de woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde kwalificatie voor ligging toegekend (7). Omdat deze kwalificatie voor de woning en de vergelijkingsobjecten gelijk is, heeft zij in de waardeherleiding geen rol gespeeld.
13. Verweerder heeft met betrekking tot het door de taxateur van eiser gebruikte vergelijkingsobject [adres 4] aangevoerd dat deze de WOZ-waarde van de woning onderbouwt. Verweerder gaat uit van het gebruiksoppervlak zoals hij dat in de BAG vindt en niet van de inhoud. Er kan niet zonder meer een vertaalslag worden gemaakt door de verhouding tussen inhoud en oppervlak van de vergelijkingsobjecten te nemen en die toe te passen op de woning. Eiser heeft daartegen aangevoerd dat de inhoud van de woning bekend is en dat gegevens over het gebruiksoppervlak uit het BAG met vaste tabellen en omrekenprogramma’s worden omgerekend vanuit de inhoud.
14. Uit wat onder 4 tot en met 13 is overwogen blijkt dat de onderbouwingen van de standpunten van partijen betreffende de waarde van de woning wat betreft de taxatieopbouw en de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, aannames en gegevens in grote lijnen gelijk zijn. De onderbouwing die ieder van beide partijen aan haar standpunt betreffende de waarde van de woning ten grondslag legt, zou dat standpunt kunnen dragen, ware het niet dat de onderbouwing die de andere partij aanvoert voor haar standpunt betreffende de waarde van de woning, voldoende is voor een gerede twijfel aan het standpunt over de waarde van de woning van haar wederpartij. Op grond hiervan komt de rechtbank tot de slotsom dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is en dat eiser evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Dit betekent dat de rechtbank, met het oog op een definitieve afdoening van geschillen binnen een redelijke termijn, de waarde van de woning dient vast te stellen. [5]
15. De rechtbank stelt de waarde van de woning, alle feiten en omstandighedenheden in aanmerking nemend, schattenderwijs vast op € 770.000.
16. Het beroep is gegrond.
17. De rechtbank zal verweerder veroordelen in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten van rechtsbijstand van € 1.598 (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, een bedrag per punt van € 265 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1; 1 punt voor het beroepschrift,1 punt voor het verschijnen ter zitting, een bedrag per punt van € 534 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1) en de taxatiekosten (inclusief omzetbelasting) van € 128,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 770.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig,
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.726,26, en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van C. ten Klooster, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op 14 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl
de rechter is verhinderd de uitspraak te
griffier ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.