Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4398
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van Hilversum, verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 316.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan eiser voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Hilversum (de aanslag). De heffingsmaatstaf waarnaar de aanslag is berekend, is gelijk aan de vastgestelde waarde van de woning.
In de uitspraak op bezwaar van 23 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de online zitting van de rechtbank van 19 april 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur], taxateur.
Vaststaande feiten
Eiser is eigenaar van de woning. Het bouwjaar van de woning is 1922. De woning bestaat uit een hoofdgebouw met een inhoud van 309 m3, een berging/schuur en een perceel grond met een oppervlakte van 141 m2.
Overwegingen
1. In geschil is:
- of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld;
- of eiser recht heeft op een vergoeding van proceskosten en zo ja, tot welk bedrag.
2. De waarde van de woning is waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen [1] . Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3. Aangezien eiser de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van € 316.000 gemotiveerd heeft weersproken, moet verweerder aannemelijk maken dat deze waarde niet te hoog is. [3] Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser ter betwisting van (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde van de woning heeft aangevoerd.
4. Aanvankelijk heeft verweerder de waardebepaling ten behoeve van de belanghebbende onderbouwd met een taxatieverslag. In beroep heeft verweerder dit taxatieverslag als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning vervangen door een overzicht met gegevens van de woning en van vier ook in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten ([adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5], alle gelegen in [woonplaats]). Dit taxatieoverzicht is opgesteld door de heer [WOZ-taxateur], gediplomeerd WOZ-taxateur.
5. De taxateur van verweerder heeft de waarde van de woning afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (de waardeherleiding). Gelet op de gegevens in het taxatieoverzicht en gelet op wat verweerder ter zitting over de vergelijkingsobjecten heeft gezegd zijn de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning niet zó groot dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn om bij de waardeherleiding te worden gebruikt. Ook zijn de vergelijkingsobjecten niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht, dat dit aan het gebruik van de verkoopprijzen als uitgangspunt van de waardeherleiding in de weg zou staan.
6. Bij de waardeherleiding heeft de taxateur gebruikt gemaakt van aannames betreffende
1e. de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd,
2e. de rekenprijzen per stuk of m2 aan de hand waarvan de taxateur de deelwaarde van de grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft berekend, en
3e. de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten (de “liggingsfactor”) en de kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen van de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen (de “KOUDV-factoren”). Onder ‘hoofdgebouw” is in dit verband te verstaan de woning of het vergelijkingsobject, exclusief de grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen.
De hiervoor bedoelde aannames dienen te zijn gebaseerd op in het geding gebrachte marktgegevens. Als verweerder de aannames niet met in het geding gebrachte marktgegevens heeft onderbouwd, dient hij zorg te dragen voor inzichtelijkheid van de aannames en de gegevens waarop deze berusten. [4]
7. Verweerder heeft de onder 6. genoemde aannames niet met in het geding gebrachte marktgegevens onderbouwd. Wel heeft hij, met wat over de aannames in het taxatieoverzicht is vermeld en wat verweerder daarover ter zitting heeft verklaard, naar het oordeel van de rechtbank zorggedragen voor de inzichtelijkheid van de aannames en de gegevens waarop deze berusten. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
7.1
Uit het taxatieoverzicht volgt dat daarin de verkoopprijzen met 0,5 % per maand zijn gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum of omgekeerd. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat de correctie van 0,5% per maand is gebaseerd op gegevens over de gemiddelde waardestijging van met de woning vergelijkbare woningen in [woonplaats].
7.2
De rekenprijzen per m2 aan de hand waarvan de deelwaarden van de grond van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn berekend, zijn gebaseerd op een in het taxatieoverzicht opgenomen grondstaffel. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat deze grondstaffel berust op door de gemeente verzamelde gegevens over verkooptransacties.
7.3
Met betrekking tot de rekenprijzen per stuk aan de hand waarvan de taxateur van verweerder de deelwaarden van de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft berekend (€ 5.000 per berging, € 5.000 per dakkapel en € 20.000 per garage) heeft verweerder ter zitting onweersproken verklaard dat deze berusten op door de gemeente verzamelede gegevens over de kosten van de bouw van garages en de aanschaf en plaatsing van bergingen.
7.4
Bij de waardeherleiding zijn kwalificaties voor kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (de ‘KOUDV-factoren’) van de woning en de vergelijkingsobjecten gebruikt. Alleen als een bepaalde kwalificatie voor de woning verschilt van dezelfde kwalificatie voor een of meer vergelijkingsobjecten, heeft die kwalificatie bij de waardeherleiding een rol gespeeld. Dat is het geval bij de kwalificatie voor “voorzieningen” (bij de woning ‘gemiddeld’ (3) en bij de vergelijkingsobjecten [adres 3], [adres 4] en [adres 5] respectievelijk ‘matig’ (2), ‘bovengemiddeld’ (4) en ‘goed’ (5)). Een punt verschil in de kwalificatie voor “voorzieningen” leidt tot een waardecorrectie van 8% in de waardeherleiding. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat deze kwalificaties voor “voorzieningen” en het gewicht dat aan de verschillen daartussen bij de waardeherleding is toegekend berust op de analyse van door de gemeente verzamelde object- en marktgegevens.
7.5
In het taxtieoverzicht is aan de woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde kwalificatie van de ligging toegekend (‘gemiddeld’ (3)). Omdat deze kwalificatie voor de woning en de vergelijkingsobjecten gelijk is, heeft zij in de waardeherleiding geen rol gespeeld.
8. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in de waardeherleiding geen rekening heeft gehouden met een aantal tekortkomingen van de woning die de waarde ervan negatief beïnvloedt. Zo verkeren het dak, de dakkapel en de boeiboorden in matige staat. Verder staat de voorgevel uit het lood en ontbreekt een ‘echte ‘badkamer. Er is slechts een kleine douche die in een kast is ingebouwd. Verweerder heeft ter zitting geloofwaardig verklaard dat in de huidige “verkopersmarkt” de door eiser genoemde tekortkomingen geen rol spelen. Er zijn simpelweg te veel kopers voor de te koop staande woningen. Ter zitting heeft hij daaraan toegevoegd dat het een en ander blijkt uit analyse van op de markt gerealiseerde verkoopprijzen van woningen met en woningen zonder tekortkomingen als die, welke door eiser worden genoemd.
9. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat het gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw van de woning waarvan verweerder is uitgegaan te groot is. Hij wijst daartoe op verkoopinformatie betreffende de woning die door verweerder bij het verweerschrift is gevoegd. Zou het werkelijke gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw zijn aangehouden dan zou de door verweerder berekende prijs per m2 gebruiksoppervlak navenant hoger zijn geweest en de berekende prijzen van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten ruimschoots te boven zijn gegaan. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat dat hij niet is uitgegaan van in verkoopinformatie vermelde objectkenmerken (waaronder de oppervlakte) maar van de daarover in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) vermelde gegevens.
10. Verder heeft eiser ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is een taxatierapport en een taxatiekaart overgelegd. Het taxatierapport en de taxatiekaart zijn op 7 september 2020 opgemaakt door [registertaxateur], registertaxateur. De taxateur herleidt de door hem op (afgerond) € 251.000 bepaalde waarde van de woning uit de verkoopprijzen van drie, ook in [woonplaats] gelegen, vergelijkingsobjecten ([adres 4], [adres 6] en [adres 7]) Gelet op de in het taxatierapport en de taxatiekaart opgenomen gegevens en wat eiser ter zitting over de vergelijkingsobjecten heeft gezegd, zijn de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning niet zó groot dat zij ongeschikt zijn om bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (de waardeherleiding) te worden gebruikt. Ook zijn de vergelijkingsobjecten niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht, dat dit aan het gebruik van de verkoopprijzen als uitgangspunt van de waardeherleiding in de weg zou staan.
11. Bij de waardeherleiding heeft de taxateur van eiser gebruikt gemaakt van aannames betreffende
1e. de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd,
2e. de rekenprijzen per stuk of m2 aan de hand waarvan de taxateur de deelwaarde van de grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft berekend, en
3e. de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten (de “liggingsfactor”) en de kwaliteit, het onderhoud, de luxe, de doelmatigheid en de uitstraling (“KOLDU-factoren”) van de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen. Onder “hoofdgebouw” is in dit verband te verstaan de woning of het vergelijkingsobject, exclusief de grond en de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen.
De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de door eiser bij de waardeherleiding gebruikte aannames andere eisen te stellen dan die welke aan de door verweerder bij de waardeherleiding gebruikte aannames worden gesteld. Dus moeten de door eiser gebruikte aannames te zijn gebaseerd op in het geding gebrachte marktgegevens. Als eiser de aannames niet met in het geding gebrachte marktgegevens heeft onderbouwd, dient hij zorg te dragen voor inzichtelijkheid van de aannames en de gegevens waarop deze berusten.
12. De taxateur van eiser heeft de onder 11. genoemde aannames niet met in het geding gebrachte marktgegevens onderbouwd. Wel heeft hij, met wat over de aannames in het taxatierapport en de taxatiekaart is vermeld en wat hij daarover ter zitting heeft verklaard, naar het oordeel van de rechtbank zorggedragen voor de inzichtelijkheid van de aannames en de gegevens waarop deze berusten. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
12.1
Eén vergelijkingsobject ([adres 7]) is twee weken voor de waardepeildatum verkocht. Dat de waardeontwikkeling van de woning in deze korte periode tot een correctie van de verkoopprijs moet leiden, is gesteld noch gebleken. De verkoopprijzen van de beide andere vergelijkingsobjecten ([adres 8] en [adres 6]) zijn door de taxateur van eiser gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd. Daarover heeft eiser onweersproken verklaard dat hij bij de correctie voor de waardeontwikkeling is uitgegaan van de informatie van de daarover door de Waarderingskamer gepubliceerde informatie en, voorzover deze informatie tekort schiet, van de woningwaardecalculator van het Kadaster.
12.2
Bij de berekening van de deelwaarden van de grond die behoort bij de woning en de vergelijkingsobjecten is de taxateur van eiser uitgegaan van rekenprijzen per m2, die slechts in verwaarloosbare mate van elkaar verschillen (€ 700 voor de woning en respectievelijk € 699, € 700 en € 701 per m2 voor de vergelijkingsobjecten). Eiser heeft ter zitting verklaard dat deze rekenprijzen van € 699 en € 701 hadden moeten zijn afgerond op € 700. Dat die rekenprijs voor de woning en de vergelijkingsobjecten hetzelfde is, komt doordat de oppervlakte van de kavels niet veel verschillen en binnen één trede van de toegepaste grondstaffel vallen.
12.3
Met betrekking tot de rekenprijzen per stuk aan de hand waarvan de taxateur van eiser de deelwaarden van de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft berekend (€ 5.000 per berging en € 3.500 per dakkapel) heeft eiser ter zitting verklaard dat het gaat om aannames die berusten op gegevens over de kosten van de aanschaf en plaatsing van bergingen en dakkapellen. Daarop wordt een correctie toegepast omdat uit marktgegevens blijkt dat de kosten van de aanschaf en plaatsing van bergingen en dakkapellen niet één op één terugkomen in de verkoopprijzen de woningen waarvan de bergingen en dakkapellen deel uitmaken.
12.4
Bij de waardeherleiding heeft de taxateur van eiser kwalificaties voor de kwaliteit, het onderhoud, de luxe, de doelmatigheid en de uitstraling (“KOLDU-factoren”) van de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen gebruikt. Deze zijn uitgedrukt in een cijfer op een schaal van 1 tot 10. Alleen als een bepaalde kwalificatie voor de woning verschilt van dezelfde kwalificatie voor een of meer vergelijkingsobjecten, heeft die kwalificatie bij de waardeherleiding een rol gespeeld. Dat is het geval bij de kwalificaties voor “kwaliteit” (bij de woning 7 en bij de vergelijkingsobjecten [adres 6] en [adres 7] respectievelijk 8 en 6), “onderhoud” (bij de woning 7 en bij de vergelijkingsobjecten [adres 4], [adres 6] en [adres 7] respectievelijk 7, 7 en 5) en “luxe” (bij de woning 5 en bij alle vergelijkingsobjecten 7). Een punt verschil in de cijfers leidt tot een waardecorrectie van 3% in de waardeherleiding. Ter zitting heeft eiser verklaard en heeft verweerder erkend dat de uitkomst van de op grond van deze cijfers aangebrachte correcties in de waardeherleiding niet wezenlijk afwijkt van die van de correcties die verweerder in de waardeherleiding heeft aangebracht op grond van de “KOUDV-factoren”.
12.5
De taxateur van eiser heeft aan de woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde kwalificatie voor ligging toegekend (3). Omdat deze kwalificatie voor de woning en de vergelijkingsobjecten gelijk is, heeft zij in de waardeherleiding geen rol gespeeld.
13. Verweerder heeft met betrekking tot het door de taxateur van eiser gebruikte vergelijkingsobject [adres 7] in het verweerschrift aangevoerd dat dit object op diverse punten in negatieve zin verschilt van de woning; de verkoopprijs van [adres 7] is volgens hem dan ook niet geschikt om daaruit de waarde van de woning te herleiden. Eiser is daarentegen van mening dat de taxateur van eiser bij de waardeherleiding met de door verweerder genoemde punten heeft rekening gehouden, waardoor de door de taxateur van eiser in aanmerking genomen deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning, hoewel dit kleiner is dan het hoofdgebouw van [adres 7], hoger is dan de door hem in aanmerking genomen deelwaarde van het hoofdgebouw van [adres 7].
14. Uit wat onder 4 tot en met 13 is overwogen blijkt dat de onderbouwingen van de standpunten van partijen betreffende de waarde van de woning wat betreft de taxatieopbouw en de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, aannames en gegevens in grote lijnen gelijk zijn. De onderbouwing die ieder van beide partijen aan haar standpunt betreffende de waarde van de woning ten grondslag legt, zou dat standpunt kunnen dragen, ware het niet dat de onderbouwing die de andere partij aanvoert voor haar standpunt betreffende de waarde van de woning, voldoende is voor een gerede twijfel aan het standpunt over de waarde van de woning van haar wederpartij. Op grond hiervan komt de rechtbank tot de slotsom dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is en dat eiser evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. Dat betekent dat de rechtbank, met het oog op een definitieve afdoening van geschillen binnen een redelijke termijn, de waarde van de woning dient vast te stellen. [5]
15. De rechtbank stelt de waarde van de woning, alle feiten en omstandighedenheden in aanmerking nemend, schattenderwijs vast op € 295.000.
15. Het beroep is gegrond.
16. De rechtbank zal verweerder veroordelen in de door eiser in bezwaar en beroep gemaakte kosten van rechtsbijstand van € 1.598 (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, een bedrag per punt van € 265 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1; 1 punt voor het beroepschrift,1 punt voor het verschijnen ter zitting, een bedrag per punt van € 534 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1) en de taxatiekosten (inclusief omzetbelasting) van € 128,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 295.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig,
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.726,26, en
- draagt verweerder op eiser het door deze betaalde griffierecht van € 48,- te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van C. ten Klooster, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op 14 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl
De rechter is verhinderd
griffier de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat