Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3680
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente de Ronde Venen, verweerder
(gemachtigde: K. van de Ruit).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1], te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 257.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 1 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de online zitting van de rechtbank van 25 maart 2020. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1.Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1973 gebouwde tussen/rijwoning. De woning heeft een inhoud van ongeveer 360 m3 en ligt op een kavel van 184 m2.
Waarde van de woning
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 216.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix wordt de woning vergeleken met de volgende drie, in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2], verkocht op 17 januari 2019 voor € 265.000,-; [adres 3], verkocht op 1 november 2018 voor € 275.000,- en [adres 4], verkocht op 14 juli 2018 voor € 260.000,-.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Eiser heeft aangevoerd dat verweerder de indexering van de verkoopprijs inzichtelijk moet maken. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst eiser naar een uitspraak van de rechtbank Rotterdam. [1]
7.De rechtbank ziet geen aanleiding de indexering onjuist te vinden. Allereerst is van belang dat referentiewoning 1 en 2 niet geïndexeerd zijn naar een waarde op de waardepeildatum. De verkopen van deze woningen zijn kort voor en na de waardepeildatum gerealiseerd. Verweerder heeft zijn indexering van referentiewoning 3 weliswaar niet inzichtelijk gemaakt met de in geding gebrachte marktgegevens, maar wel heeft hij, met wat hij daarover ter zitting heeft verklaard, naar het oordeel van der echtbank zorggedragen voor de inzichtelijkheid van de gegevens waarop de indexatie berust. Verweerder heeft ter zitting namelijk toegelicht dat het cijfer van de indexering ongeveer 3% over een half jaar bedraagt en dat deze indexering berust op gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen, qua type en oppervlakte, in de wijk van de woning. De rechtbank stelt vast dat eiser niet heeft gesteld en ook is niet op andere wijze gebleken dat deze wijze van indexeren onjuist is en dat de toegepaste indexering te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen, het ontbreken van spouwmuren en het achterstallig onderhoud aan het bijgebouw. Renovatiekosten hebben een negatieve invloed op de waarde, zodat verweerder de eindwaarde te hoog heeft vastgesteld.
9.Verweerder heeft zich hierover onder verwijzing naar de taxatiematrix op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt namelijk dat wel rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en het matige onderhoud. Ook is in bezwaar aan eiser gevraagd om foto’s van de woning, maar die zijn niet ontvangen. Voor zover het bijgebouw de blokhut is, is daar bij de waardebepaling geen rekening mee gehouden.
10.De rechtbank stelt vast dat uit de taxatiematrix blijkt dat aan de blokhut in de achtertuin geen waarde is toegekend. De staat van onderhoud van deze blokhut kan al om die reden geen waardedrukkend effect op de waarde hebben. Verder blijkt uit de toegepaste KOUDV-factoren dat verweerder uitgaat van een object met een minder dan gemiddelde staat van kwaliteit en onderhoud, verouderde voorzieningen en een beneden gemiddelde uitstraling. Dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en het ontbreken van spouwmuren, zoals eiser stelt, blijkt dan ook niet. Daarbij heeft verweerder er terecht op gewezen dat referentiewoning 3, de woning die eiser in beroep zelf heeft genoemd als goede indicatie van de waarde in het economisch verkeer van de woning, een minder dan gemiddeld voorzieningenniveau, een beneden gemiddeld niveau van kwaliteit, uitstraling en onderhoud heeft, net als de woning van eiser. Bovendien heeft verweerder erop gewezen dat de gevelbeplating van deze woning asbest bevat. Deze woning is verkocht voor € 260.000,-. Eiser heeft niet nader toegelicht dat deze referentiewoning een lagere waarde van de woning dan € 257.000,- onderbouwt.
11.Gelet op wat hiervoor is overwogen, en omdat uit de taxatiematrix bovendien blijkt dat de eenheidsprijs van de woning na correctie lager is dan die van de referentiewoningen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 257.000,- niet te hoog is vastgesteld.
Verzoek om informatie
12.Eiser heeft aangevoerd aan dat hij onvoldoende in de gelegenheid is gesteld om de onderbouwing van de waarde van de woning en van de vergelijkingsobjecten te controleren. Eiser heeft op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ verzocht om de opbouw van de kavelwaarde (grondstaffel) en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de opgevoerde vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft deze gegevens ten onrechte niet overgelegd. Daardoor wordt eiser niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde van de woning te controleren.
13.Verweerder heeft zich hierover op het standpunt gesteld dat verweerder in bezwaar niet gehouden is de stukken aan eiser toe te zenden. De stukken hebben ter inzage gelegen, dat is tevoren kenbaar gemaakt aan eiser. Eiser heeft in bezwaar geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid de stukken in te zien.
14.De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde.
15.De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de waardebepalende factoren
behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Verweerder had deze gegevens op verzoek moeten verstrekken. Dat heeft hij niet gedaan. Het bieden van de mogelijkheid de stukken in bezwaar in te zien, ontslaat verweerder niet van de verplichting om gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde te verstrekken op verzoek. Met het ter inzage leggen en eiser daarvan op de hoogte stellen heeft verweerder niet voldaan aan de verplichting van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft deze gegevens in beroep alsnog verstrekt, zodat toen wel aan het bepaalde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ is voldaan. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase aan eiser ter beschikking te stellen, dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiser kon in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, hij moest daarvoor in beroep gaan. De beroepsgrond slaagt.
16. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en waardebepalende factoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.
16.De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C. ten Klooster, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.