Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3584
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P.H.M. Verhoef).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 445.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 25 maart 2021. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1973 gebouwde twee-ondereen-kap-woning met een aangebouwde garage. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 137 m2 en ligt op een kavel van 353 m2.
Waarde van de woning
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
4.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 410.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix wordt de woning vergeleken met de volgende drie, ook in [woonplaats] gelegen referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 3 december 2018 voor € 537.500,-; [adres 3] , verkocht op 27 augustus 2018 voor € 500.000; [adres 4] verkocht op 5 juni 2019 voor € 400.000,- en [adres 5] , verkocht op 28 november 2019 voor € 505.000,-.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser heeft aangevoerd dat verweerder de indexering van de verkoopprijs inzichtelijk moet maken. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst eiser naar een uitspraak van de rechtbank Rotterdam. [1]
8.De rechtbank ziet geen aanleiding de indexering onjuist te vinden. Allereerst is van belang dat referentiewoning 1 kort voor de waardepeildatum is verkocht. Verweerder heeft zijn indexering van referentiewoning 2 en 3 weliswaar niet inzichtelijk gemaakt met in het geding gebrachte marktgegevens, maar wel heeft hij, met wat hij daarover ter zitting heeft verklaard, naar het oordeel van de rechtbank zorggedragen voor de inzichtelijkheid van de gegevens waarop de indexatie berust. Verweerder heeft ter zitting namelijk toegelicht dat de indexering berust op gerealiseerde verkoopcijfers in [woonplaats] , uitgesplitst naar type woning en dat dat voor het type woning van eiser neerkomt op 8% per jaar. De rechtbank stelt vast dat eiser niet heeft gesteld en ook is niet op andere wijze gebleken dat deze wijze van indexeren onjuist is en dat de toegepaste indexering te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Verder heeft eiser aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Ter zitting heeft eiser deze grond nader toegelicht en heeft hij gezegd dat verweerder weliswaar stelt dat de referentiewoningen een bepaalde kwalificatie hebben, maar dat verweerder die kwalificatie niet heeft onderbouwd met foto’s of verkoopbrochures. Dat betekent ook dat verweerder de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
10.Verweerder heeft onderzoek gedaan met betrekking tot het (gestelde) gedateerde sanitair, de keuken en de badkamer. Verweerder heeft in dit kader eiser verzocht om foto’s, maar die heeft hij niet gekregen. Verweerder mocht daarom concluderen dat niet is gebleken van een noodzaak om op korte termijn onderhoud of renovatie uit te voeren. Eiser heeft dit standpunt niet weersproken. Verder heeft verweerder toegelicht dat de woning dan misschien een keuken en sanitair heeft van 10-15 jaar oud, maar dat dit bij dit type woningen gemiddeld is en dat, als er recent veel groot onderhoud heeft plaatsgevonden, juist sprake is van de kwalificatie ‘bovengemiddeld’. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder gelet op deze toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat geen sprake is van waardedrukkende factoren en heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen.
11.Eiser heeft verder aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning ligt namelijk aan de toegangsweg van de wijk, dit brengt geluidsoverlast met zich mee. Daarnaast voert eiser aan dat het referentiepand aan de [adres 4] een lagere eenheidsprijs heeft, hetgeen volgens eiser aantoont dat de waarde van de woning te hoog is gewaardeerd.
12.Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat eiser aan het einde van de wijk woont, naast de woning is een toegangsweg tot een doodlopende weg. Er is daar alleen bestemmingsverkeer, het is een 30km weg. De woning en de referentieobjecten hebben als kwalificatie ‘gemiddeld’ bij de ligging. De referentieobjecten aan de [adres 2] en aan de [straat] zijn aan drukkere wegen gelegen. Zo er al sprake is van een waardedrukkend effect, is dat verdisconteerd in de koopprijs, aldus verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee de waardering van de ligging van de woning onderbouwd. Dit blijkt ook uit de meegeleverde overzichtskaart (bijlage 8) bij het verweerschrift. Eiser heeft deze uitleg onvoldoende gemotiveerd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
13.Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 445.000,- niet te hoog is vastgesteld.
Verzoek om informatie
14.Eiser heeft aangevoerd aan dat hij onvoldoende in de gelegenheid is gesteld om de onderbouwing van de waarde van de woning en van de vergelijkingsobjecten te controleren. Eiser heeft op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ verzocht om de opbouw van de kavelwaarde (grondstaffel) en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de opgevoerde vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft deze gegevens ten onrechte niet overgelegd. Daardoor wordt eiser niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde van de woning te controleren.
15. Verweerder heeft zich hierover op het standpunt gesteld dat verweerder niet gehouden is de stukken aan eiser toe te zenden. De stukken hebben ter inzage gelegen, dat was kenbaar gemaakt aan eiser. Eiser heeft in bezwaar geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid de stukken in te zien. Daarmee stelt verweerder te hebben voldaan aan zijn verplichting van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
16. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde.
17.De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de waardebepalende factoren
behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Verweerder had deze gegevens op verzoek moeten verstrekken. Dat heeft hij niet gedaan. Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat hij de grondstaffels en taxatiekaart van [woonplaats] aan Previcus heeft gezonden in een e-mail van 19 juni 2020. De waardebepalende factoren zijn niet op verzoek verstrekt in bezwaar. Het bieden van de mogelijkheid de stukken in bezwaar in te zien, ontslaat verweerder niet van de verplichting om de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ te verstrekken op verzoek. Met het ter inzage leggen en eiser daarvan op de hoogte stellen heeft verweerder niet voldaan aan de verplichting van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft deze gegevens in beroep alsnog verstrekt, zodat toen wel aan het bepaalde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ is voldaan. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase aan eiser ter beschikking te stellen, dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiser kon in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, hij moest daarvoor in beroep gaan. De beroepsgrond slaagt.
16. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en waardebepalende factoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.
18.De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C. ten Klooster, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2021.
griffier rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat