Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4726
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Heek).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 173.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport met daarin een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 25 mei 2021 door middel van een
Skype-beeldverbinding. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde.
Skype-beeldverbinding. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde.
Overwegingen
1.De woning is een rijwoning uit 1986. De woning betreft een huurwoning, heeft 85 m2 woonoppervlak, een berging van 7 m2 en ligt op een kavel van 158 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald, waarbij het volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou worden overgedragen en de verkrijger de woning kan onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 140.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met vier referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn met een soortgelijke uitstraling gelegen in dezelfde wijk. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Over het taxatierapport en de taxatiematrix
7. Eiser voert in beroep aan dat verweerder in het taxatierapport niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de referentiepanden en onderhavig object zijn gecorrigeerd. Eiser voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen, zoals badkamer en keuken. Ook is er geen isolatie in de woning aanwezig. In de waardering is verder onvoldoende rekening gehouden met de slechte onderhoudstoestand. Er is sprake van vochtoverlast, schimmelvorming, houtrot, boktor en slecht schilderwerk. Verder heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met het feit dat het een houtskeletwoning betreft. Dit type woning heeft een negatief imago. Eiser stelt tot slot dat [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] niet bruikbaar zijn als referentieobjecten.
8. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Verweerder is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast daarom niet gehouden bij de taxatie gebruik te maken van de KOUDV-factoren of van correctiepercentages. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de waarde de woning volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, en ligging en is voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met deze verschillen. Omdat er slechts sprake is van een weergave van gegevens die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand zijn gekomen, is er naar het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de taxatiematrix in beroep geen sprake van een “black box”.
9. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor kwaliteit en onderhoud factor 2 heeft toegekend. Voor de woningwaarde per m2 van de woning heeft hij € 1.411,- gehanteerd, tegenover respectievelijk € 1.820,-, € 1.725,-, € 1.905,- en € 1.555,- afgeleid uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen, die op kwaliteit en onderhoud 1 punt hoger scoren, maar voor ligging gelijk scoren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende rekening gehouden met de mindere kwaliteit en het onderhoud van de woning. Eiser heeft niet met stukken onderbouwd dat daadwerkelijk sprake is van vochtoverlast, schimmelvorming, houtrot, boktor en slecht schilderwerk en dat de kwaliteit en het onderhoud nog lager gewaardeerd zou moeten worden. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat drie van de referentieobjecten ook houtskeletwoningen betreffen. Hiermee is voldoende rekening gehouden met het type woning van eiser.
11. De rechtbank stelt vast dat verweerder referentieobject [adres 3] niet langer gebruikt in het taxatierapport en dat hetgeen eiser hierover aanvoert daarom geen bespreking behoeft. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder de woningen [adres 2] en [adres 4] wel als referentieobjecten kon gebruiken omdat deze voldoende vergelijkbaar zijn qua bouwjaar, type woning en aantal m².
Over de indexering
12. Eiser voert in beroep aan dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Ter zitting heeft eiser betoogd dat ten onrechte niet alle referentiewoningen zijn geïndexeerd.
13. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat voor het gehanteerde indexeringspercentage is aangesloten bij de gemiddelde waardestijging in [woonplaats] . In 2018 was dit 6,9% en in 2019 was dit 12,5%. Volgens verweerder zijn de gegevens openbaar en worden deze gepubliceerd op de website van de Waarderingskamer. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende inzicht heeft gegeven in de manier van indexeren. De rechtbank is van oordeel dat geen indexatie hoefde plaats te vinden voor de referentiewoningen waarvan de koopovereenkomsten zijn getekend rond de waardepeildatum. De beroepsgronden van eiser slagen niet.
Over de op de zaak betrekking hebbende stukken
14. Eiser heeft daarnaast nog aangevoerd dat verweerder niet (volledig) heeft voldaan aan de verplichting om op grond van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken (de taxatiekaart, de KOUDV-factoren en de grondstaffel) aan de rechtbank toe te sturen.
15. De rechtbank stelt voorop dat verweerder op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb gehouden is om op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank toe te zenden. De taxatiekaart, de KOUDV-factoren en de grondstaffel zijn op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder had deze stukken dus moeten overleggen en heeft dat ten onrechte niet gedaan. Het gevolg is dat de rechtbank daaruit, gelet op artikel 8:31 van Pro de Awb, de gevolgtrekkingen kan maken die haar geraden voorkomen.
16. De rechtbank zal volstaan met de vaststelling dat verweerder artikel 8:42 van Pro de Awb heeft geschonden. De rechtbank ziet geen aanleiding om er andere gevolgen aan te verbinden omdat het verweerder vrijstaat om de door hem vastgestelde waarden in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen en verweerder dat in deze zaak ook heeft gedaan. Daarbij is ook van belang dat eiser niet in zijn belangen is geschaad aangezien hij deze stukken in de bezwaarfase in heeft kunnen zien en dat de rechtbank voldoende informatie heeft om dit beroep te beoordelen omdat in beroep een taxatierapport ter onderbouwing van de waarde in het geding is gebracht.
Conclusie
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Ettikhoven, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 28 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. M. van Ettikhoven, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 28 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat