ECLI:NL:RBMNE:2021:3548

• Datum uitspraak: 28 juni 2021
• Publicatiedatum: 29 juli 2021
• Zaaknummer: 20/4788
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J. Wolbrink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling en taxatiematrix

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 28 juni 2021 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning. De eiser, eigenaar van de woning aan [adres 1] in [woonplaats], was het niet eens met de door de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] vastgestelde waarde van € 312.000,- voor het belastingjaar 2020, welke was gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2019. Eiser stelde dat de waarde te hoog was en bepleitte een lagere waarde van € 270.000,-. De heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde door middel van een taxatiematrix, waarin de waarde was bepaald aan de hand van vergelijkingen met vier referentiewoningen in dezelfde straat.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op een zitting via een Skype-beeldverbinding op 25 mei 2021, waarbij beide partijen zich lieten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. De rechtbank overwoog dat de WOZ-waarde de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt en dat de heffingsambtenaar de bewijslast heeft om aan te tonen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld, ondanks de bezwaren van eiser over de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.

De rechtbank oordeelde verder dat de heffingsambtenaar niet verplicht was om specifieke correctiepercentages of KOUDV-factoren te gebruiken bij de taxatie. De rechtbank stelde vast dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht had gegeven in de wijze van indexeren en dat de beroepsgronden van eiser niet slaagden. Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, zonder aanleiding voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak werd gedaan door mr. J. Wolbrink, in aanwezigheid van griffier mr. M. van Ettikhoven.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/4788

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juni 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: H. van Zelst)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: D. Ruiter).

Procesverloop

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 312.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 30 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport met daarin een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 25 mei 2021 door middel van een
Skype-beeldverbinding. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde.

Overwegingen

1. De woning is een rijwoning uit 1981. De woning heeft 119 m2 woonoppervlak, heeft een carport van 18 m2, een berging van 6 m2, een dakkapel en ligt op een kavel van 189 m2.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 270.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met vier referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn met een soortgelijke uitstraling gelegen in dezelfde straat. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Over het taxatierapport en de taxatiematrix

7. Eiser voert in beroep aan dat verweerder in het taxatierapport niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de referentiepanden en onderhavig object zijn gecorrigeerd. Verder stelt eiser dat [adres 2] een compleet gemoderniseerde en gerenoveerde woning betreft en dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden. [adres 3] betreft een hoekwoning met een garage en een groter perceel. Indien de objectkenmerken worden verdisconteerd toont deze woning juist een lagere waarde aan. Tot slot stelt eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde badkamer.

8. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Verweerder is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast daarom niet gehouden bij de taxatie gebruik te maken van de KOUDV-factoren of van correctiepercentages. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de waarde de woning volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging en is voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met deze verschillen. Omdat er slechts sprake is van een weergave van gegevens die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand zijn gekomen, is er naar het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de taxatiematrix in beroep geen sprake van een “black box”.

9. Met betrekking tot de verschillen tussen de objecten overweegt de rechtbank als volgt. [adres 4] is ook een rijwoning. Voor de woningwaarde per m2 van de woning heeft verweerder € 2.043,- gehanteerd, tegenover € 2.129,- voor [adres 4] , waarbij nummer [adres 4] een punt hoger scoort op kwaliteit. De overige referentiewoningen zijn weliswaar geen rijwoningen maar deze woningen zijn wel allemaal gelegen in dezelfde straat. Ook zijn deze woningen van hetzelfde type, bouwjaar en uitstraling. De woningwaarde per m2 van deze referentiewoningen ligt ruim boven de woningwaarde per m2 van de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer kwaliteit en de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de badkamer door voor het onderhoud een factor 2 toe te kennen. Ter zitting heeft verweerder erkend dat in de matrix abusievelijk kwaliteit op factor 2 staat in plaats van voorzieningen. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat eiser hierdoor niet is benadeeld omdat het per saldo niet uitmaakt voor welke factor een 2 is toegekend. De beroepsgronden van eiser slagen daarom niet.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder referentieobjecten [adres 3] en [adres 2] niet langer gebruikt in het taxatierapport en dat hetgeen eiser hierover aanvoert daarom geen bespreking behoeft.

Over de indexering

11. Eiser voert in beroep aan dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Ter zitting voert eiser aan dat hij uitkomt op andere gecorrigeerde verkoopprijzen.

12. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat voor het gehanteerde indexeringspercentage is aangesloten bij de gemiddelde waardestijging in [woonplaats] . In 2019 was dit 12,5%. Volgens verweerder zijn de gegevens openbaar en worden deze gepubliceerd op de website van de Waarderingskamer. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende inzicht heeft gegeven in de manier van indexeren. De rechtbank stelt vast dat voor 2018 een indexeringspercentage van 6,9 % van toepassing is. Voor zover het indexeringspercentage niet juist is toegepast, is de rechtbank van oordeel dat het effect daarvan zodanig gering is dat niet de conclusie kan worden getrokken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgronden van eiser slagen niet.

Over de op de zaak betrekking hebbende stukken

13. Eiser heeft daarnaast nog aangevoerd dat verweerder niet (volledig) heeft voldaan aan de verplichting om op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken (de taxatiekaart, de KOUDV-factoren en de grondstaffel) aan de rechtbank toe te sturen.

14. De rechtbank stelt voorop dat verweerder op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb gehouden is om op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank toe te zenden. De taxatiekaart, de KOUDV-factoren en de grondstaffel zijn op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder had deze stukken dus moeten overleggen en heeft dat ten onrechte niet gedaan. Het gevolg is dat de rechtbank daaruit, gelet op artikel 8:31 van de Awb, de gevolgtrekkingen kan maken die haar geraden voorkomen.

15. De rechtbank zal volstaan met de vaststelling dat verweerder artikel 8:42 van de Awb heeft geschonden. De rechtbank ziet geen aanleiding om er andere gevolgen aan te verbinden omdat het verweerder vrijstaat om de door hem vastgestelde waarden in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen en verweerder dat in deze zaak ook heeft gedaan. Daarbij is ook van belang dat eiser niet in zijn belangen is geschaad aangezien hij deze stukken in de bezwaarfase in heeft kunnen zien en dat de rechtbank voldoende informatie heeft om dit beroep te beoordelen omdat in beroep een taxatierapport ter onderbouwing van de waarde in het geding is gebracht.

Conclusie

16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Ettikhoven, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 28 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat