Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4421
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 184.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 1 april 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1996 gebouwde tussenwoning met vrijstaande berging. De woning heeft een vloeroppervlakte van ca. 120 m2 en een kavelgrootte van 135 m2.
2.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 157.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen in zijn verweerschrift een taxatiematrix opgenomen.
Toetsingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel dient verweerder inzichtelijk te maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank moet dus beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. Daarin is de woning vergeleken met vijf referentiewoningen, die rond de waardepeildatum van 1 januari 2019 zijn verkocht en van een vergelijkbaar bouwjaar zijn met een eveneens vergelijkbaar vloeroppervlak en kavelgrootte. Het betreft de volgende, alle in de wijk [wijk] te [plaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres] , verkocht voor € 202.600,-;
- [adres] , verkocht voor € 186.500,-;
- [adres] , verkocht voor € 184.500,-;
- [adres] , verkocht voor € 184.690,-;
- [adres] , verkocht, voor € 165.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport en de toelichting die op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, maar ook met typewoning, ligging, kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in de taxatiematrix inzichtelijk gemaakt.
6. Eiser betwist dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Overleggen van de stukken
7. Eiser heeft ten eerste aangevoerd dat verweerder in strijd met artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft nagelaten om de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank toe te zenden. Hij doelt daarmee op de informatie waarover verweerder beschikt en op basis waarvan bij de referentiewoningen de correctie voor de zogenaamde KOUDV-factoren wordt bepaald. Eiser vindt dat alles wat aan de matrix ten grondslag is gelegd door verweerder aan de rechter moet worden toegestuurd.
8. De rechtbank overweegt het volgende. De ‘op de zaak betrekking hebbende stukken’ bedoeld in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zijn de stukken die betrekking hebben op de besluitvorming die in geding is. Hieruit volgt dat verweerder de stukken moet overleggen waarop hij het bestreden besluit heeft gebaseerd. Het doel van artikel 8:42 van Pro de Awb is om te waarborgen dat een geschil over een besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan het bestuursorgaan ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden.
9. Vaststaat dat de taxatiematrix nog niet ter beschikking was bij het bestreden besluit. Daarom valt de matrix niet onder het bereik van artikel 8:42 van Pro de Awb. Omdat de matrix niet onder het bereik van artikel 8:42 van Pro de Awb valt, bestaat er geen aanleiding voor de rechtbank om de informatie waarop de KOUDV-factoren worden gecorrigeerd bij verweerder op te vragen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Voorts betoogt eiser dat aan de uitspraak op bezwaar een motiveringsgebrek kleeft omdat verweerder de waarde van eisers woning in beroep onderbouwt met allemaal nieuwe referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder in de uitspraak op bezwaar voldoende heeft gereageerd op de bezwaargronden van eiser. Verweerder heeft de waarde gehandhaafd op basis van de referentiewoningen die ook op het taxatieverslag staan en daarmee heeft verweerder de waarde onderbouwd. In beroep heeft verweerder andere referentiewoningen gebruikt die de waarde naar zijn mening ook onderbouwen. De omstandigheid dat verweerder in beroep andere referentiewoningen gebruikt om de waarde te onderbouwen, betekent niet dat sprake is van een motiveringsgebrek zoals bepaald in artikel 7:12 van Pro de Awb. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexatie
11. Eiser stelt dat verweerder de indexering van de gehanteerde verkoopprijzen naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt zodat niet is na te gaan of voor eisers woning de gehanteerde waarde juist is vastgesteld. Eiser voert aan dat verweerder weliswaar een rapport prijsontwikkeling woningen van VastgoedPro heeft overgelegd, maar stelt dat deze informatie niet geschikt is voor de waardebepaling door gemeenten omdat die veel te algemeen van aard is. VastgoedPro stelt daarbij zelf ook duidelijk dat zij geen indexeringen doen voor [plaats] en dit type woningen.
11.1.
Verweerder heeft rekening gehouden met de waardeontwikkeling door gebruik te maken van een rapport prijsontwikkeling woningen van VastgoedPro. De rechtbank is van oordeel dat dat rapport niet geschikt is om de waardeontwikkeling vast te stellen. Het rapport ziet op de prijsontwikkeling in Flevoland en is daardoor geen goede maatstaf om de indexering van de verkoopprijs van een woning in [plaats] te berekenen. Verweerder heeft verder geen aanvullende informatie overgelegd over de verhouding tussen de waardeontwikkeling in Flevoland en [plaats] .
11.2
Gelet op de toelichting van verweerder is de rechtbank van oordeel verweerder de analyse van de referentiewoningen heeft gebaseerd op een onjuiste herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum. Verweerder dient namelijk de datum van de koopovereenkomst als uitgangspunt te hanteren en niet de datum van inschrijving van de transportakte. Daarvan kan worden afgeweken als tussen de datum van de koop en de datum van het transport maximaal drie maanden zijn gelegen. [1] De rechtbank overweegt over de gehanteerde gecorrigeerde waarde en uitgaande van deze driemaandenregel als volgt.
11.2.
De [adres] is verkocht op 3 december 2018 waardoor de verkoopprijs van € 184.690,- aangemerkt kan worden als de waarde op de waardepeildatum. De woning [adres] is op 3 december 2018 getransporteerd en de [adres] op 17 augustus 2018. De datum van verkoop is voor beide woningen niet bekend. Omdat de verkopen vóór de waardepeildatum liggen, gaat de rechtbank ervan uit dat, daargelaten of een juist indexeringspercentage is gehanteerd, de verkoopprijzen van die woningen tenminste de waarde van die woningen op de waardepeildatum weerspiegelen. Dat is respectievelijk € 186.500,- en € 184.000,-. Voor de woning [adres] is gerekend met een waarde van € 1.260,- per m2 en voor de [adres] met € 1.150,- per m2. De woning van eiser is gewaardeerd op € 184.000,- waarbij verweerder voor de woning is uitgegaan van € 1.150,- per m2. Als rekening wordt gehouden met de verschillen tussen deze woningen wat betreft het woonoppervlak en kaveloppervlak is het aannemelijk dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Grondstaffel
12. Ter zitting heeft eiser nog een beroep gedaan op artikel 7:4, tweede lid van de Awb, omdat in bezwaar geen grondstaffel is overgelegd, althans geen grondstaffel waaruit de door verweerder gehanteerde prijs per vierkante meter is af te leiden. Verweerder betwist dat en stelt dat de grondstaffel vóór de hoorzitting aan Previcus ter beschikking is gesteld. Eisers gemachtigde heeft op zitting (in de zaak UTR 20/4405) een grondstaffel van verweerder voor de camera laten zien. De rechtbank kon daarop zien dat in de rechterbovenhoek van de staffel een prijs per vierkante meter stond en dat per staffel was aangegeven hoeveel procent van de prijs per vierkante meter in aanmerking werd genomen. Deze grondstaffel is ook door verweerder na zitting nog overgelegd en toegevoegd aan het dossier. Aan Previcus als eisers gemachtigde, is dan ook een grondstaffel verstrekt. Het is niet gemotiveerd betwist dat die vóór de hoorzitting is verstrekt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank concludeert op grond van wat zij hiervoor heeft overwogen dat verweerder de waarde met de waardematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de referentiewoningen op onjuiste wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Op basis van de taxatiematrix en de toelichting daarop heeft verweerder echter aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
23 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze uitspraakte ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.