Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4552
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 184.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 6 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 1 april 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1975 gebouwde eindwoning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 125 m2 en een kavelgrootte van 166 m2.
2.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 164.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen in zijn verweerschrift een taxatiematrix opgenomen.
Toetsingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank moet dus beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. Daarin is de woning vergeleken met drie referentiewoningen, die rond de waardepeildatum van 1 januari 2019 zijn verkocht. Het betreft de volgende, alle in de [wijk] te [plaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres] , verkocht voor € 192.500,-;
- [adres] , verkocht voor € 187.500,-;
- [adres] , verkocht voor € 198.000,-.
5. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor de waardebepaling dezelfde referentiewoningen gebruikt als in de opgelegde beschikking en bij de uitspraak op bezwaar. De referenties zijn goed vergelijkbare woningen.
6. Eiser betwist dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Indexering
7. Eiser stelt dat verweerder de indexering van de gehanteerde verkoopprijzen naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt zodat niet is na te gaan of voor eisers woning de gehanteerde waarde juist is vastgesteld.
8. Verweerder heeft toegelicht dat de verkoopprijs geïndexeerd is vanaf de transportdatum. De rechtbank van oordeel dat verweerder de verkoopprijzen op een onjuiste wijze heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Verweerder dient namelijk de datum van de koopovereenkomst als uitgangspunt te hanteren en niet de datum van inschrijving van de transportakte. Daarvan kan worden afgeweken als tussen de datum van de koop en de datum van het transport maximaal drie maanden zijn gelegen. [1] Van geen van de referenties is de verkoopdatum bekend, zodat niet vastgesteld kan worden of die situatie zich voordoet.
8.1.
Verder dient verweerder vanaf de datum van de koopovereenkomst rekening te houden met de marktontwikkelingen tussen die datum en de waardepeildatum. Met betrekking tot de mate waarin verweerder rekening heeft gehouden de waardeontwikkeling in de markt, heeft verweerder toegelicht dat de gehanteerde referentiewoningen zowel voor als na de waardepeildatum zijn verkocht, zodat de transactieprijzen, ongeacht het indexeringspercentage, goed de gemiddelde waarde op de waardepeildatum aangeven. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die toelichting geen inzicht heeft gegeven in de mate waarin hij met de marktontwikkeling rekening heeft gehouden.
9. De rechtbank concludeert op grond van wat zij hiervoor heeft overwogen dat verweerder de waarde in beroep heeft onderbouwd met een taxatiematrix waarin de verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn geanalyseerd en de waarde van de woning vanuit die analyse is onderbouwd. De rechtbank constateert verder dat verweerder daarbij van onjuiste uitgangspunten voor wat betreft de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waardepeildatum. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te beoordelen of de waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. De [adres] is getransporteerd op 15 januari 2019, zodat de verkoopprijs van € 187.500,- gelijk kan worden gesteld aan de waarde op de waardepeildatum. De rechtbank gaat er daarom van uit dat die prijs rond de waardepeildatum tot stand is gekomen. Voor de andere referentiewoningen kan een dergelijke aanname niet gedaan worden, zodat de waarde van de woning op basis van de verkoop van De [adres] beoordeeld kan worden. Deze woning is kleiner dan de woning van eiser, heeft ook minder grond maar heeft een bovengemiddelde kwaliteit. De informatie over deze woning biedt echter te weinig houvast om te beoordelen of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Dat heeft te maken met het volgende. In beroep heeft verweerder, overeenkomstig de grief van eiser in bezwaar, de onderhoudstoestand van de woning aangepast van gemiddeld (3) naar matig (2). Deze correctie heeft echter niet geleid tot vermindering van de waarde, hoewel in de uitspraak op bezwaar is overwogen dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde staat verkeren. Op de zitting heeft de taxateur daarover toegelicht dat er in beroep wat beter naar de staat van onderhoud wordt gekeken, dat er meerdere bronnen worden gebruikt en dat er een subjectief element in zit, omdat de ene taxateur een woning iets anders waardeert dan een andere. De rechtbank vindt deze toelichting niet overtuigend. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat er verschillen zijn tussen de vergelijkingsobjecten op de punten kwaliteit en onderhoud. Dat is ook zo bij [adres] . Omdat de woning van eiser verschilt met de [adres] wat betreft grootte, kaveloppervlak, kwaliteit en onderhoud, kan niet worden geconcludeerd dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
11. Verweerder maakt de vastgestelde waarde van de woning dus niet aannemelijk. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt.
12. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan dat hij gemotiveerd heeft betwist dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk maakt.
Conclusie
13. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen verdedigde waardes aannemelijk te maken, stelt de rechtbank schattenderwijs de waarde van de [adres] te [plaats] op 1 januari 2019 vast op € 178.000,-.
14. Omdat het beroep gegrond is, veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt de proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de telefonische hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,-; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van
€ 534,- en een wegingsfactor 1).
15. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser in de beroepszaak betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 178.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De uitspraak is gedaan op 28 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze uitspraakte ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.