Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4420
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 146.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een taxatierapport overgelegd.
Verweerder heeft een verweerschrift en een waardematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 1 april 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1986 gebouwde tussenwoning met dakkapel en schuur. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 80 m2 en een kavelgrootte van 133 m2.
2.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 119.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen in zijn verweerschrift een taxatiematrix opgenomen. In de waardematrix is de waarde getaxeerd op € 148.000,-.
Toetsingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel dient verweerder inzichtelijk te maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank moet dus beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd. Daarin is de woning vergeleken met drie referentiewoningen, die rond de waardepeildatum van 1 januari 2019 zijn verkocht. Het betreft de volgende, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres] , verkocht voor € 190.150,-;
- [adres] , verkocht voor € 166.000,-;
- [adres] , verkocht voor € 157.800,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de waardematrix en de toelichting die op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, maar ook met typewoning, ligging, kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid. De waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen is in de taxatiematrix inzichtelijk gemaakt. De rechtbank licht dat oordeel hierna toe.
6. Eiseres betwist dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Aspecten kwaliteit en onderhoud
7. In de in beroep overgelegde taxatiematrix heeft verweerder de factoren kwaliteit en onderhoud voor de woning van eiser gewaardeerd als matig. Dit is in overeenstemming met wat eiser in beroep aanvoert. Eiser heeft ter zitting bevestigd dat dit geen geschilpunt meer is. De rechtbank zal dit dan ook niet bespreken.
Gebruik van de grondstaffel
8. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder de grond bij de referentie [adres] met een andere grondstaffel heeft gewaardeerd dan bij de referentie [adres] . Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de grond bij de analyse van de referentie [adres] inderdaad anders is gewaardeerd. Dit was volgens verweerder nodig om te komen tot een goede verdeling van de waarde tussen de woning en de kavel. Dit is volgens verweerder gerechtvaardigd omdat deze referentie gelegen is in een andere wijk en omdat de [adres] weliswaar een goed vergelijkbare woning is maar wel van een ander type dan de andere twee referenties. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met deze toelichting op de taxatiematrix de analyse van het verkoopcijfer inzichtelijk heeft gemaakt en dus van de taxatiematrix uit mocht gaan. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat een grondstaffel bovenal de functie van hulpmiddel heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexatie
9. Eiser voert aan dat verweerder de waarde met de waardematrix niet aannemelijk heeft gemaakt omdat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt welk indexeringspercentage is gehanteerd en hoe dit is onderbouwd. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
9.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder de analyse van de vergelijkingspanden gebaseerd heeft op een onjuiste herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum.
Uitgangspunt is dat verweerder uitgaat van de datum van de koopovereenkomst en niet van de datum van inschrijving van de transportakte. Daarvan kan worden afgeweken als tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van het transport maximaal drie maanden zijn gelegen. [1] In dit geval is daarvan alleen sprake bij referentiepand [adres] .
9.2.
Verder dient verweerder vanaf de datum van de koopovereenkomst rekening te houden met de marktontwikkelingen tussen die datum en de waardepeildatum. Uit de matrix blijkt echter dat verweerder rekening heeft gehouden met een waardeontwikkeling tussen de transportdatum en de waardepeildatum.
9.3.
Verweerder heeft op zitting toegelicht dat een percentage is gehanteerd om de verkoopprijzen naar de waardepeildatum te herleiden. Dat percentage is door de taxateur geschat op basis van de permanente marktanalyse. Ook heeft verweerder aangevoerd dat de referentiewoningen zowel voor als na de waardepeildatum zijn verkocht, zodat de transactiecijfers, ongeacht het indexeringspercentage, goed de gemiddelde waarde op de waardepeildatum weergeven. De rechtbank stelt vast dat verweerder op basis van de permanente marktanalyse geen onderbouwing heeft gegeven van de waardeontwikkeling van gelijksoortige woningen in [plaats] . De rechtbank is van oordeel dat verweerder met zijn toelichting niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de indexering met de feitelijke, en niet met een te hoog ingeschatte, marktontwikkeling rekening heeft gehouden.
10. De rechtbank concludeert op grond van wat onder punt 9 is overwogen dat verweerder de waarde met de waardematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de referentiewoningen op onjuiste wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verstrekte informatie aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is en wel hierom. [adres] is op 13 maart 2019 getransporteerd. Verweerder beschikt niet over de datum van de koopovereenkomst. Aannemelijk is wel dat de koopovereenkomst binnen 3 maanden voor of na de waardepeildatum is gesloten. De woning is verkocht voor € 166.000 zodat er vanuit kan worden gegaan dat de waarde van die woning op de waardepeildatum € 166.000,- bedroeg. De referentiewoning [adres] is op 1 mei 2018 verkocht voor € 157.800,-. Dat is niet binnen drie maanden vóór de waardepeildatum zodat de waarde op de waardepeildatum daarmee niet gelijkgesteld kan worden. Wel kan worden aangenomen dat die woning op de waardepeildatum ten minste € 157.800,- waard is. Gesteld noch gebleken is dat sprake is van een dalende markt tussen verkoopdatum en de waardepeildatum. De woning van eiser woning is gewaardeerd op € 146.000,-. Als rekening wordt gehouden met de verschillen tussen deze woningen wat betreft kaveloppervlakte en bijgebouwen en met een matige staat van onderhoud en matige kwaliteit van eisers woning, is aannemelijk dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De uitspraak is gedaan op 23 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze uitspraakte ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.