Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/449
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort, verweerder,
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 691.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Bij beschikking van 20 februari 2020 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 680.000,-.
Eiseres is tegen deze beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 16 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
Het beroep is op de zitting van 10 augustus via Skype behandeld. Eiseres is verschenen samen met haar echtgenoot [echtgenoot]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2004 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een aanbouw van 50 m3, een aanbouw van 72 m3, een overkapping, een garage en twee dakkapellen. De woning heeft een inhoud van 508 m3 en 570 m2 grond.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 629.280,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 680.000,-.
Beoordelingskader
3. Verweerder stelt de WOZ-waarde vast [1] . Daarbij moet verweerder aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer is de hoogst mogelijke verkoopprijs die voor de woning kan worden verkregen. De woning moet daarbij op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding worden aangeboden, zodat de meest biedende koper de hoogst mogelijke prijs voor de woning zal betalen. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf in goede justitie vaststellen. [2]
4. Volgens vaste jurisprudentie is voor de bepaling van de waarde het eigen aankoopcijfer leidend wanneer die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht. Dit is anders als de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt op basis waarvan geconcludeerd moet worden dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [3]
5. Indien de woning in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van verbetering wordt de waarde bepaald naar de staat van de woning bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. [4]
6. Bij de beoordeling of verweerder de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Onderbouwing verweerder
7. Verweerder heeft de waarde van de woning in de eerste plaats onderbouwd aan de hand van het eigen aankoopcijfer van de woning. Eiseres heeft de woning namelijk binnen drie maanden vóór de waardepeildatum, op 3 november 2018, aangekocht. Verweerder heeft vervolgens het eigen aankoopcijfer gecorrigeerd met verbeteringen aan de woning voor de periode tussen de aankoop en de toestandsdatum 1 januari 2020. In die periode heeft eiseres de keuken en badkamer gerenoveerd, een extra slaapkamer en badkamer gerealiseerd, een nieuwe CV-ketel geplaatst en diverse gebreken hersteld. Eiseres heeft dit ter zitting bevestigd. Verweerder heeft voor deze verbeteringen € 30.000,- (van de totale bouwsom van € 90.000,-) meegenomen in de WOZ-waarde. Volgens verweerder is een bedrag van
€ 30.000,- een reële waardevermeerdering, omdat de bouwkosten niet een-op-een kunnen worden vertaald naar een hogere waarde, als de verbeteringen zijn gerealiseerd.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht heeft aangesloten bij het eigen aankoopcijfer van de woning. Ook heeft verweerder terecht de waarde vastgesteld naar de toestand van de woning bij aanvang van het belastingjaar (1 januari 2020). De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen ten aanzien van het verhogen van de WOZ-waarde met € 30.000,- vanwege de verbeteringen die eiseres aan de woning heeft aangebracht. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat het aannemelijk is dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Referentiewoningen
9. Om te laten zien dat de waarde van de woning niet te hoog is, heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [woonplaats], te weten:
- [adres 2], verkocht op 14 december 2017 voor € 525.000,-;
- [adres 3], verkocht op 24 januari 2019 voor € 620.000,-;
- [adres 4], verkocht op 7 maart 2019 voor € 610.625,-;
- [adres 5], verkocht op 14 februari 2018 voor € 642.000,-;
- [adres 6], verkocht op [huisnummer 3] augustus 2019 voor € 603.000,-.
10. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat de waardebepaling aan de hand van het eigen aankoopcijfer en gecorrigeerd met de aangebrachte verbeteringen niet te hoog is geweest. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met referentiewoningen die goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat type en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Alleen [adres 2] is minder geschikt, omdat die verkoop te ver afligt van de waardepeildatum. Het standpunt van eiseres dat de referentiewoningen gelegen aan de [straat 1] in een andere wijk, op circa 4 kilometer van de woning, liggen en daardoor niet gebruikt kunnen worden, gaat niet op, aangezien de afstand tussen de woningen aan de [straat 1] en de woning minder dan één km is. Daarmee heeft verweerder deze woningen mogen betrekken bij de waardebepaling. De woningen gelegen aan [adres 3] (€ 849,-),
[adres 4] (€ 855,-) en [adres 5] (€ 871,-) hebben ondanks de lagere waardering op voorzieningen, onderhoud, kwaliteit en uitstraling een hogere m3-prijs dan de woning van eiseres (€ 819,-). Ook de woning aan de [adres 6] (€ 890,-) heeft een hogere m3 prijs bij een waardering op voorzieningen, onderhoud, kwaliteit en uitstraling die nagenoeg gelijk is.
11. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna verder uit.
Gelijkheidsbeginsel
12. Eiseres stelt dat er andere referentiewoningen beschikbaar zijn, namelijk de woningen in dezelfde straat als de woning; te weten [straat 2] [huisnummer 1] tot en met [huisnummer 2] (oneven, met uitzondering van [straat 2] [huisnummer 3]). De door eiseres aangedragen woningen hebben lagere WOZ-waardes. Volgens eiseres hebben de eigenaren van de woningen ook aan woningverbeteringen gedaan. Alleen omdat eiseres de woning (dicht op de waardepeildatum) heeft gekocht, heeft de woning, volgens eiseres, een hogere WOZ-waarde. Volgens eiseres is er daarom in strijd gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank overweegt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen kan slagen als sprake is van de meerderheidsregel. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend (minstens twee) identieke objecten worden vergeleken. Dat zijn objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. [5] Verweerder heeft gemotiveerd betwist dat er sprake is van een meerderheidsregel. [straat 2] [huisnummer 1], [huisnummer 4], [huisnummer 5] en [huisnummer 6] hebben minder woninginhoud (422 m3) met een afwijkende kapconstructie. [straat 2] [huisnummer 7] en [huisnummer 2] hebben wel een gelijke woninginhoud, namelijk 508 m3, maar bij deze woningen zijn er verschillen in inhoud van aanbouw en woonruimte, bijgebouwen, kaveloppervlakte, staat van onderhoud en kwaliteit. Eiseres maakt niet aannemelijk dat er wél sprake is van gelijke gevallen. Ter zitting heeft eiseres erkend dat de woningen niet gelijk zijn aan haar woning. Van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel (in het bijzonder de meerderheidsregel) is dus geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
[straat 2] [huisnummer 2]
13. Eiseres stelt op de zitting dat ten onrechte de woning aan de [straat 2] niet in de onderbouwing door verweerder is meegenomen. De WOZ-waarde van [straat 2] is namelijk lager. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat deze woning niet in de onderbouwing is meegenomen, omdat de verkoop te ver van de waardepeildatum ligt. De rechtbank kan dit standpunt volgen nu de woning is verkocht op 26 mei 2020. Bovendien staat het verweerder vrij om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Door te wijzen op [straat 2] onderbouwt eiseres niet dat verweerder niet voor de beste referentiewoningen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet. De beroepsgrond slaagt niet.
Geen schouw
14. Eiseres vindt dat er ten onrechte geen schouw heeft plaatsgevonden. Op de zitting heeft eiseres uitgelegd dat verweerder dan had kunnen zien dat de woning in een slechte staat was, omdat de woning voorafgaand aan de aankoop verhuurd is geweest. De rechtbank merkt hierover op dat verweerder vrij is om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden, zelf zijn bewijsmiddelen te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder ook geen (wettelijke) verplichting om een huis inpandig te taxeren, zolang hij maar aannemelijk maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bovendien had een schouw niet tot een ander resultaat geleid gelet op de inmiddels gerealiseerde verbeteringen die meewegen bij de waardevaststelling. De beroepsgrond slaagt niet.
Motiveringsbeginsel
15. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat verweerder niet ingaat op de door hun aangedragen woningen. De rechtbank is van oordeel dat in de bezwaarfase met het taxatierapport en uitspraak op bezwaar voldoende toegespitst op de bezwaren is ingegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 augustus 2021.
griffier rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.