Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 20/4088 en 20/4490
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juli 2021 in de zaken tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras)
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken aan de [adres 1] (UTR 20/4088) en de [adres 2] (UTR 20/4490) in [plaats] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op respectievelijk € 237.000 en € 240.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is door middel van een beeldverbinding behandeld op de zitting van 7 mei 2021. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
1. [adres 1] is een in 1902 gebouwde hoekwoning met een berging. De woning heeft een inhoud van 286 m3 en ligt op een kavel van 152 m2. [adres 2] is een in 1930 gebouwde rijwoning met 2 dakkapellen en een berging. De woning heeft een inhoud van 247 m3 en ligt op een kavel van 124 m2.
2. De WOZ-waarde van woningen is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde voor de woningen, namelijk € 200.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarden en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix ingediend.
4. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarden heeft aangevoerd meewegen.
Schending hoorplicht
5. Eiser voert aan dat hij in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in combinatie met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een betrokkene op zijn verzoek gehoord.
6. In zijn bezwaarschriften heeft eiser aangegeven: ‘Ik wil mijn bezwaren graag mondeling toelichten’ en ‘Ik wil mijn bezwaren graag in een persoonlijk gesprek toelichten’. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet anders op te vatten dan als een verzoek om te worden gehoord. De heffingsambtenaar heeft zonder eiser te horen uitspraak gedaan op de bezwaren. De hoorplicht is geschonden en de beroepsgrond slaagt.
7. Naar het oordeel van de rechtbank leent dit geval zich er niet voor om met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht aan de schending van de hoorplicht voorbij te gaan. Er bestaat verschil van mening tussen eiser en de heffingsambtenaar over de waardering van de feiten. Het in de bezwaarfase horen van eiser kon daarom een functie hebben naast de mogelijkheid van een onderzoek ter zitting in beroep. Eiser is door deze gang van zaken benadeeld, zodat de uitspraak op het bezwaar moet worden vernietigd.
8. Op de zitting heeft eiser aangegeven dat wat hem betreft de rechtbank de zaken niet terugverwijst naar de heffingsambtenaar, maar de zaken zelf inhoudelijk beoordeelt. De rechtbank zal daarom beoordelen of de uitspraak op bezwaar inhoudelijk wel juist is.
[adres 1]
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Eén van die referentiewoningen is de woning zelf, die in februari 2018 is verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
11. Eiser voert aan dat de referentieobjecten niet bruikbaar zijn. De eigen woning is in 2018 voor een te hoog bedrag gekocht, want er bleek achteraf sprake te zijn van verborgen gebreken. Er moest onder andere een steunbalk vervangen worden. De andere referentiewoningen zijn ook gelegen aan de [straat] , maar volgens eiser zijn dat heel andere woningen met een groter oppervlak en een grotere inhoud en in een betere staat van onderhoud.
12. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentieobjecten wel bruikbaar. De koopprijs van de eigen woning is gebaseerd op de gedachte dat daar een goede steunbalk in zat. Volgens eiser is de steunbalk in 2019 vervangen. De toestandsdatum die wordt gehanteerd voor WOZ-waarderingen over 2020 is 1 januari 2020. Dat betekent dat op de toestandsdatum de woning in dezelfde staat was als waar bij de koop van uitgegaan werd. De andere referentieobjecten zijn niet precies hetzelfde als de woning, maar dat hoeft ook niet. Ze zijn qua bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar om als referentieobject gebruikt te kunnen worden, en de taxateur heeft in de matrix rekening gehouden met de verschillen.
13. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat waarin de woning verkeert. De steunbalk aan de voorkant moest vervangen worden en eiser is bang dat dit aan de achterkant ook nodig zal zijn. Ook de cv-ketel is aan vervanging toe. Eiser wijst erop dat op meerdere plekken in de woning geen hout is gebruikt maar hardboard. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de scores die aan de woning zijn toegekend zijn bepaald op basis van informatie van rond de koop van de woning en dat niet is gebleken dat sindsdien bijvoorbeeld de keuken of badkamer vervangen zijn.
14. De rechtbank is van oordeel dat eiser onvoldoende heeft onderbouwd dat de woning in een slechtere staat is dan door de heffingsambtenaar is aangenomen. De steunbalk aan de voorkant was al vervangen en eiser heeft niet aangetoond dat de steunbalk aan de achterkant ook vervangen moet worden. Eiser heeft ook niet weersproken dat de informatie van rond de koop van de woning nog steeds accuraat is. Dat het gebruik van hardboard de waarde van de woning drukt is ook niet aannemelijk gemaakt.
[adres 2]
15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
16. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
17. Eiser voert aan dat de referentieobjecten niet bruikbaar zijn. Hij wijst erop dat de referentiewoning [adres 3] een hoekwoning is met meer grond, en dat de overige referentiewoningen qua bouw en buurt niet vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat [adres 3] in de matrix is opgenomen omdat eiser daar in bezwaar naar heeft verwezen, maar dat die woning minder bruikbaar is als referentieobject omdat die is verkocht aan de huurder. Hij heeft daarom bij de weging vooral naar de andere drie referentieobjecten gekeken.
18. Naar het oordeel van de rechtbank is de [adres 3] inderdaad niet goed bruikbaar als referentieobject. Maar ook zonder die referentiewoning wordt de waarde onderbouwd door de drie overige referentieobjecten. De overige referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar om als referentieobject gebruikt te worden en de taxateur heeft in de matrix rekening gehouden met de verschillen.
19. Eiser voert verder aan dat ten onrechte een vast bedrag is gerekend voor dakkapellen, terwijl er eigenlijk geen sprake is van een echte dakkapel maar meer van een uitbreiding van het gebruiksoppervlak op de bovenverdieping. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat ook voor een deel van de referentiewoningen geldt dat wat als dakkapel wordt gerekend geen standaard dakkapel is. Doordat steeds dezelfde maatstaf wordt toegepast, is dit al verwerkt in de matrix. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur hierover volgen. Bij de woning en de referentiewoningen heeft de taxateur de waarde op dezelfde manier berekend.
20. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de voorzieningen. De taxateur heeft in de matrix de voorzieningen als matig beoordeeld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen zo gedateerd zijn dat de kwalificatie matig niet klopt.
Conclusie
21. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. De uitspraak op bezwaar was dus inhoudelijk wel juist. De rechtbank laat daarom de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand. Dat betekent dat de WOZ-waarden niet worden aangepast.
22. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart vanwege schending van de hoorplicht, bepaalt de rechtbank de heffingsambtenaar aan eiser het betaalde griffierecht moet vergoeden. Van overige proceskosten is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 30 juli 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat