Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4223
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 326.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een OZB-aanslag opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 8 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is via een videoverbinding behandeld op de zitting van 7 mei 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
1. De woning is een in 1930 gebouwde hoekwoning met een garage en twee dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 94 m2 en ligt op een kavel van 223 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 254.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Eiser voert allereerst aan dat niet alle stukken in bezwaar naar zijn gemachtigde zijn gezonden, ondanks het verzoek daartoe in het bezwaarschrift. Verweerder erkent dat dit het geval is, maar wijst erop dat op de hoorzitting niet meer naar de ontbrekende gegevens is gevraagd. De gemachtigde heeft dat niet betwist.
6. De rechtbank verwijst naar een recente overzichtsuitspraak van de meervoudige kamer van de rechtbank (5 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890) over ontbrekende stukken in WOZ-zaken. In rechtsoverweging 14 van die uitspraak wordt de situatie besproken waarin vóór de hoorzitting om het toesturen van stukken is verzocht, maar bij de hoorzitting niet opnieuw wordt aangevoerd dat er nog informatie mist. In die situatie mag in beginsel worden aangenomen dat de belanghebbende de gevraagde stukken niet (meer) nodig heeft. Als in de beroepsfase alsnog gronden worden aangevoerd over deze missende stukken, dan oordeelt de rechtbank in beginsel dat het opnieuw aanvoeren van gronden die iemand eerder heeft laten vallen in strijd is met een goede procesorde. De rechtbank ziet geen reden om in dit geval van deze lijn af te wijken en laat deze beroepsgrond daarom vanwege strijd met een goede procesorde buiten beschouwing.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Eiser voert aan dat de objectafbakening niet klopt. Een deel van het perceel heeft een functie als brandgang en kan dus niet als privégrond gebruikt worden. Daarom moet dat deel van het perceel volgens eiser niet meegenomen worden in de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat brandgangen vaak voorkomen in de gemeente [gemeente] en dat dit dus in de verkoopprijzen is verdisconteerd. Het is daarom geen waarde verminderende factor. De heffingsambtenaar wijst erop dat hetzelfde ook geldt voor het vergelijkingsobject [adres 2] .
10. Naar het oordeel van de rechtbank kan deze beroepsgrond er niet toe leiden dat aannemelijk wordt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting voorgerekend dat het waardeverschil rond de
€ 2.000,- zou zijn als de brandgang niet zou worden meegenomen. Het zou daarom maar een beperkte invloed hebben. Omdat de m2-prijs voor de opstal onder het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten ligt, is er binnen de matrix voldoende ruimte om een eventuele correctie van € 2.000,- op te vangen. Zelfs al zou dus rekening gehouden moeten worden met een waardedrukkend effect van de brandgang, dan is het nog steeds aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
€ 2.000,- zou zijn als de brandgang niet zou worden meegenomen. Het zou daarom maar een beperkte invloed hebben. Omdat de m2-prijs voor de opstal onder het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten ligt, is er binnen de matrix voldoende ruimte om een eventuele correctie van € 2.000,- op te vangen. Zelfs al zou dus rekening gehouden moeten worden met een waardedrukkend effect van de brandgang, dan is het nog steeds aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. Eiser voert aan dat het vergelijkingsobject [adres 3] niet geschikt is, omdat het luxer is afgewerkt. Eiser stelt zelf enkele andere objecten aan de [adres 4] voor, die volgens hem goed vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat [adres 3] wel geschikt is als vergelijkingsobject. Dat object is na de verkoop flink verbouwd, maar tijdens de verkoop was het niet in luxe staat. De taxateur vindt de objecten aan de [adres 4] juist niet zo goed vergelijkbaar, omdat die niet aan een bedrijventerrein liggen.
12. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat [adres 3] niet geschikt is als vergelijkingsobject. De heffingsambtenaar hoefde de door eiser voorgestelde objecten aan de [adres 4] niet mee te nemen in de vergelijking, omdat die qua ligging meer afwijken dan de gebruikte objecten.
13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De gemachtigde heeft op de zitting toegelicht dat dit is gebaseerd op gegevens die eiser heeft doorgegeven. Eiser heeft zijn stelling dat de voorzieningen in de woning gedateerd zijn niet onderbouwd. De heffingsambtenaar mocht daarom uitgaan van een gemiddelde score voor voorzieningen.
14. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning. De woning is als enige gelegen aan de toegangsweg van het bedrijventerrein. Dat zorgt voor geluidsoverlast. Daarnaast is de woning het enige object wat hoogbouw naast zich heeft waardoor er minder privacy is. Het zicht op het bedrijventerrein verschilt ook. Voor de ligging zou daarom een score van 2 gehanteerd moeten worden. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat hij juist heeft gezocht naar verkopen die grenzen aan het bedrijventerrein. De woningen liggen dicht opeen gebouwd. De invloed van de kleine verschillen in ligging hebben volgens hem geen effect op de prijs. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de ligging zodanig afwijkt dat dit een lagere score voor ligging rechtvaardigt.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
16. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 30 juli 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.