Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/408
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 439.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 404.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met bijlagen, waaronder een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 14 juli 2021 met behulp van een Skype-verbinding behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Het geschil
1. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 1975 gebouwde vrijstaande woning met garage. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 240 m² en ligt op een kavel van 500 m².
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 404.000,- en heeft ter onderbouwing daarvan een taxatiematrix overgelegd.
3. Eiser stelt dat het verweerschrift met bijlagen te laat zijn ingediend en daarom niet bij de beoordeling van deze zaak kunnen worden betrokken. Als de rechtbank deze stukken toch toelaat, betwist eiser de door verweerder vastgestelde waarde. Eiser bepleit een lagere waarde van € 363.000,- en verwijst daarvoor naar het taxatierapport van de door hem ingeschakelde taxateur.
De beoordeling van de zaak
Tijdigheid van het verweerschrift en bijlagen
4. Niet ter discussie staat dat verweerder het verweerschrift met bijlagen buiten de termijnen van artikel 8:42 en Pro artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft ingediend. Hoewel de rechtbank de handelwijze van verweerder in deze zaak onwenselijk vindt, volgt de rechtbank eiser niet in zijn standpunt dat het verweerschrift en bijlagen buiten beschouwing moet worden gelaten en wel om de volgende redenen.
5. Artikel 8:42 van Pro de Awb en artikel 8:58 van Pro de Awb hebben tot doel een behoorlijk verloop van de beroepsprocedure te waarborgen. De termijn van vier weken in artikel 8:42 van Pro de Awb is geen fatale termijn. Voor de beantwoording van de vraag of het verweerschrift met bijlagen buiten beschouwing moet worden gelaten, moet getoetst worden aan de goede procesorde. Daarbij moet een afweging worden gemaakt tussen enerzijds het belang bij het alsnog overleggen van een verweerschrift met bijlagen en anderzijds het algemeen belang van onder meer een doelmatige procesgang en het belang van hoor en wederhoor. Wat de eisen van een goede procesorde in een concrete zaak zijn, hangt mede af van de gang van zaken in die zaak. [1]
6. In dit geval is de rechtbank van oordeel dat het toelaten van het verweerschrift met bijlagen geen strijd oplevert met de goede procesorde. Daarbij betrekt de rechtbank dat het hier gaat om een reguliere, niet-complexe WOZ-zaak van een woning en het feit dat eiser in beroep wordt bijgestaan door een professionele gemachtigde. De rechtbank heeft het verweerschrift met bijlagen bij brief van 8 juli 2021 aan de gemachtigde van eiser doorgestuurd. Verweerder heeft vervolgens op 9 juli 2021 de taxatiematrix nagestuurd. De gemachtigde van eiser heeft tijdens de zitting gesteld dat hij het verweerschrift met bijlagen een dag voor de zitting heeft ontvangen. Het verweerschrift en de taxatiematrix zijn niet zeer omvangrijk en/of ingewikkeld. Naar het oordeel van de rechtbank is de gemachtigde van eiser daarom voldoende in de gelegenheid geweest om van deze stukken kennis te nemen en daarop (tijdens de zitting) te reageren. De rechtbank merkt daarbij op dat het bestuderen van dergelijke WOZ-zaken de dagelijkse praktijk vormt voor professioneel gemachtigden zoals de gemachtigde van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
De waarde van de woning
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
8. In de taxatiematrix van verweerder wordt de woning van eiser vergeleken met de volgende drie, in [plaats] gelegen, vrijstaande referentiewoningen:
- [adres] , verkocht op 16 maart 2019 voor € 465.000,-.
- [adres] , verkocht op 12 juni 2019 voor € 510.000,-.
- [adres] , verkocht op 24 augustus 2018 voor € 430.000,-.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van
€ 404.000,- niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
Controleerbaarheid referentiewoningen
10. Eiser stelt dat de door verweerder gebruikte referentiewoningen [adres] en [adres] niet bruikbaar zijn als referentiewoningen, omdat eiser deze objecten niet kan terugvinden in zijn eigen database. Daarom kan volgens eiser niet worden gecontroleerd of deze woningen bijvoorbeeld mooier zijn dan zijn woning.
11. Verweerder heeft hierover op zitting toegelicht dat de (verkoop)gegevens van deze woningen afkomstig zijn uit het Kadaster. Dat eiser deze woningen niet kan terugvinden in zijn database betekent volgens verweerder nog niet dat geen sprake is van referentiewoningen die op de vrije markt zijn aangeboden.
12. De rechtbank is van oordeel dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn allemaal vrijstaande woningen uit ongeveer dezelfde bouwperiode. Ook zijn ze ongeveer even groot als de woning. De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn stelling dat de referentiewoningen [adres] en [adres] niet bij de vergelijking kunnen worden betrokken. Eiser heeft geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit blijkt dat geen sprake was van marktconforme verkopen. Verweerder heeft in de taxatiematrix de gegevens van de referentiewoningen opgenomen en daarop ter zitting toelichtingen gegeven. In de bijlage bij de taxatiematrix is bovendien nader cijfermatig inzicht gegeven in de door verweerder gehanteerde uitgangspunten. Verweerder heeft daarmee voldoende inzichtelijk gemaakt wat de relevante waardes en objectkenmerken van de verschillende referentiewoningen zijn voor de onderbouwing van de WOZ-waarde. Dat eiser niet beschikt over gegevens van deze referentiewoningen in zijn eigen database doet daar niet aan af. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de verkoopadvertentie met foto’s van de referentiewoningen ook had moeten overleggen om te kunnen controleren of het bijvoorbeeld al dan niet om een mooiere woning gaat. De foto en de cijfermatige onderbouwing waarin ook rekening wordt gehouden met de kwaliteit en onderhoudstoestand, bieden voldoende inzicht om te kunnen vergelijken. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging
13. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere ligging van de referentiewoning [adres] door een correctie te hanteren van 10%. De betere ligging van deze referentiewoning zou volgens eiser een hogere correctie tot gevolg moeten hebben.
14. Verweerder heeft toegelicht dat voor eisers woning geen correctie is toegepast, omdat wordt uitgegaan van een normale, gemiddelde ligging. De referentiewoning [adres] heeft wel een betere ligging en daarom is een correctie van 10% toegepast. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere ligging van [adres] ten opzichte van de woning. Eiser heeft niet onderbouwd waarom van een hoger correctiepercentage moet worden uitgegaan. Eiser heeft verder ook niet aannemelijk gemaakt dat zijn woning een dusdanige slechtere ligging heeft dat verweerder om die reden een waardedrukkend effect had moeten aannemen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voor de ligging van eisers woning dan ook geen correctie hoeven toe te passen. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud
15. Eiser stelt verder dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van onderhoud van de woning.
16. Verweerder heeft de staat van onderhoud van de woning als matig aangemerkt. Bij de referentiewoningen [adres] en [adres] gaat verweerder uit van een voldoende staat van onderhoud en bij de referentiewoning [adres] van een goede staat van onderhoud. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de staat van de woning door deze als matig te kwalificeren en in dat kader correctiepercentages toe te passen die leiden tot een lagere woningwaarde per m² van de woning. Uit de bijlage bij de taxatiematrix volgt dat verweerder voor de staat van onderhoud van de referentiewoningen correctiepercentages op de woningwaarde per m² heeft toegepast. Bij de referentiewoningen [adres] en [adres] is daarbij een correctie van -5% gehanteerd en bij de referentiewoning [adres] is een correctie van -10% gehanteerd. Daarbij heeft verweerder het gemiddelde van de gecorrigeerde woningwaardes per m² gebruikt om de woningwaarde per m² van de woning te berekenen. Verweerder laat daarmee volgens de rechtbank gemotiveerd zien dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in staat van onderhoud. Eiser heeft deze onderbouwing met correctiepercentages ook niet betwist. Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Eigen taxatierapport
17. De rechtbank is verder van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde van
€ 363.000,- onvoldoende heeft onderbouwd. Eisers taxateur heeft ter onderbouwing van die waarde de woning vergeleken met zes andere referentiewoningen. De rechtbank stelt voorop dat verweerder vrij is in de keuze van de referentiewoningen om de vastgestelde waarde te onderbouwen. Het staat verweerder dus vrij om alleen de referentiewoningen te kiezen waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. [2] Verder heeft verweerder ook toegelicht waarom de door eiser aangedragen referentiewoningen minder goed vergelijkbaar zijn. Verweerder heeft toegelicht dat [adres] volgens de koper is verkocht met ‘zwaar achterstallig onderhoud’ zoals ook blijkt uit de foto’s in de verkoopadvertentie. De overige referentiewoningen hebben volgens verweerder allen een veel kleiner woonoppervlak dan de woning. De meest vergelijkbare woning [adres] , wat oppervlakte betreft, heeft alsnog een afwijking van 16%, terwijl de andere referentiewoningen een nog grotere afwijking laten zien. Bovendien zitten de woningen aan de [straat] volgens verweerder duidelijk in een ander marktsegment. [adres] is een geschakelde woning en dus minder geschikt. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. De rechtbank acht de waardebepaling van eiser dan ook onvoldoende overtuigend om te concluderen dat verweerder de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M.M. van Amstel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 31augustus 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.