Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3892
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
In de beschikking van 15 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 188.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 21 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 26 juli 2021 via Skype behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 1976 gebouwde hoekwoning met een luifel en houten berging. De woning heeft een inhoud van 423 m2 en ligt op een kavel van 253 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 188.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 161.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode, waarbij hij de woning heeft vergeleken met de verkoopcijfers van vier referentiewoningen. Dit heeft verweerder weergeven in een taxatiematrix.
6. De rechtbank stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat er bij de woning sprake is van gedateerde voorzieningen en achterstallig onderhoud. Uit de matrix blijkt dat verweerder rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud door € 7.000,- in mindering te brengen op de waarde van de woning. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat onder het bedrag van € 7.000,- ook de gedateerde voorzieningen vallen. De rechtbank kan deze toelichting niet volgen. Nergens blijkt uit dat die € 7000,- ook ziet op de gedateerde voorzieningen. Het bedrag is daar bovendien wel erg laag voor. De voorzieningen zijn in de door verweerder overlegde matrix zelfs in het geheel niet opgenomen. Het is de rechtbank daarom niet duidelijk in of verweerder de aanzienlijke verschillen in staat van voorzieningen en onderhoud heeft meegewogen bij de waardevaststelling en hoe dit in de waardevaststelling tot uitdrukking is gekomen. Verweerder maakt dan ook niet aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
Heeft eiser de waarde aannemelijk gemaakt?
8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiser baseert de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde alleen op de verkoop van [adres 2] . Deze woning is echter, na lang leeg gestaan te hebben, verkocht vanuit een nalatenschap. De rechtbank twijfelt daarom of deze woning voor een marktconforme prijs is verkocht. Het is daarnaast onduidelijk hoe de [adres 2] bijvoorbeeld op kwaliteit, onderhoud en voorzieningen zich verhoudt tot de woning. Deze verkoop is daarom niet voldoende om de voorgestane waarde van de woning te onderbouwen.
9. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 175.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert.
Proceskosten en griffierecht
10. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de telefonische hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).
11. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om vergoeding van € 5,20 voor ‘Kadastrale marktinformatie’. Eiser heeft echter niet onderbouwd of concreet gemaakt waar deze kosten op zien. De rechtbank wijst dit verzoek daarom af.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 175.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-; en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 6 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
Rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.