Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3543
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2021 in de zaak tussen
de erfgenaam van [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 352.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 8 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 26 juli 2021 via Skype behandeld. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. De woning is een in 1975 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een garage en aanbouw. De woning heeft een inhoud van 130 m2 en ligt op een kavel van 535 m2.
2. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 352.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 307.000,-.
Beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen in [plaats] : [straat] [1] , [2] , [3] en [4] .
5. De staat van onderhoud en de gedateerde voorzieningen van de woning zijn in geschil. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het verschil tussen de woning en de referentiewoningen.
5.1
Verweerder heeft de voorzieningen en het onderhoud van de woning beoordeeld met een gemiddelde score van 3. Verweerder heeft niet weersproken dat er sprake is van gedateerde voorzieningen en achterstallig onderhoud. De woning onderscheidt zich volgens verweerder echter niet van de referentiewoningen [straat] [3] en [4] . De voorzieningen en het onderhoud is dan ook verdisconteerd in de verkoopprijzen. Verweerder stelt weliswaar dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met de woning voor wat betreft hun staat van onderhoud en voorzieningenniveau, maar dit blijkt niet uit de overgelegde iWOZ Vastgoedrapporten. In deze rapporten wordt over de referentiewoningen geschreven dat het goed onderhouden, instapklare woningen zijn die door de jaren heen gemoderniseerd en verbeterd zijn. De woning is daarentegen gedateerd en heeft achterstallig onderhoud. Verweerder kan daarom niet gevolgd worden in zijn standpunt dat de woning zich niet onderscheidt van de referentiewoningen. Naar aanleiding van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt.
5.2
Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
Heeft eiser de waarde aannemelijk gemaakt?
6. Daarmee komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem voorgestane waarde van € 307.000,- aannemelijk maakt. Eiser heeft deze waarde niet onderbouwd. Dit betekent dat ook eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk maakt.
Conclusie
7. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 340.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
Proceskosten en griffierecht
8. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de telefonische hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning aan de [adres] in [plaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 340.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-; en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 6 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.