Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/726
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 september 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 253.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 juni 2021, via een skypeverbinding. Eiseres is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, de waarnemer van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2000 gebouwde rijwoning met overkapping, dakopbouw, dakterras, berging, tuinhuisje en zonnepanelen. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 130 m2 en ligt op een kavel van 181 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 212.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen: [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . Uit het verweerschrift en de taxatiematrix blijkt dat [adres] een geschakelde hoekwoning is. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de woning desondanks vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee onvoldoende heeft uitgelegd waarom de genoemde referentiewoning toch voldoende vergelijkbaar is met de woning, ondanks de omstandigheid dat dit een ander type woning betreft. De rechtbank zal daarom het verkoopcijfer van [adres] bij de verdere beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de drie overgebleven referentiewoningen en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiseres voert aan dat verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ, omdat verweerder niet heeft voldaan aan het verzoek om in de bezwaarfase het indexeringspercentage en de daaraan ten grondslag liggende gegevens, de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel en de taxatiekaart met de ‘KOUDV’- en liggingsfactoren volledig op te sturen. Verweerder heeft aangevoerd dat de stukken voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage hebben gelegen, maar dat eiseres geen gebruik heeft gemaakt van dit inzagerecht. Verweerder heeft verder aangevoerd dat eiseres haar verzoek om de op de zaak betrekking hebbende stukken op de hoorzitting niet heeft herhaald. Eiseres heeft deze gang van zaken niet betwist.
9. De rechtbank overweegt als volgt. Als een belanghebbende vóór de hoorzitting in de bezwaarfase wijst op een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ en verweerder heeft daarop nog niet gereageerd, dan mag van de belanghebbende verwacht worden dat hij hier tijdens de hoorzitting opnieuw op wijst. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverweging van de WOZ-beschikking. Als een belanghebbende eerder wel, maar tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Eiseres heeft haar verzoek om de op zaak betrekking hebbende stukken tijdens de hoorzitting niet herhaald. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat zij die stukken kennelijk niet meer nodig had. De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde dat eiseres in beroep alsnog heeft aangevoerd dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. [1]
10. Voor zover eiseres ter zitting heeft willen aanvoeren dat verweerder in de beroepsfase de stukken had moeten verstrekken van de referentiewoningen die verweerder in de beroepsfase heeft gebruikt, overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet het bestuursorgaan in de beroepsfase de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank sturen. Een schending van artikel 8:42 van Pro de Awb moet echter worden aangevoerd binnen een redelijke termijn nadat de rechtbank de op grond van dat artikel ontvangen stukken aan de belanghebbende heeft doorgestuurd, mits het voor die belanghebbende dan al duidelijk moet zijn dat de stukken waarop hij zich beroept daarbij ontbreken. De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift met de taxatiematrix op
3 juni 2021 naar eiseres is gestuurd. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres na de ontvangst van deze stukken en voorafgaande aan de zitting voldoende in de gelegenheid geweest om kenbaar te maken over welke stukken zij de beschikking wilde krijgen. Voor zover eiseres ter zitting heeft willen aanvoeren dat artikel 8:42 van Pro de Awb is geschonden, acht de rechtbank dit te laat en daarom in strijd met een goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. Daaraan ligt ten grondslag dat van verweerder niet verwacht kan worden dat hij de vaak omvangrijke gegevens tijdens of relatief kort voor de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen. [2]
11. Eiseres voert aan dat verweerder er ten onrechte vanuit is gegaan dat de woning een aanbouw van 32 m2 heeft. Het gaat namelijk niet om een aanbouw, maar om een zelfgebouwde, eenvoudige overkapping. Eiseres vindt dat de waarde van de woning daardoor te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft aangevoerd dat de woning inderdaad geen aanbouw heeft, maar een overkapping. Echter, volgens verweerder leidt dit niet tot een lagere waarde voor de woning, omdat verweerder eerder bij de waardebepaling ten onrechte niet heeft meegenomen dat de woning een dakopbouw van 32 m2 en 13 zonnepanelen heeft. Eiseres heeft dit standpunt van verweerder niet betwist. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De stelling van eiseres kan daarom niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning lager moet worden vastgesteld.
12. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en met de matige kwaliteit van de woning. De badkamer, de keuken en het sanitair verkeren in gedateerde staat. Verder is de woning voorzien van stadsverwarming. In 2019 heeft er een lekkage plaatsgevonden. Als gevolg daarvan staat er in de kruipruimte veel water en is sprake van schimmelvorming en vochtoverlast. De rechtbank is van oordeel dat de beroepsgrond van eiseres niet slaagt. Verweerder is voor de woning uitgegaan van een m2-prijs van € 1.265,-, terwijl de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen € 1.525,- bedraagt. Een investeringsaftrek voor het opknappen van de woning is voldoende verdisconteerd in het verschil van € 260,- tussen de m2-prijs van de woning en de referentiewoningen. Verweerder heeft verder terecht aangevoerd dat de lekkage een incidentele kostenpost betreft. Er is niet gebleken dat het een structureel probleem betreft. Eiseres heeft ook niet geconcretiseerd wat de kosten zijn voor herstel van de schimmelvorming en vochtoverlast.
13. Eiseres voert aan dat verweerder heeft gerekend met een foutief indexeringspercentage. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder heeft gerekend met een percentage van 13,7%. Dit percentage geldt voor de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019. Echter, uit de cijfermatige onderbouwing van het indexeringspercentage (het VRIS managementrapport) blijkt dat het percentage voor deze periode 13,17% bedraagt. Eiseres vindt dat de waarde van de woning daardoor te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat ten aanzien van één referentiewoning, namelijk [adres] , inderdaad is uitgegaan van een indexeringspercentage van 13,7%, in plaats van 13,17%. Verweerder heeft zich echter op het standpunt gesteld dat dit verschil zodanig nihil is, dat dit niet maakt dat de waarde voor de woning te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft het standpunt van verweerder vervolgens niet meer gemotiveerd betwist. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De rechtbank acht daarbij van belang dat de referentiewoning [adres] is verkocht op 19 oktober 2018. Er is daarom slechts voor 2 maanden met een zeer licht afwijkend indexeringspercentage gerekend.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de rechter is verhinderd om
deze uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.