ECLI:NL:RBMNE:2021:4447

Uitspraak

Rechtbank Midden-Nederland

Afdeling bestuursrecht

enkelvoudige kamer

nummer UTR 20/3585

uitspraak d.d. 1 september 2021

in het geding tussen:

[eiser]te [plaats] , eiser

(gemachtigde: J.Sweere)

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder.

(vertegenwoordigd door: B.A. Schras)

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (
de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (
de waardepeildatum) van de onroerende zaak 2e [adres] te [plaats] (
de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 325.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2020 naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 325.000 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [plaats] (
de aanslag).

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 28 augustus 2020 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning op de waardepeildatum nader vastgesteld op

€ 285.000. Ook heeft verweerder bij de uitspraak op bezwaar aan eiser de door deze in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten vergoed. De vergoeding is door verweerder bepaald op € 522.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de online zitting van de rechtbank van 29 juli 2021.

Beoordeling

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning die is gebouwd in 1932. De woning is gelegen op een perceel grond met een oppervlak van 88 m2. Bij de woning behoort een berging.

2. In geschil is of de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van

€ 285.000 te hoog is.

3. Eiser beantwoordt de in geschil zijnde vraag bevestigend en voert daartoe – samengevat – het volgende aan.

Verweerder heeft bij de bepaling van de waarde van de woning een te groot gewicht toegekend aan het aanbrengen van een dakopbouw en de daarmee samenhangende werkzaamheden in 2010. Wel is in 2020 de nok van de woning verhoogd, maar het dak is daarbij niet vernieuwd. Daardoor is het dak intussen aan vervanging toe.

Verweerder heeft in het taxatieverslag de woning vergeleken met de panden [adres] en [adres] in [plaats] . Deze panden zijn veel minder goed vergelijkbaar met de woning dan een aantal panden aan de 2e [adres] te [plaats] , waaraan ook de woning is gelegen.

Het pand [adres] , dat op 1 mei 2019 (transportdatum) is verkocht voor € 271.172, is maar iets kleiner dan de woning (20 m3) en is gelegen op een perceel dat 25 m2 groter is dan het perceel waarop de woning ligt. In de gemeente [plaats] vertegenwoordigt 25 m2 een waarde van vele duizenden euro’s. Verder verkeert het pand [adres] in een ietwat betere staat dan de woning.

Het pand 3e [adres] , dat op 18 januari 2019 is verkocht voor € 280.000, is 29 m3 groter dan de woning en is gelegen op een perceel dat 5 m2 groter is dan het perceel waarop de woning ligt. Verder verkeert het pand 3e [adres] in een veel betere staat dan de woning.

Wel goed vergelijkbaar met de woning is het pand [adres] . Dit pand, dat op

19 februari 2019 is verkocht voor € 242.500, is precies even groot als de woning en is gelegen op een perceel dan 14 m2 kleiner is dan het perceel waarop de woning van eiser ligt. Dat verschil verklaart niet het verschil tussen de nader vastgestelde waarde van de woning van € 285.000 en de verkoopprijs van het pand [adres] van € 242.500.

Het pand [adres] – het buurpand van de woning – is op 3 juni 2019 verkocht voor € 275.000. Het is gelegen op een perceel grond dat nagenoeg even groot is als het perceel waarop de woning ligt (het verschil is 3 m2) . Het heeft een aanbouw, waardoor het groter is dan de woning. De staat waarin het pand [adres] verkeert is redelijk vergelijkbaar met die van de woning.

Eiser stelt dat de waarde van de woning, gelet op het voorgaande, nader moet worden vastgesteld op € 250.000.

Eiser heeft zijn standpunt nader onderbouwd met:

- verkoopinformatie de panden [adres] , [adres] ,

3e [adres] en [adres] ;

foto’s van de woning, de panden [adres] , 26 en 28, het pand [adres] en het pand 3e [adres] ;
een overzicht van gegevens van de woning en drie van de hiervoor genoemde panden, te weten [adres] , [adres] en [adres] (

Verder verzoekt eiser de rechtbank om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep heeft gemaakt.

4. Verweerder beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend. Hij heeft dit standpunt onderbouwd met een overzicht van gegevens van de woning en van vier naar de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbare panden (
Taxatieoverzicht Vw)

In het verweerschrift heeft verweerder een nadere toelichting op het Taxatieoverzicht Vw gegeven. Verder heeft verweerder voor elk van de vier in dit taxatieoverzicht opgenomen met de woning vergelijkbare panden (
vergelijkingsobjecten) een “Vastgoedkaart Woningen” overgelegd

5. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Omdat eiser de (onderbouwing van de) nader vastgestelde waarde van € 285.000 gemotiveerd heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 250.000 komt de rechtbank slechts toe indien verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt^[1].

7. In de bezwaarfase heeft verweerder aan eiser een taxatieverslag verstrekt (
Taxatieverslag)^[2]. Het Taxatieverslag is opgemaakt ter onderbouwing ten behoeve van eiser van de bij de beschikking vastgestelde waarde van € 325.000. Bij zijn verweerschrift heeft verweerder de door hem bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de woning van € 285.000 onderbouwd met het Taxatieoverzicht Vw (zie onder 4). Bij de beoordeling of verweerder erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de nader vastgestelde waarde van € 285.000 niet te hoog is, zal de rechtbank daarom uitgaan van de in het Taxatieoverzicht Vw gegeven onderbouwing van de nader vastgestelde waarde.

8. Gelet op de in het Taxatieoverzicht Vw opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] , [adres] en 13e [adres] vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de koopprijzen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de nader vastgestelde waarde van de woning.

9. Naar volgt uit het Taxatieoverzicht Vw en wat verweerder ter toelichting daarop in het verweerschrift en op de zitting heeft aangevoerd, is verweerder bij de herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als volgt te werk gegaan.

De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van het vergelijkingsobject in de periode tussen de datum van verkoop van het object en de waardepeildatum of vice versa (
de tussentijdse waardeontwikkeling). Verweerder is daarbij uitgegaan van een waardestijging van 1% per maand.

De voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs (
de gecorrigeerde verkoopprijs) van elk vergelijkingsobject is verdeeld in drie parten: de deelwaarde van de grond (berekend door het aantal m2 grond van elk vergelijkingsobject – respectievelijk 74 m2 ( [adres] ), 85 m2 ( [adres] ), 123 m2 ( [adres] ) en 93 m2 (3e [adres] ) – te vermenigvuldigen met een rekenprijs per m2 van € 574), de deelwaarde van berging (in alle gevallen € 5.000) en de na aftrek van de deelwaarden van de grond en de berging overblijvende deelwaarde van het vergelijkingsobject (
hoofdgebouw). De deelwaarden van het hoofdgebouwen van elk vergelijkingsobject heeft verweerder berekend door de gecorrigeerde verkoopprijs van het vergelijkingsobject te verminderen met de deelwaarden van de tot het vergelijkingsobject horende grond en berging. De zo berekende deelwaarden van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten bedragen respectievelijk

€ 192.623 ( [adres] ), € 211.923 ( [adres] ), € 190.252 (2e [adres] ) en € 227.218 (3e [adres] ).

De deelwaarde van het hoofdgebouw van elk vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 oppervlak van het hoofdgebouw van het object van respectievelijk 85 m2 ( [adres] ), 113 m2 ( [adres] ), 76 m2 ( [adres] ) en 85 m2 (3e [adres] ) .De quotiënten van deze delingen van respectievelijk € 2.266, € 1.875, € 2.503 en 2.673 zijn de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten (voor eventuele correcties op grond van de aan de vergelijkingsobjecten toegekende kwalificaties, zie hierna).

Aan het hoofdgebouw van de woning is in het Taxatieoverzicht Vw voor de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen steeds een kwalificatie van 3 (op de schaal van 1 tot en met 5) toegekend. Een kwalificatie van 3 is voor de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen ook toegekend aan de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten, tenzij deze hoofdgebouwen wat betreft de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid of de voorzieningen afwijken van het hoofdgebouw van de woning. Zo’n afwijking doet zich slechts met betrekking tot 3 kwalificaties voor. Aan de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] is voor voorzieningen de kwalificatie 2 (matig) toegekend. De kwalificatie 2 (matig) is ook toegekend aan het vergelijkingsobject [adres] , maar dan voor doelmatigheid.

Verder is in het Taxatieoverzicht Vw in alle gevallen een kwalificatie voor ligging van 3 toegekend.

In het Taxatieoverzicht Vw is een staatje opgenomen met het opschrift “Gehanteerde factoren opstal (…) en grond”. Volgens dit staatje leidt een afwijking van één punt voor de kwalificatie voor doelmatigheid tot een correctie van de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw met 10% en een afwijking van één punt voor de kwalificatie voorzieningen tot een correctie van de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw met 8%. De rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] , [adres] bedragen na deze correcties respectievelijk € 2.463, € 2.038, € 2.781. Omdat alle factoren voor het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject 3e [adres] op 3 zijn bepaald, is de rekenprijs van dit object van € 2.673 ongewijzigd gebleven. Het gemiddelde van deze rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 2.488.

Uitgaande van de hiervoor genoemde rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten is de rekenprijs per m2 voor de het hoofdgebouw van de woning in het Taxatieoverzicht Vw bepaald op € 2.105. De deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning is berekend door de rekenprijs per m2 van € 2.105 te vermenigvuldigen met het aantal m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning (109 m2).

Optelling bij deze deelwaarde van de deelwaarde van de grond (€ 50.512) en de deelwaarde van de berging (€ 5.000) leidt tot een waarde van de woning van (afgerond) € 285.000.

10. Daarnaar door de rechtbank gevraagd heeft verweerder ter zitting verklaard dat de aannames in de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, met name de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de rekenprijs per m2 voor de grond, de rekenprijs per stuk voor de bergingen, de toekenning van kwalificaties voor ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen en de correctiepercentages voor de afwijkingen per punt per kwalificatie, zijn gebaseerd op de objectkenmerken en de marktgegevens die de gemeente voortdurend verzamelt, registreert in (digitale) bestanden en met daarvoor ontwikkelde software analyseert (de permanente marktanalyse)^[3]. Wat betreft de correcties voor de tussentijdse waardeontwikkeling van 1% per maand (12% per jaar) heeft verweerder daar nog aan toegevoegd dat deze meer in het bijzonder berusten op de verkoopgegevens van woningen die behoren tot het marktsegment waartoe ook de woning behoort. Wat betreft de rekenprijs per m2 van de grond van € 574 heeft verweerder opgemerkt dat hij die heeft ontleend aan een grondstaffel die is gebaseerd op grondtransactieprijzen en gronduitgifteprijzen. Deze grondstaffel noemt een rekenprijs van € 574 per m2 voor kavels tot en met 150 m2. De kavels van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle kleiner dan 150 m2.

11. Eiser heeft op deze verklaringen van verweerder gereageerd. Hij sluit zich aan bij de rekenprijs per m2 van de grond van € 574 en de rekenprijs per stuk van de bergingen van
€ 5.000. Ook tegen de wijze waarop verweerderde correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling van 1% per maand heeft bepaald, heeft hij niets aangevoerd. Wel stelt eiser dat een tussentijdse waardestijging van 8% per jaar volgens hem realistischer is. Met betrekking tot de toekenning van kwalificaties voor ligging, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid, voorzieningen en ligging en de bepaling van de correctiepercentages voor de afwijkingen per punt per kwalificatie, heeft eiser aangevoerd dat het vergelijkingsobject
[adres] in alle opzichten vrijwel identiek is aan de woning zodat de kwalificaties voor ligging, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid, voorzieningen en ligging voor dit vergelijkingsobject en de woning ook gelijk dienen te zijn.

12. Ter zitting heeft de Rechtbank verweerder gevraagd waarom hij de rekenprijs per m2 oppervlak van het hoofdgebouw van de woning (€ 2.105) € 383 lager heeft gesteld dan het gemiddelde van de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten (€ 2.488). Verweerder heeft hierop geantwoord dat het verschil van

€ 383 een voorzichtigheidsmarge is. Met zo’n marge wordt voorkomen dat relatief geringe tekortkomingen in de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning tot aanpassingen van die waarde leiden.

13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het Taxatieoverzicht Vw, de door hem overgelegde Vastgoedkaarten Woningen en wat hij ter toelichting op het Taxatieoverzicht Vw in het verweerschrift en op de zitting heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.

Eiser heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, de aantallen m2 oppervlak van de grond en de aantallen m2 oppervlak van de hoofdgebouwen niet betwist. Ter zitting heeft hij verklaard dat hetzelfde geldt voor de rekenprijs per m2 grond van € 584 en de rekenprijs per stuk van € 5.000 voor de bergingen.

Verweerder heeft verklaard en eiser heeft niet weersproken dat de toekenning van kwalificaties voor ligging, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid, voorzieningen en ligging en de correctiepercentages voor de afwijkingen per punt per kwalificatie berusten op de objectkenmerken en de marktgegevens die gemeente voortdurend verzamelt, vastlegt in (digitale) bestanden en met behulp van daartoe ontwikkelde software analyseert (de permanente marktanalyse). Wel heeft eiser met betrekking tot de toekenning van deze kwalificaties aangevoerd dat het vergelijkingsobject [adres] in alle opzichten vrijwel identiek is aan de woning zodat de kwalificaties voor ligging, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid, voorzieningen en ligging voor dit vergelijkingsobject en de woning ook gelijk dienen te zijn. Indien dit standpunt van eiser juist is, had verweerder in de door hem gevolgde systematiek, waarin alle aan het hoofdgebouw van de woning toegekende kwalificaties op 3 zijn gesteld en aan de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten slechts (een) andere kwalificatie(s) (is) zijn toegekend als de hoofdgebouwen wat betreft de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en/of de voorzieningen afwijken van het hoofdgebouw van de woning, aan het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject [adres] , net als aan het hoofdgebouw van de woning, een kwalificatie van 3 moeten toekennen. Zou hij dat gedaan hebben, dan was de rekenprijs per m2 van € 1.875 voor het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject [adres] niet gecorrigeerd en was het gemiddelde van de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten geen € 2.488 maar € 2.378 geweest. Dat wil zeggen dat de rekenprijs per m2 van het hoofdgebouw van de woning van € 2.105 ook na deze aanpassing nog ruimschoots (€273) lager zou zijn geweest dan het gemiddelde van de rekenprijzen per m2 oppervlak van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten.

De enkele stelling van eiser dat een tussentijdse waardestijging van 8% per jaar realistischer is dan de waardestijging van 1% per maand (12% per jaar) waarvan verweerder is uitgegaan op grond van de verkoopgegevens van woningen die behoren tot het marktsegment waartoe ook de woning behoort (zie onder 10), brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel over de vastgestelde waarde van de woning.

14. Aan dit oordeel doet voorts niet af wat eiser heeft aangevoerd over de verschillen tussen de woning en de panden [adres] , 3e [adres] , [adres] en
(zie onder 3). Met deze verschillen, zowel wat betreft de afmetingen van de woning en deze panden, als wat betreft de ‘secundaire objectkenmerken’ – de ligging, de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen van (de hoofdgebouwen) van de genoemde panden en de woning –, heeft verweerder, gelet op de wijze waarop hij bij de herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tewerk is gegaan (zie onder 9), in voldoende mate rekening gehouden.

15. Ook wat eiser overigens over (de onderbouwing van) de nader vastgestelde waarde heeft opgemerkt, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

16. Aangezien verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de nader vastgestelde waarde van de woning van € 285.000 niet te hoog is, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 250.000^[4].

14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van

mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op

1 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl

De rechter is verhinderd deze uitspraak te

ondertekenen

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.

Beoordeling WOZ-waarde woning en bevestiging vastgestelde waarde door rechtbank