Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/867
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 574.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De behandeling van de zaak heeft via Skypeverbinding plaatsgevonden op 28 juni 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Aan de zijde van verweerder is tevens verschenen, [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1990 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 234m2 en ligt op een kavel van 238m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 519.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte.
Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Over de taxatiematrix
6. Eiser voert aan dat verweerder de waardebepaling van de woning had moeten baseren op het transactiecijfer van het buurpand aan het [adres 1] . Dit pand, dat in een luxere staat verkeert, is op 30 november 2018 verkocht voor € 525.000,- en heeft een gebruiksoppervlakte van 170m2 en een perceeloppervlak van 283m2. Ter onderbouwing van zijn stelling verwijst eiser naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van
12 juni 2018. [1] Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat verweerder in de vergelijking geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut, terwijl de woning een veel groter woonoppervlak (234m2) heeft.
12 juni 2018. [1] Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat verweerder in de vergelijking geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut, terwijl de woning een veel groter woonoppervlak (234m2) heeft.
7. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de woning heeft vergeleken met de [adres 1] en dat hij deze een bruikbare referentie vindt om de waarde van de woning te onderbouwen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank volgt dat standpunt. Uit de onweersproken berekening van verweerder blijkt dat de woningwaarde per m2 van het verschil in woonoppervlak tussen de woning en deze referentiewoning, zijnde 64m2, aanzienlijk lager is (€ 972,43) [2] dan de gemiddelde woningwaarde per m2 (€ 1.886,-).
8. Eiser voert in het beroepschrift aan dat de woning aan de [adres 1] te [plaats] een vergelijkbare woning is waarvan de transactieprijs een goede indicatie vormt van de waarde van de woning in het economische verkeer. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat deze woning niet geschikt is als referentie, omdat deze in 2001 is gebouwd.
9. De rechtbank is van oordeel dat – daargelaten of de referentiewoning aan de [adres 1] in [plaats] – geschikt is om de waarde van de woning te onderbouwen – verweerder met de overige referentiewoningen aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoning aan de [adres 2] in [plaats] (163m2) is op
4 oktober 2018 verkocht voor € 585.000- en heeft een woningwaarde van € 2.807,- per m2. De referentiewoning aan het [adres 3] in [plaats] (155m2) is op 21 november 2018 voor € 525.000,- verkocht en heeft een woningwaarde van € 2.373,- per m2. Dat deze referentiewoningen kleiner zijn, leidt de rechtbank niet tot het oordeel dat verweerder deze niet heeft mogen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen. Immers, verweerder heeft toegelicht dat hij rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut vanwege het grotere woonoppervlak van de woning.
4 oktober 2018 verkocht voor € 585.000- en heeft een woningwaarde van € 2.807,- per m2. De referentiewoning aan het [adres 3] in [plaats] (155m2) is op 21 november 2018 voor € 525.000,- verkocht en heeft een woningwaarde van € 2.373,- per m2. Dat deze referentiewoningen kleiner zijn, leidt de rechtbank niet tot het oordeel dat verweerder deze niet heeft mogen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen. Immers, verweerder heeft toegelicht dat hij rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut vanwege het grotere woonoppervlak van de woning.
Conclusie
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
Beslissing
De rechtbank:
-
verklaart het beroep ongegrond.
verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.Y. Wong, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt via publicatie op rechtspraak.nl.
mr. L.Y. Wong, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt via publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat