Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/2495
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juni 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, verweerder
(gemachtigde: I. Cramer).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op
€ 160.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelasting voor het kalenderjaar 2017 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 juli 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een drive-in-tussenwoning, uit 1977. De woning bestaat uit een hoofdbouw (inhoud 395 m³), een inpandige garage (inhoud 45 m³) en een overkapping (oppervlakte 15 m²). Het perceel heeft een oppervlakte van 138 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.
2. Eisers gemachtigde heeft ter zitting meegedeeld dat hij bij nader inzien een waarde van
€ 140.000 tot € 145.000 voor de woning realistisch vindt.
3. Verweerder verwijst ter ondersteuning van de vastgestelde waarde (€ 160.000) naar de getaxeerde waarde (€ 160.000) zoals opgenomen in het door verweerder overgelegde taxatierapport met matrix.
4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
5. Eiser heeft in het beroepschrift aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de woning. Ter zitting heeft eisers gemachtigde meegedeeld dat hij de zogenaamde “KLOUD-codes” die verweerder voor de woning heeft gehanteerd niet (meer) betwist. Deze grond behoeft dan ook geen verdere bespreking meer.
6. De rechtbank stelt vast dat in het taxatierapport van verweerder melding wordt gemaakt van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject] , verkocht op 27 december 2016, voor € 160.000. Dit vergelijkingsobject betreft het naastgelegen buurpand van de woning van eiser en heeft hetzelfde bouwjaar. [vergelijkingsobject] , ook een drive-in-tussenwoning en verbonden met de woning van eiser, is qua indeling identiek aan de woning. Beide objecten bestaan uit een hoofdbouw van 395 m³ en een inpandige garage met een inhoud van 45 m³. Het enige verschil bestaat hierin dat enerzijds de perceeloppervlakte van [vergelijkingsobject] slechts 1 m² groter is dan dat van de woning van eiser en dat anderzijds eisers woning nog beschikt over een overkapping van 15 m²|.
7. Onweersproken is dat deze transactie onder zakelijke voorwaarden is geschied tussen niet gelieerde partijen. Partijen zijn het er ook over eens dat [vergelijkingsobject] zeer goed vergelijkbaar is en vrijwel identiek is aan de onroerende zaak.
8. De rechtbank overweegt dat indien gebruik wordt gemaakt van de methode van systematische vergelijking, in een geval als de onderhavige zaak, waarin een vrijwel identiek buurpand rond de waardepeildatum is verkocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak overeenkomt met de door tussen niet gelieerde partijen onder zakelijke voorwaarden betaalde verkoopprijs voor dat vrijwel identieke buurpand. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en zo nodig aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopprijs niet die waarde weergeeft (ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Ook is dat naar het oordeel van de rechtbank niet anders in een situatie waarbij een (vrijwel) identiek vergelijkingsobject dat is verkocht rondom de waardepeildatum als het meest geschikte vergelijkingsobject moet worden gezien (ECLI:NL:GHARL:2014:6465, bekrachtigd door de Hoge Raad in ECLI:NL:HR:2016:113).
9. Aangezien het (vrijwel) identieke buurpand [vergelijkingsobject] na de waardepeildatum is verkocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gezochte waarde voor de onroerende zaak in geding de prijs is die de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen. Verweerder heeft verder in het taxatierapport het verkoopcijfer van [vergelijkingsobject] geïndexeerd en heeft daarmee rekening gehouden met factoren die van invloed zijn op de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum in geding en het moment van de verkoop. Verweerder heeft aldus genoegzaam aannemelijk gemaakt dat dit leidt tot een geïndexeerde verkoopprijs van € 155.000. De rechtbank acht, gelet op het voorgaande, deze (geïndexeerde) verkooptransactie bruikbaar als hulpmiddel om tot een zo zuiver mogelijke waardevaststelling voor de woning van eiser te komen.
10. Eiser heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd, ook niet ter zitting, op grond waarvan aannemelijk is dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 2016 (aanmerkelijk) lager zou zijn dan de prijs die, na indexatie, is betaald voor [vergelijkingsobject] . Voor zover eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de woning volgt de rechtbank dit niet, nu de woning op 19 september 2017 inpandig is opgenomen door verweerders taxateur en deze niet heeft geconstateerd dat sprake was van gedateerdheid. Overigens heeft eiser, zoals eerder opgemerkt, de zogenaamde “KLOUD-codes” van de woning niet (langer) betwist.
11. Met het voorgaande heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat, met inachtneming van de zeer kleine verschillen, de waarde van € 160.000 voor de woning niet te hoog is.
12. Uit het voorgaande volgt dat het voor de beoordeling verder niet van belang is dat de waarde op een andere manier, bijvoorbeeld door middel van een systematische vergelijking van verkochte woningen, bepaald kan worden. In het hiervoor reeds genoemde arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 is beslist dat de in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ, hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
13. Eiser heeft voor de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verwezen naar [object] . Ter zitting heeft eiser de verwijzing naar dit object niet langer gehandhaafd, omdat hem was gebleken dat die woning door een woningstichting is verkocht. Dit punt behoeft dan ook geen verdere bespreking meer. Eiser heeft ook gewezen op [object] , dat op 5 januari 2016 is verkocht voor € 125.000. Verweerder betwist dat dit object voldoende bruikbaar is, nu sprake was van een aankoop via de bank. Verweerder heeft het bijbehorende koopinlichtingen-formulier van 21 januari 2016 overgelegd, waarin als factor die van invloed was op de koopsom onder meer is vermeld dat sprake is van verkoop door de bank. De vrije-verkoop-waarde van dit object is bovendien volgens dit formulier door een taxateur van Lommers Makelaars op 6 oktober 2015 geschat op
€ 152.500. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende heeft onderbouwd dat sprake is geweest van verkoop door de bank en dat de wijze van verkoop van het pand [object] niet voldoet aan de door de Wet WOZ daaraan gestelde eisen, zodat dit pand minder geschikt is als vergelijking om de waarde van de woning te bepalen. De enkele stellingen ter zitting van eisers gemachtigde dat hij niet weet of en in hoeverre de bank bij de verkoop betrokken is geweest en dat vaststaat dat de betaalde prijs van € 125.000 een marktconforme prijs is, is, mede gelet op het voorgaande, onvoldoende voor een ander oordeel.
14. Eiser heeft met de door hem genoemde objecten de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Evenmin is dit op andere wijze gebeurd, bijvoorbeeld door het laten opstellen van een eigen taxatierapport.
15. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgestelde waarde van € 160.000 niet te hoog is.
16. Het beroep is ongegrond.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van
P.L.M.M. Mulders, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.