Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3899
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 31 juli 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 802.000,-
naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 776.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op 11 augustus 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 2005 gebouwde vrijstaande woning met garage. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 210 m2 en ligt op een kavel van 470 m2.
2.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 750.000,-. Verweerder handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 776.000,-.
3.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
4.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Omdat de woning iets meer dan een half jaar voor de waardepeildatum door eiser is aangekocht, heeft verweerder in dit geval ervoor gekozen om dit eigen aankoopcijfer voor de waardebepaling als uitgangspunt te nemen en dit aankoopcijfer te indexeren voor de waardeontwikkeling tot de waardepeildatum.
5.Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning gebruik heeft kunnen maken van het eigen aankoopcijfer, aangezien de woning betrekkelijk kort voor de waardepeildatum is aangekocht. De rechtbank sluit zich daarbij aan. In geschil is enkel de vraag of de door de heffingsambtenaar gehanteerde correctie tot aan de waardepeildatum te hoog is.
6.Eiser voert aan dat verweerder een te hoog indexatiepercentage heeft vastgesteld en dat niet duidelijk is waar het indexeringspercentage op is gebaseerd. Hij heeft in dit kader verwezen naar de WOZ-waarde over 2018 en de procentuele stijging van de WOZ-waarde voor en na de levering van de woning. Ook heeft eiser erop gewezen dat de waardestijging van het in het taxatieverslag opgenomen vergelijkingsobject [adres 2] in [plaats] lager is dan van de woning.
7.De rechtbank stelt voorop dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage ten opzichte van de WOZ-waarde van 2018 kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Aangezien verweerder de WOZ-waarde heeft vastgesteld op basis van het eigen aankoopcijfer, is er in dit geval geen sprake van toepassing van de vergelijkingsmethode waarbij een vergelijking wordt gemaakt met behulp van de koopprijs van andere objecten. Het object [adres 2] in [plaats] speelt in dit geval dus geen rol bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Over de hoogte van het indexeringspercentage overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft hierbij terecht gekeken naar de waardeontwikkeling vanaf het moment van het sluiten van de koopovereenkomst (24 mei 2018) en niet pas vanaf het moment van levering. [1] In het verweerschrift is toegelicht dat voor de woning een stijgingspercntage van 6,91% (in noot 2 van het verweerschrift staat per abuis 9,91%) per jaar is gehanteerd. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het gehanteerde stijgingspercentage lager is dan blijkt uit de marktanalyse. Bij die marktanalyse is gekeken naar de waardestijging van woningen die vrij en onbezwaard (marktconform) zijn verkocht. Hierbij is een onderscheid gemaakt op basis van het type woning en de verschillende gebieden in de gemeente [gemeente] . Voor de woning van eiser is gekeken naar het stijgingpercentage van vrijstaande woningen ten westen van de A2. Uit de marktanalyse blijkt dat het stijgingpercentage van die woningen hoger is dan het bij eiser gehanteerde stijgingspercentage.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder kan worden gevolgd in zijn uitleg. Wat eiser heeft aangevoerd, is onvoldoende om de rechtbank te doen twijfelen aan de juistheid van verweerders indexering. Slotsom is dat, naar het oordeel van de rechtbank, verweerder de generieke waardeverandering tussen aankoopdatum en waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is uitgesproken op 2 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat