Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4145
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I. Dizdarevic)
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 383.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 8 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 2 juni 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1956 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met garage, twee dakkapellen, een aanbouw woonruimte en een tuinhuis. De woning heeft een inhoud van
330 m3, de aanbouw heeft een inhoud van 145 m3 en ligt op een kavel van 318 m2.
330 m3, de aanbouw heeft een inhoud van 145 m3 en ligt op een kavel van 318 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 293.000,- dan wel € 323.000,-.
Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met drie referentiewoningen, twee-onder-één kapwoningen uit dezelfde bouwperiode, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft inhoud, perceeloppervlakte en kwaliteit- en onderhoudscode. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.1
Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat zijn woning op de waardepeildatum 1 januari 2019 geen uitbouw had. Eiser stelt dat verweerder luchtfoto’s van januari 2018 en januari 2020 heeft gebruikt, maar niet een luchtfoto van januari 2019. Op een luchtfoto van januari 2019 moet duidelijk te zien zijn dat er op dat moment geen aanbouw was. De vorige uitbouw is in augustus 2018 gesloopt en is in mei 2019 vervangen, maar was op 1 januari 2020 nog niet gereed. Eiser legt ter onderbouwing diverse foto’s over.
7.2
De rechtbank begrijpt dat deze werkwijze van verweerder vragen oproept bij eiser. Toch is deze werkwijze van waardering in dit geval juist. Zoals verweerder heeft toegelicht, dient de waardering verricht te worden naar de toestand waarin de woning zich bevindt op de waardepeildatum, in dit geval 1 januari 2019. Wanneer zich, zoals in dit geval, wijzigingen voordoen in de periode tussen de waardepeildatum 1 januari 2019 en het begin van het belastingjaar 2020 dienen deze betrokken te worden in de waardering.
Zoals eiser ook zelf stelt, is de aanbouw in mei 2019 vervangen en was er op 1 januari 2020 een ruwe aanbouw. Verweerder is daarom vanwege de aanwezigheid van die aanbouw voor de waardering terecht uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020.
8.1
Eiser voert aan dat op 1 januari 2020 de aanbouw helemaal nog niet gereed was. Op die datum was de keuken nog niet geplaatst, er was ook nog geen water, verwarming en gas. Ook het stucwerk en schilderwerk was nog niet af. Eiser vindt dat verweerder daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden en bepleit daarom een waarde van € 293.000,-.
8.2
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze grond niet. De taxateur heeft aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardering van eisers woning er rekening mee heeft gehouden dat de aanbouw op 1 januari 2020 nog niet gereed was. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat hij daarom voor de waardering is uitgegaan van een kubieke meter prijs van € 110,- voor de aanbouw. Veel lager dan de gebruikelijke kubieke meter prijs voor een aanbouw. Deze uitleg maakt duidelijk dat verweerder rekening heeft gehouden met de door eiser geschetste situatie op de toestandsdatum 1 januari 2020. Dit blijkt ook uit de matrix waarin te zien is dat voor de woning [adres 2] voor de aanbouw een kubieke meterprijs is gehanteerd van
€ 382,-.
€ 382,-.
9.1
Eiser voert ook aan dat als verweerder nu voor het belastingjaar 2020 uitgaat van de toestandsdatum 1 januari 2020, verweerder consequent had moeten zijn door bij het vorige belastingjaar ook uit te gaan van de toestandsdatum en dan van 1 januari 2019. Op dat moment was er geen aanbouw. Eiser bepleit daarom alsnog voor het belastingjaar 2019 en de toestandsdatum 1 januari 2019 een waarde van € 269.000,-.
9.2
Deze grond slaagt niet. Eiser heeft na ontvangst van de beschikking voor het belastingjaar 2019 geen bezwaar gemaakt. Nu alsnog bezwaar maken tegen de vastgestelde waarde over dat belastingjaar is niet meer mogelijk.
10.1
Eiser voert ook aan dat hij veel kosten heeft moeten maken om zijn woning weer in goede staat te brengen. Indien vergeleken wordt met de waarde van € 430.500,- van de buurwoning op 28 november 2019, dan zou na aftrek van de door hem gemaakte verbouwingskosten van € 62.500,- in 2019 en € 47.000,- in 2020 en rekening houdend met indexatie de waarde van zijn woning maximaal € 293.000, - zijn.
10.2
De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een berekening aan de hand van feitelijk gemaakte verbouwingskosten met toepassing van een indexatiepercentage is niet de juiste methode.
Zoals de taxateur ook heeft toegelicht is een investering in een woning door de bewoner niet één op één terug te zien in de waarde van een woning. Globaal wordt uitgegaan dat een investering van € 10.000,- een meerwaarde oplevert van maximaal 50% daarvan.
De waardeverhouding ten opzichte van de buurwoning met kwaliteitscode 3 laat zien dat anders dan eiser stelt wel in ruime mate rekening is gehouden met de mindere staat van eisers woning en de door hem gemaakte verbouwingskosten in 2020.
11.1
Eiser voert verder aan dat verweerder de lagere kubieke meterprijs van € 110,- voor de aanbouw had moeten hanteren voor de gehele benedenverdieping. In januari 2020 was de gehele benedenverdieping niet bewoonbaar. Er was geen keuken, geen water en gas. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij op dat moment ook ergens anders woonde. De WOZ-waarde zou in dat geval maximaal € 323.000,- zijn.
11.2
Ook deze grond slaagt niet. Ook al woonde eiser tijdelijk niet in zijn woning. Hij was wel ingeschreven als bewoner op dat adres, zodat verweerder terecht heeft moeten uitgaan dat de woning bewoonbaar was. Zoals uit de matrix blijkt heeft de taxateur van verweerder in dit geval gekeken naar drie vergelijkbare woningen verkocht binnen een jaar voor of na 1 januari 2019. Die drie referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar met eisers woning, zodat die woningen als uitgangspunt kunnen worden gebruikt voor de waardering van eisers woning. Bij de vergelijkingsmethode is het immers niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke woningen. De matrix laat ook zien dat de taxateur rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen in kwaliteit/luxe, staat van onderhoud en ligging. Voor de woning is de taxateur uitgegaan van kwaliteitscode 2. De uit de verkoopprijzen afgeleide kubieke meter prijs voor de woning [adres 3] met een inhoud van 287 m³ en kwaliteitscode 2 is € 566,- per kubieke meter. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de woning [adres 3] ten tijde van de verkoop gedateerde voorzieningen had en daarom ook kwaliteitscode 2 heeft. Gebruikelijk is dat voor gedateerde voorzieningen een correctie wordt gehanteerd van 10 tot 15%. Door voor eisers woning uit te gaan van € 450,- per kubieke meter is een hogere correctie gehanteerd van meer dan 20%.
Daarmee is voldoende aannemelijk gemaakt dat met de beperkt bewoonbare staat van de gehele woning rekening is gehouden. Bovendien blijkt dit ook uit de vergelijking met de buurwoning met een vergelijkbare inhoud maar met een hogere kwaliteitscode en daardoor een € 68,- hogere kubieke meterprijs dan die voor eisers woning wordt gehanteerd.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 september 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
(verhinderd te ondertekenen)
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.