Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3941
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: drs. F.J.H. van der Plas)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 302.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. Daarbij was een verkeerd zaaknummer vermeld, waardoor deze stukken een dag voor de zitting pas zijn doorgestuurd aan eiser. Eiser heeft ingestemd om de zitting door te laten gaan en heeft daarbij nog een objectrapport overgelegd van de woning [adres 2] in [plaats] .
De zaak is behandeld op 2 juni 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1960 gebouwde tussenwoning met garage, een dakkapel, een aanbouw woonruimte en twee tuinhuisjes. De woning heeft een oppervlakte van 82 m2, de aanbouw heeft een oppervlakte van 15 m2 en ligt op een kavel van 232 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 280.000,-. Op de zitting bepleit eiser een nadere waarde van € 292.500,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.1
Eiser voert aan dat het niet mogelijk is uit de uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde te herleiden. Op of rond 1 januari 2019 zou zijn woning in de vrije verkoop niet het bedrag van € 302.000,- hebben opgebracht. Eiser heeft daarbij gewezen op andere referentiewoningen, waarvan drie in dezelfde straat gelegen, die een lagere WOZ-waarde onderbouwen.
5.2
In beroep heeft verweerder aan de hand van de matrix de waardevaststelling toegelicht. Verweerders taxateur heeft in beroep, ten opzichte van de uitspraak in bezwaar, drie andere referentiewoningen gehanteerd om daarmee zijn standpunt te onderbouwen dat de waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. Het staat beide partijen vrij om in beroep die argumenten en onderbouwingen aan te voeren die naar hun oordeel hun standpunt het beste onderbouwen. Verweerder mag dus andere of extra referentiewoningen aanvoeren, waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. De rechtbank toetst de onderbouwing van verweerder en de beroepsgronden van eiser aan de in beroep gehanteerde referentiewoningen. Daarbij geldt dat bij de vergelijkingsmethode het niet noodzakelijk is dat sprake is van geheel identieke woningen.
6 Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de staat van zijn woning en de gedateerdheid van de voorzieningen. De keuken in zijn woning is 24 jaar oud en de badkamer is 21 jaar oud. Eiser stelt dat daarvoor een aftrek van 10% gerechtvaardigd is. De referentiewoning op de [adres 3] is goed vergelijkbaar als er rekening mee wordt gehouden dat de staat van voorzieningen in die woning normaal is en niet eenvoudig. Ook is er onvoldoende rekening mee gehouden dat de woning op de [adres 2] betere voorzieningen heeft dan zijn woning. Eiser verwijst daarvoor naar een objectrapport.
7.1
De rechtbank is van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7.2
De eerste referentiewoning is de woning op de [adres 3] . Deze woning heeft een woningwaarde per m² van €1.967,-. Dit is slechts € 3,- per m² meer dan de getaxeerde woning, terwijl de voorzieningen van een hoger niveau zijn.
7.3
De tweede referentiewoning is de woning op de [adres 4] . Deze woning scoort hetzelfde op kwaliteit, ligging, onderhoud en voorzieningen als de getaxeerde woning, maar de woningwaarde van deze woning is € 104,- per m² lager dan de getaxeerde woning.
7.4
De derde referentiewoning is de woning op de [adres 2] . Deze woning scoort volgens verweerder hetzelfde op kwaliteit, ligging, onderhoud en voorzieningen als de getaxeerde woning. De woningwaarde van deze woning is echter € 269,- hoger. De taxateur van verweerder heeft dit verschil onvoldoende kunnen verklaren. Met eiser is de rechtbank van oordeel dat dit verschil waarschijnlijk komt omdat verweerder de woning te negatief heeft beoordeeld. Eiser heeft met het ingebrachte objectrapport namelijk voldoende twijfel gezaaid over de vraag of verweerder het voorzieningenniveau wel terecht op eenvoudig heeft gezet.
7.5
Gelet op het bovenstaande zijn in de matrix dus twee referentiewoningen opgenomen die eigenlijk een lagere woningwaarde per m² rechtvaardigen en een woning waarover de rechtbank sterke twijfels heeft of die wel op de juiste manier is beoordeeld en in de matrix is opgenomen. Die laatste referentiewoning kan op zichzelf daarom de hogere woningwaarde per m² van de getaxeerde woning niet dragen.
8. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser bepleit op de zitting een waarde van € 292.500,-. Eiser komt op deze waarde door uit te gaan van een correctie van 7% als gevolg van de gedateerdheid van de voorzieningen en door te vergelijken met [adres 3] en [adres 4] en [adres 5] .
10. Over de woning op de [adres 5] is geen informatie verstrekt. De rechtbank weet daarom bijvoorbeeld niet wat de gecorrigeerde verkoopsom van deze woning is, kan niet beoordelen in welke mate deze woning vergelijkbaar is met de woning van eiser en ook niet hoe eventuele verschillen van invloed zijn op de woningwaarde per m². Naar het oordeel heeft eiser met zijn uitleg de door hem bepleite waarde niet voldoende aannemelijk gemaakt.
11. Dit betekent dat beide partijen de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 295.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
stelt de waarde van de woning vast op € 295.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2019 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van €1.598,-;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 3 september 2021 en wordt openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
(is verhinderd te ondertekenen)
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.