ECLI:NL:RBMNE:2021:4740

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/745

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).

Procesverloop

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 282.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport met daarin een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 12 augustus 2021 door middel van een
Skype-beeldverbinding. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.

Overwegingen

1. De woning is een vrijstaande woning uit 1932 met een berging. De woning heeft 109m2 woonoppervlak en ligt op een kavel van 505m2. Verweerder heeft grondwaarde van de woning berekend op basis van een kavel van 428m2. Dit in verband met een gevestigd recht voor 22m2 op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht en het feit dat 55m2 gebruikt wordt als openbare weg.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 221.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

Kavelgrootte

5. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor de waardebepaling van de woning in beroep is uitgegaan van een kavelgrootte van 428m2 en dat partijen hierover niet langer van mening verschillen. In het taxatieverslag ging verweerder echter nog uit van een grootte van 505m2. Verweerder heeft hierover aangevoerd dat in de uitspraak op bezwaar al wel rekening gehouden werd met de 55m2 die als openbare weg gebruikt werden. Verweerder heeft er echter pas in beroep rekening mee gehouden dat op 22m2 een recht gevestigd is op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht.

6. Uit het voorgaande volgt dat eiser een beroepsprocedure heeft moeten voeren om verweerder uit te laten gaan van een juiste kavelgrootte. Dit betekent dat de bestreden uitspraak op bezwaar niet berust op een zorgvuldige voorbereiding en in strijd met artikel 3:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is genomen. Het beroep is daarom gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar komt voor vernietiging in aanmerking.

Oordeel rechtbank

7. In wat hierna onder wordt overwogen, ziet de rechtbank aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven. Dit betekent dat de beschikking en de aanslag jegens eiser ongewijzigd blijven gelden.

8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Over het taxatierapport en de taxatiematrix

De referentiewoning aan de [adres 2] in [plaats 1]

10. Eiser voert aan dat de referentiewoning aan de [adres 2] geen juiste onderbouwing is voor de vastgestelde waarde van de woning. Daarbij stelt eiser dat
het gebruiksoppervlak van deze referentiewoning 132m2 hoort te zijn en niet 81m2 waar verweerder in de taxatiematrix vanuit gaat. Hierdoor wordt de woningwaarde van de prijs per m2 € 646,- in plaats van € 1.053,-. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat de woning ook een slechtere ligging heeft dan deze referentiewoning. Om voornoemde redenen is de waarde van de woning te hoog vastgesteld, aldus eiser.

10. Ter zitting heeft verweerder aangevoerd dat hij het gebruiksoppervlak van de referentiewoning aan de [adres 2] heeft gebaseerd op informatie uit marktgegevens, foto’s en plattegronden. Daaruit blijkt dat in de ruimte achter de oorspronkelijke woning stoeptegels liggen en als opslag wordt gebruikt, waardoor deze niet als woonruimte is aan te merken. In de taxatiematrix is deze ruimte van 50m2 als berging gewaardeerd voor een bedrag van € 25.000,-. Over de ligging heeft verweerder aangevoerd dat de woning niet slechter ligt dan de referentiewoning. De woning ligt meer aan de rand van [plaats 1] en de referentiewoning ligt vlakbij winkels in [plaats 1] , zodat deze meer last heeft van (parkeer)drukte.

12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende heeft toegelicht waarom hij bij de referentiewoning aan de [adres 2] van een gebruiksoppervlak van 81m2 is uitgegaan en ziet geen reden om aan de juistheid hiervan te twijfelen. Eiser heeft verweerders toelichting ter zitting ook niet bestreden of weersproken. Met de toelichting heeft verweerder bovendien naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de referentiewoning geen wezenlijk betere ligging heeft dan de woning. Dit betekent dat verweerder deze referentiewoning mocht gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen en dat de rechtbank uitgaat van de gegevens die over deze referentiewoning in de taxatiematrix zijn vermeld. De beroepsgrond slaagt niet.

Over de kavelgrootte en de toepassing van de grondstaffel

13. De rechtbank stelt allereerst vast dat verweerder in beroep voor de waardebepaling van de woning van een kavelgrootte van 428m2 is uitgegaan en dat partijen hierover niet langer van mening verschillen. Eiser stelt daarnaast dat de prijzen per m2 voor woningen in [plaats 2] veel hoger liggen dan voor woningen in [plaats 1] omdat [plaats 2] dichterbij [plaats 3] ligt. Volgens eiser heeft verweerder daarom ten onrechte dezelfde grondstaffel voor [plaats 2] en [plaats 1] gehanteerd. De waardebepaling van de woning – die is gebaseerd op een vergelijking met de referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] – kan om die reden ook niet juist zijn, aldus eiser.

13. Ter zitting heeft verweerder aangevoerd dat [plaats 2] en [plaats 1] vlak bij elkaar liggen. De referentiewoning aan de [adres 3] ligt het verst weg en [adres 4] ligt tussen [plaats 2] en [plaats 1] , op een weg die beide dorpen verbindt. Daarom is [plaats 2] en [plaats 1] dezelfde grondstaffel toegepast. Vanwege de slechte ligging van zowel de woning als de referentiewoningen (zoals genoemd in de taxatiematrix) is vervolgens een korting van 25% op de grondwaarde toegepast. Over de referentiewoning aan de [adres 3] heeft verweerder desgevraagd aangevoerd dat in de taxatiematrix een onjuiste grondwaarde en prijs per m2 is vermeld. Dit had moeten zijn: € 127.575,- (grondwaarde) en € 971,- (prijs per m2).

15. De rechtbank stelt vast dat eiser zijn stelling verder niet heeft gemotiveerd of onderbouwd.
Gelet op verweerders toelichting ter zitting, bestaat onvoldoende grond voor het oordeel dat verweerder voor [plaats 2] en [plaats 1] niet dezelfde grondstaffel had mogen hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.

Over de bouwkwaliteit, staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning

16. Eiser voert voorts aan dat verweerder bij de waardering van de woning geen rekening

heeft gehouden met het slechte onderhoud, de slechte kwaliteit en de slechte voorzieningen van de woning. Ook heeft verweerder de aanwezigheid van asbest ten onrechte niet bij de waardebepaling betrokken. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiser naar de door hem overgelegde foto’s. Verweerder had de waarde van de woning daarom lager moeten vaststellen, aldus eiser.

17. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de woning als volgt heeft beoordeeld. De bouwkwaliteit is ‘voldoende’, de staat van onderhoud is ‘matig’ en de voorzieningen zijn ‘gedateerd’. De rechtbank stelt vast dat eiser niet met stukken heeft onderbouwd dat deze beoordeling anders zouden moeten worden gewaardeerd. De overgelegde foto’s bieden onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de woning nog lager had moeten scoren. Voor de woningwaarde per m2 van de woning heeft verweerder voor de woning € 841,- gehanteerd, tegenover respectievelijk
€ 1.053,-^[1]en € 971,-^[2]afgeleid uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen, die op bouwkwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen gelijk scoren. De referentiewoning aan de [adres 4] in [plaats 2] scoort beter op staat van onderhoud (voldoende) en voorzieningen (eenvoudig) wat ook tot uitdrukking komt in de woningwaarde per m2, zijnde € 1.683,-. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende rekening gehouden met de door eiser genoemde aspecten van de woning. De rechtbank is verder van oordeel dat niet is komen vast te staan dat er asbest aanwezig is op het dak van de buren en dat de grond van de woning hierdoor zou zijn vervuild. Eiser heeft deze stelling niet onderbouwd, zodat verweerder hierin ook geen aanleiding heeft hoeven zien om de waarde van de woning lager vast te stellen. De beroepsgrond slaagt niet.

18. De rechtbank stelt vast dat verweerder de referentiewoning [adres 5] in [plaats 1] niet langer gebruikt in de taxatiematrix en dat hetgeen eiser hierover aanvoert daarom geen bespreking behoeft.

Over de door eiser overgelegde bijlagen 3 en 4 en het niet overleggen van de grondstaffel

19. Het is duidelijk geworden dat verweerder niet beschikte over de door eiser in beroep overgelegde bijlagen 3 en 4. Verder heeft verweerder ter zitting erkend dat er in de bezwaarfase iets is misgegaan met de verzending van de grondstaffel (via Wetransfer) aan eiser. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgronden geen inhoudelijke bespreking behoeven, omdat deze slechts tot een proceskostenvergoeding kunnen leiden en in rechtsoverweging 6 al is geconcludeerd dat de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en zij daarin al aanleiding ziet om een proceskostenvergoeding uit te spreken (zie hierna in rechtsoverweging 21).

Conclusie

20. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Proceskostenvergoeding

21. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, veroordeelt zij verweerder in de proceskosten van eiser. De kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaar en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, en 1 punt voor het indienen van het beroep en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde van € 534,- onder een wegingsfactor 1).

22. De rechtbank bepaalt tot slot dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van
€ 48,-- aan hem vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar in stand blijven;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.Y. Wong, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 23 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat

Beroep tegen WOZ-waarde woning wegens onzorgvuldige voorbereiding en waardebepaling