Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1067
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder, voor zover relevant, op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 273.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is het hier niet mee eens en heeft bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser is het hier niet mee eens en heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 juni 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1903 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 79 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 235.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dat de [adres 2] volgens eiser ook geschikt is als referentiewoning, doet aan de geschiktheid van de referentiewoningen van verweerder niet af. Verweerder is vrij in zijn keuze van referentiewoningen.
Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder in de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Volgens eiser heeft de woning een matige staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Ook is de bouwkundige kwaliteit minder. Gezien het bouwjaar 1903 is aannemelijk dat de woning is gebouwd zonder spouwmuren. Tenslotte is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning aan het spoor.
8. De rechtbank ziet in de stellingen van eiser, zonder nadere onderbouwing, geen aanleiding de waardering met de taxatiematrix onjuist of onzorgvuldig te achten. Verweerder heeft de woning in de taxatiematrix vergeleken met referentiewoningen aan de
[adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , allen te [plaats] . Alle referentiewoningen zijn gelegen in woonwijken in of nabij het centrum van [plaats] . De rechtbank acht deze referentiewoningen qua ligging vergelijkbaar met de woning. Dat voor de woning, vanwege de ligging nabij het spoor, een aanvullende correctie dient plaats te vinden, heeft eiser niet onderbouwd of aannemelijk gemaakt.
De referentiewoningen zijn gebouwd in 1926 en 1929, de woning is gebouwd in 1903. De rechtbank acht de referentiewoningen qua bouwjaar goed vergelijkbaar. De bouwkundige kwaliteit van alle (referentie)woningen is voldoende geacht. Eiser heeft niet onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat de woning, vanwege het bouwjaar 1903, zonder spouwmuren is gebouwd. De rechtbank ziet dan geen aanleiding voor het oordeel dat hiervoor een nadere correctie dient plaats te vinden.
De referentiewoningen en de woning verschillen in staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Blijkens de taxatiematrix heeft de woning een matige staat van onderhoud en een matig voorzieningenniveau. De referentiewoningen scoren op deze aspecten qua staat van onderhoud gemiddeld een voldoende en qua voorzieningenniveau variërend van matig tot luxe. Deze verschillen komen naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking in de woningwaardes per vierkante meter. De referentiewoningen hebben woningwaardes van € 3.765,--, € 3.691,--, € 3.859,-- en € 4.034,--. Door voor de woning een woningwaarde van € 3.456,-- te hanteren, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Eiser heeft niet onderbouwd of aannemelijk gemaakt dat een nadere correctie dient plaats te vinden. De beroepsgronden slagen niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Volgens eiser is sprake van een te groot black box-gehalte. Eiser verwijst hierbij naar een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 16 september 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:8088, en een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van
18 mei 2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:1912.
10. De rechtbank ziet in de enkele stelling van eiser geen reden om aan te nemen dat het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage onjuist is of inconsequent is toegepast. Eiser heeft niet betwist dat het trendpercentage in lijn ligt met andere trendpercentages in de omgeving. Eiser heeft ook geen gronden gericht tegen de wijze waarop het trendpercentage is toegepast. De enkele stelling dat het trendpercentage niet inzichtelijk is, is voor de rechtbank dan onvoldoende om verweerder om een nadere onderbouwing hiervan te vragen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J.J.M. Kock, griffier. De beslissing is uitgesproken op 16 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat