Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1107
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder, voor zover relevant, op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 748.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is het hier niet mee eens en heeft bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 26 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser is het hier niet mee eens en heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 juni 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 2008 gebouwd appartement met balkon, berging en twee parkeerplekken. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 160 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 615.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dat er wellicht andere goed vergelijkbare referentiewoningen aan [straat] zijn, doet daar niet aan af. Verweerder is namelijk vrij in zijn keuze van referentiewoningen.
Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Volgens eiser is sprake van een te groot black box-gehalte. Eiser verwijst hierbij naar een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 16 september 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:8088, en een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 18 mei 2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:1912.
8. Volgens verweerder is het indexeringspercentage afgeleid uit een permanente marktanalyse. Het trendpercentage voor [plaats] van 12,2% in 2018 ligt in lijn met andere trendpercentages. Het is niet werkbaar de ten grondslag liggende verkoopcijfers te overleggen, aldus verweerder.
9. De rechtbank ziet in de enkele stelling van eiser geen reden om aan te nemen dat de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages onjuist zijn of inconsequent zijn toegepast. Eiser heeft niet betwist dat het trendpercentage in lijn ligt met andere trendpercentages in de omgevingen. Eiser heeft ook geen gronden gericht tegen de wijze waarop het trendpercentage is toegepast. De enkele stelling dat het trendpercentage niet inzichtelijk is, is voor de rechtbank dan onvoldoende om verweerder om een nadere onderbouwing hiervan te vragen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Daarnaast voert eiser aan dat er in de waardering ten onrechte geen onderscheid is gemaakt tussen een balkon en een dakterras. De woning heeft een balkon en de best vergelijkbare referentiewoning aan [adres 2] te [plaats] heeft een dakterras. Volgens eiser zijn dit verschillende grootheden, die verschillend gewaardeerd moeten worden.
11. Volgens verweerder is een balkon van 18 m2 vergelijkbaar met een dakterras. Verweerder ziet geen onvolkomenheid in het waarderen van een balkon en dakterras met dezelfde prijs per vierkante meter.
12. De rechtbank stelt op basis van de matrix vast dat verweerder voor de waarde van het balkon en de waarde van het dakterras een eenheidsprijs van € 500,-- per vierkante meter heeft gehanteerd. De rechtbank ziet in de enkele stelling van eiser geen aanleiding om deze waardering ontoereikend te achten. Dat sprake is van andere grootheden, ziet de rechtbank bij gebrek aan een onderbouwing niet. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J.J.M. Kock, griffier. De beslissing is uitgesproken op 16 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat