Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Zaaknummer: UTR 20/351
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 mei 2021 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: J. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
(vertegenwoordigd door M. Dens en [taxateur 2] )
betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Procesverloop
1.1.
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 190.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 190.000 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] (de aanslag).
1.2.
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.
1.4.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de online zitting van de rechtbank van 9 maart 2021. Partijen zijn verschenen.
Vaststaande feiten
2.. Eiser is eigenaar van de woning. De woning, die is gebouwd in 1978, is een rijwoning met een inhoud van 422 m3 en een oppervlak van 149 m2, gelegen op een perceel grond van 133 m2.
Geschil, standpunten en conclusies
3.1.
In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning te hoog is.
3.2
Eiser stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is. Hij heeft ter onderbouwing van zijn standpunt het volgende aangevoerd.
In het taxatieverslag noemt verweerder twee vergelijkingsobjecten: [adres 2] en [adres 3] . Deze vergelijkingsobjecten hebben een grotere grondkavel. Vergelijking van de woning met beide vergelijkingsobjecten leert dat de waarde van de woning lager is dan de vastgestelde waarde.
Een goed vergelijkbaar pand, [adres 4] is op 1 maart 2018 verkocht voor € 175.000. Dit pand is heeft een woonoppervlak 149 m2 en is gelegen op een perceel van 180 m2. Verweerder heeft bij de bepaling van de vastgestelde waarde van de woning geen rekening gehouden met de – marktconforme – verkoopprijs van dit pand. De verkoopprijs toont aan dat de vastgestelde waarde te hoog is.
Een ander goed vergelijkbaar pand, [adres 5] , is op 29 september 2017 verkocht voor
€ 188.000. Dit pand heeft een woonoppervlak 154 m2 en is gelegen op een perceel van 190 m2. Verweerder heeft bij de bepaling van de vastgestelde waarde van de woning geen rekening gehouden met de – marktconforme – verkoopprijs van dit pand. De verkoopprijs toont aan dat de vastgestelde waarde te hoog is.
Verder is al in de bezwaarfase door [taxateur 1] , taxateur, een taxatierapport opgemaakt, gedateerd 8 april 2019. Daarin is de waarde van de woning op waardepeildatum bepaald op € 162.000. De taxateur van eiser baseert de getaxeerde waarde op de verkoopcijfers van drie panden, die naar zijn opvatting vergelijkbaar zijn met de woning (vergelijkingsobjecten). Het taxatierapport vermeld de volgende gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten.
Adres
Transportdatum
Transactieprijs
Inhoud
Perceeloppervlak
Woning
--
--
422 m3
133 m2
[adres 3]
27-11-2017
€ 170.000
481 m3
142 m2
[adres 6]
14-04-2017
€ 154.000
370 m3
127 m2
[adres 2]
29-11-2017
€ 170.000
469 m3
144 m2
De taxateur van eiser geeft de kwaliteit en de uitstraling van de woning de kwalificatie “3 Voldoende”. Wat betreft het onderhoud, de luxe en de doelmatigheid van de woning vermeldt hij dat hij deze niet heeft beoordeeld.
3.4
Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een overzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens, waarvan één betrekking heeft op de woning en de andere drie betrekking hebben op woningen in [woonplaats] die naar de opvatting van de verweerder met de woning vergelijkbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). Het overzicht is opgesteld door [taxateur 2] en is gedateerd 7 augustus 2020. De bedragen en aantallen m2 waarmee verweerder heeft gerekend bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, zijn hieronder opgenomen in een matrix (de matrix). Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen die verweerder in het door hem overgelegde overzicht naast de bedragen en aantallen m2 heeft vermeld, alsook enkele door de rechtbank toegevoegde toelichtende opmerkingen.
Matrix
woning
[adres 7]
[adres 3]
[adres 8]
WOZ-waarde (€)
190
--
--
--
Koopsom (€)
--
212.5
170
215
Getaxeerde waarde (€)
--
195
179
203
Dakkapel (aantal)
--
1
1
2
Deelwaarde dakkapel(€)
--
1.751
1.751
3.502
Deelwaarde tuinhuis (€)
3.503
3.503
3.503
--
Oppervlak grond (m2)
133
165
178
130
Rekenprijs per m2 grond €)
170
165
162
170
Deelwaarde grond (€)
22.61
27.225
28.836
22.1
Deelwaarde hoofdgebouw (€)
165.241
163.453
145.871
176.353
Oppervlak hoofdgebouw (m2)
149
149
149
149
Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€)
1.1
1.097
979
1.197
Aanvullende informatie verweerder
woning
[adres 7]
[adres 3]
[adres 8]
Datum verkoopovereenkomst
--
23-11-18
07-07-17
16-08-18
Type woning
rijwoning
rijwoning
rijwoning
rijwoning
ligging
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
kwaliteit
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
voldoende (3)
onderhoud (hoofdgebouw)
voldoende (3)
voldoende (3)
matig (2)
voldoende (3)
bouwjaar
1978
1978
1978
1978
Voor de berekening van de deelwaarden van de dakkapellen en tuinhuizen zijn de volgende rekenprijzen gebruikt:
dakkapel € 1.751 per stuk
tuinhuis € 3.503 per stuk
Voor de berekening van de deelwaarde van de grond is een ‘grondstaffel’ in de vorm van een grafiek gebruikt. In deze grafiek is de verhouding tussen de deelwaarde van de grond in € en de oppervlakte van de grond in m2 weergegeven in een kromme. De deelwaarde van de grond neemt af naarmate het aantal m2 grond groter is.
Toelichtende opmerking rechtbank
Het “hoofdgebouw” is de woning of het vergelijkingsobject zonder de apart benoemde onderdelen (dakkapellen en tuinhuizen)
3.5
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, nadere vaststelling van de waarde van de woning op € 162.000 en veroordeling van verweerder in proceskosten van eiser.
3.6
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
4.2.
Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 190.000 gemotiveerd heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 162.000 komt de rechtbank slechts toe indien verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt [1] .
4.3.
Aanvankelijk heeft verweerder de waardebepaling ten behoeve van eiser onderbouwd met een taxatieverslag. Verweerder heeft het taxatieverslag, hoewel het in de bezwaarfase in het debat tussen partijen aan de orde is geweest en eiser in het beroepschrift twee in het taxatieverslag gebruikte vergelijkingsobjecten beroepschrift uitdrukkelijk heeft genoemd, niet overgelegd en is dusdoende zijn verplichting tot overlegging van dit op de zaak betrekking stuk niet nagekomen. Omdat verweerder bij zijn verweerschrift het taxatieverslag als onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning heeft vervangen door het onder 3.4 samengevatte taxatieoverzicht en niet is gebleken dat eiser door het achterwege blijven van de overlegging van het taxatieverslag in een nadeliger processuele positie is komen te verkeren, ziet de rechtbank ervan af om
in dit gevalgevolgen te verbinden aan het niet-voldoen door verweerder aan zijn verplichting om het taxatieverslag over te leggen.
in dit gevalgevolgen te verbinden aan het niet-voldoen door verweerder aan zijn verplichting om het taxatieverslag over te leggen.
4.4
Gelet op de in het taxatieoverzicht opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de verkoopprijzen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning.
4.5
Met hetgeen verweerder daarover ter zitting onweersproken heeft aangevoerd, heeft hij aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijs van elk van de drie vergelijkingsobjecten is gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling in het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of vice versa. De correctie voor de waardeontwikkeling tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum of omgekeerd komt in het overzicht voor elk vergelijkingsobject tot uitdrukking in het verschil tussen de koopsom en de in het taxatieoverzicht voor het vergelijksobject genoemde “getaxeerde waarde”.
4.6
Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is de taxateur als volgt te werk gegaan. Hij heeft de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject verminderd met de door hem berekende deelwaarden van de tot het vergelijkingsobject behorende grond en van de in het taxatieoverzicht afzonderlijk benoemde gebouwde delen (niet zijnde het hoofdgebouw) van het vergelijkingsobject. Het na deze verminderingen resterende deel van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject heeft de taxateur gedeeld door het aantal m2 oppervlak van het tot dat vergelijkingsobject behorende hoofgebouw. Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m2 van het hoofgebouw. Uit de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur de rekenprijs per m2 van het tot de woning behorende hoofgebouw afgeleid, rekening houdend met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft ligging, kwaliteit en onderhoud. De rekenprijs per m2 van het tot de woning behorende hoofgebouw is door de taxateur vermenigvuldigd met het aantal m2 oppervlak van de hoofgebouw, Daaruit resulteert de deelwaarde van de hoofgebouw. Deze deelwaarde is vervolgens verhoogd met de door de taxateur berekende deelwaarde van de tot de woning behorende grond en de deelwaarde van de afzonderlijk benoemde gebouwde delen van de woning, met als uitkomst de getaxeerde waarde/bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de woning.
4.7
Het taxatieoverzicht bevat een ‘grondstaffel’ in de vorm van een grafiek. In deze grafiek is de verhouding tussen de deelwaarde van de grond in € en de oppervlakte van de grond in m2 weergegeven in een neerwaarts gebogen kromme. Aan de hand van de kromme is de deelwaarde van de tot de woning of het vergelijkingsobject behorende grond bepaald. Verder zijn in het taxatieoverzicht de rekenprijzen per stuk of m2 van de apart in de waardering betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten (niet zijnde het hoofdgebouw) vermeld. Al deze rekenprijzen zijn, zo begrijpt de rechtbank wat verweerder hierover op de zitting heeft verklaard, gebaseerd op door de gemeente verzamelde, in databestanden vastgelegde en vervolgens geanalyseerde waarde-relevante objectgegevens [2] . Hetzelfde geldt, aldus verweerder, voor de bij de herleiding van de waarde van de woning uit de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte kwalificaties voor de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten en voor de kwaliteit en het onderhoud van de woonhuizen en de apart in waardering betrokken gebouwde delen van de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook deze kwalificaties zijn dus gebaseerd op door de gemeente verzamelde, in databestanden vastgelegde en vervolgens geanalyseerde waarde-relevante objectgegevens.
4.8
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatieoverzicht en hetgeen hij ter toelichting daarop ter zitting heeft verklaard, aannemelijk gemaakt dat de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.9
Wat eiser heeft aangevoerd ter betwisting van de (onderbouwing van de) bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 190.000, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
4.10.
Eiser stelt dat uit de verkoopprijzen van de panden [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] blijkt dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Van deze panden noemt eisers slechts twee (soms drie) objectkenmerken (het woonoppervlak (soms ook de inhoud) en het perceeloppervlak). Gegevens over de ligging, de kwaliteit, het onderhoud en andere waarde-relevante kenmerken van de panden noemt eiser niet. Een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de door eiser genoemde vergelijkingsobjecten ontbreekt eveneens. Al met al een ondeugdelijke onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is.
4.11.
Op grond van wat onder 4.1 tot en met 4.10 is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van
€ 190.000 niet te hoog is. Dus komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 162.000 [3] .
Slotsom
5. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van E.Sloots, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op 19 mei 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat