Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Zaaknummer: UTR 21/19
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] in [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadshap Utrecht,verweerder,
(vertegenwoordigd door P.E. Boersma, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur)
Procesverloop
1.1
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 739.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2020 naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 739.000 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] (de aanslag).
1.2
Bij uitspraak van 1 december 2020 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. . Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
1.4
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 22 juni 2021. Eiser was aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en de taxateur.
Vaststaande feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 2008, met een gebruiksoppervlak van 162 m2. Bij de woning behoort een perceel met een oppervlakte van 448 m2, een overkapping, een berging met een oppervlakte van 16 m2, een kelder met een oppervlakte van 15 m2 en een garage met een oppervlakte van 21 m2.
Geschil, standpunten en conclusies
3.1
In geschil is of de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is.
3.2
Eiser stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde te hoog is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij het volgende aangevoerd.
Verweerder heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat de woning een (veel) slechtere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Verder wijst eiser erop dat de voor de woning vastgestelde waarde hoger is dan de vastgestelde waarden van de panden [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , terwijl deze panden op grotere kavels staan dan de woning en ook gunstiger zijn gelegen.
3.3
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij een taxatieoverzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens. Eén daarvan heeft betrekking op de woning en de andere drie zijn woningen in [woonplaats] die naar de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). Het taxatieoverzicht is opgesteld door [taxateur 2] , taxateur, en dateert van 12 april 2021. De daarin vermelde WOZ-waarde, (gecorrigeerde) koopsommen, deelwaarden van de apart benoemde gebouwde delen en de hoofdgebouwen alsmede de rekenprijzen per m2 oppervlakte van de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen zijn opgenomen in de onderstaande matrix (de matrix). Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen die verweerder (in het taxatieoverzicht danwel ter zitting) naast en ter adstructie van de gegevens in de matrix heeft verstrekt.
Matrix
woning
[adres 7]
[adres 2]
[adres 4]
WOZ-waarde (€)
739
--
--
--
Koopsom (€)
--
774
790
730
Gecorrigeerde koopsom (€)
--
803
796
750
Deelwaarde grond (€)
247.425
291.35
283.825
210
Deelwaarde overkapping (€)
1
--
--
--
Deelwaarde berging (€)
8
--
--
--
Deelwaarde kelder (€)
9
9
--
--
Deelwaarde garage (€)
21
20
23
36
Deelwaarde tuinhuis/blokhut (€)
--
--
1
--
Deelwaarde hoofdgebouw (€)
412.44
482.65
488.175
504
Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€)
2.794
2.925
2.959
2.754
Aanvullende informatie in het taxatieoverzicht
woning
[adres 3]
[adres 2]
[adres 4]
datum verkoopovereenkomst
--
06-04-2018
30-10-2018
31-06-2018
datum levering
--
30-07-2018
15-02-2019
31-08-2018
type woning
vrijstaand
vrijstaand
vrijstaand
vrijstaand
ligging
in woonwijk
in woonwijk
in woonwijk
in woonwijk
uitstraling/type
jaren-30
jaren-30
jaren-30
jaren-30
bouwkundige kwaliteit
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
staat onderhoud
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
voorzieningen
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
kaveloppervlakte (m2)
448
597
554
350
oppervlakte hoofdgebouw (m2)
162
165
165
183
bouwjaar
2008
2008
2008
2011
3.4
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en nadere vaststelling van de waarde van de woning op € 600.000,-.
3.5
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
4.1
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [1] .
4.2
Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 739.000,- gemotiveerd heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 600.000,- komt de rechtbank slechts toe indien verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt [2] .
4.3
Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij aan eiser een taxatieverslag heeft verstrekt [3] . Verweerder heeft dit op de zaak betrekking hebben stuk in beroep echter niet overgelegd [4] . Omdat verweerder bij zijn verweerschrift het taxatieverslag als onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning heeft vervangen door het onder 3.3 samengevatte taxatieoverzicht en niet is gebleken dat eiser door het achterwege blijven van de overlegging van het taxatieverslag in een nadeliger processuele positie is komen te verkeren, ziet de rechtbank ervan af om
in dit gevalgevolgen te verbinden aan het niet-voldoen door verweerder aan zijn verplichting om het taxatieverslag aan de rechtbank te zenden.
in dit gevalgevolgen te verbinden aan het niet-voldoen door verweerder aan zijn verplichting om het taxatieverslag aan de rechtbank te zenden.
4.4
Gelet op de in het taxatieoverzicht opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de koopprijzen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van de woning.
4.5
Naar volgt uit het taxatieoverzicht (zie onder 3.3) is de vastgestelde waarde als volgt onderbouwd. De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject wordt gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (tussentijdse waardeontwikkeling). Vervolgens is de voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde koopprijs (de gecorrigeerde verkoopprijs) van elk vergelijkingsobject verminderd met de deelwaarden van de tot het vergelijkingsobject behorende grond en de afzonderlijk benoemde gebouwde delen (niet zijnde het hoofdgebouw) van het vergelijkingsobject. Wat betreft de deelwaarde van de grond is daarbij gebruik gemaakt rekenprijzen per m2 die zijn ontleend aan een grondstaffel. Bij de bepaling van de deelwaarden van de afzonderlijk benoemde gebouwde delen - de kelder (bij het vergelijkingsobject [adres 3] ) en de garages (bij alle vergelijkingsobjecten) - is gebruik gemaakt van vaste rekenprijzen per m2 of per stuk. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de grondstaffel en de daarin vermelde rekenprijzen per m2, en de vaste rekenprijzen ten aanzien van de hiervoor genoemde gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten zijn gebaseerd op de objectkenmerken en de marktgegevens die het college van burgemeester en wethouders voortdurend verzamelt, analyseert en registreert (de permanente marktanalyse) [5] . Het deel van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject dat overblijft na de aftrek van de deelwaarden van de grond en de afzonderlijk benoemde delen van elk vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 gebruiksoppervlakte van het tot dat vergelijkingsobject behorende hoofgebouw. Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m2 van het hoofgebouw van het desbetreffende vergelijkingsobject. Op dezelfde wijze is de rekenprijs per m2 van hoofdgebouw van de woning berekend, met dien verstande dat in die berekening de vastgestelde waarde van de woning de plaats inneemt van de gecorrigeerde verkoopprijs en dat er meer deelwaarden van afzonderlijke benoemde gebouwde delen van de woning in mindering op de vastgestelde waarde zijn gebracht dan bij de vergelijkingsobjecten het geval is.
Aan de woning en de vergelijkingsobjecten zijn ook kwalificaties voor bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen toegekend. Deze kwalificaties zijn steeds gelijk (‘voldoende’) en zijn – naar verweerder ter zitting heeft verklaard – om die reden niet van invloed op de uitkomsten van de berekeningen (de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning). Hetzelfde geldt voor de – eveneens uniforme – beschrijvingen van de objectkenmerken uitstraling/type en ligging.
4.6
De onder 4.5 geschetste wijze van berekening van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de woning en drie vergelijkingsobjecten is – zo begrijpt de rechtbank wat verweerder daarover heeft verklaard – geheel of ten dele het resultaat van een geautomatiseerd proces. Verweerder dient zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en de controleerbaarheid van de bij dat proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames [6] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hieraan voldoen met de in de matrix vermelde WOZ-waarde, (gecorrigeerde) koopsommen, deelwaarden van de apart benoemde gebouwde delen en de deelwaarden/rekenprijzen per m2 oppervlakte van de tot de woning en de vergelijkingsobjecten behorende hoofdgebouwen. Bij dit oordeel neemt de rechtbank mede de informatie in aanmerking die verweerder in het taxatieoverzicht en ter zitting naast en ter onderbouwing van de gegevens in de matrix heeft verstrekt.
4.7
Eiser heeft bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde gemaakte keuzes en gebruikte gegevens en aannames niet betwist, behalve waar deze ertoe hebben geleid dat verweerder ten onrechte is voorbij gegaan aan het feit dat de woning een (veel) slechtere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten. Het vergelijkingsobject [adres 2] grenst namelijk aan een weiland en ligt aan de [rivier] . Ook het vergelijkingsobject [adres 3] ligt aan de [rivier] en heeft een prachtig uitzicht. Het vergelijkingsobject [adres 4] ligt beschut aan een rustig hofje. De woning ligt aan een drukke weg, grenst aan een schoolplein met daarboven appartementen en heeft geen vrij, landelijk uitzicht. Zou verweerder wel rekening hebben gehouden met de slechtere ligging van de woning, dan zou hij de waarde van de woning op een lager bedrag dan € 739.000,- hebben vastgesteld, aldus eiser. De rechtbank volgt eiser in dit standpunt en overweegt daartoe het volgende.
4.8
Verweerder heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist wat eiser heeft aangevoerd over de verschillen tussen de ligging van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en de ligging van de woning van eiser. De rechtbank acht aannemelijk dat de meest biedende gegadigde aan de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] , omdat zij (vrijwel) direct aan het water liggen en men vanuit die objecten een mooi en vrij uitzicht heeft, een hogere waarde zal toekennen dan aan een overigens goed vergelijkbare woning zonder deze ligging. Ook acht de rechtbank aannemelijk dat de beschutte ligging van het vergelijkingsobject [adres 4] aan een rustig hofje in de ogen van de meest biedende gegadigde een pré oplevert in vergelijking met de rumoeriger omgeving van de woning van eiser. Aan deze waarde-relevante verschillen in ligging is verweerder ten onrechte voorbijgegaan. Dit leidt ertoe dat verweerder niet erin is geslaagd om aannemelijk te maken de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
4.9
Eiser is er evenmin in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van € 600.000,- niet te laag is. Hij heeft deze waarde namelijk niet met marktgegevens of anderszins onderbouwd. Indien de stelling van eiser juist zou zijn dat verweerder de WOZ-waarden van andere panden die een betere ligging dan de woning hebben, op lagere bedragen heeft vastgesteld dan dat waarop hij de waarde van de woning heeft vastgesteld – de rechtbank laat de juistheid van die stelling in het midden – , is zij niet toereikend om op grond daarvan te concluderen dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 600.000,-.
4.1
Nu geen van beide partijen erin geslaagd is het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 700.000,-.
Slotsom
5. Het beroep is gegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking zodat de waarde van de woning op de waardepeildatum daarin nader wordt vastgesteld op € 700.000,-;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat aan eiser het door hem betaalde griffie recht van € 48,- door verweerder wordt vergoed.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op
1 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.