Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/485
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 januari 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 31 maart 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 370.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 10 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 4 december 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door de heer [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een tussenwoning uit de jaren 50 met een berging. De
woning staat op een perceel van 137 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 112 m2.
Waarde van de woning
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 370.000,-. Ter
onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen:
[adres 2] , verkocht op 23 oktober 2017 voor € 405.000,-, [adres 3] , verkocht op 6 februari 2018 voor € 366.500,- en [adres 4] , verkocht op
21 september 2018 voor € 411.640,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 370.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
gedateerde voorzieningen in de woning, het achterstallig onderhoud (lekkage) en het slechte isolatiepakket in en aan de woning.
8. De rechtbank stelt vast dat de staat van onderhoud van de woning op
matigis
matigis
vastgesteld, net als de referentieobjecten [adres 3] en [adres 4] . Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat het voorzieningenniveau van de woning ook
matigis.
matigis.
De rechtbank ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Weliswaar mag van verweerder worden verwacht dat hij hierover inzicht biedt, maar niet is gebleken dat het voorzieningenniveau van de referentieobjecten beter is dan de woning. Daarom kan niet de conclusie worden getrokken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met
de mediationruimte in de woning. Ter zitting heeft eiseres toegelicht dat de middenetage oorspronkelijk drie slaapkamers had. Daarvan zijn twee slaapkamers tot één kamer omgebouwd, waar zich de mediationruimte bevindt. Daarnaast is er één kleine slaapkamer op deze etage.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder terecht uitgaat van de gebruiksoppervlakte van de
woning en niet van het aantal kamers omdat ook bij de referentiewoningen de gebruiksoppervlakte het uitgangspunt is. Wat eiser heeft aangevoerd is onvoldoende om er vanuit te gaan dat de middenetage zo ondoelmatig is ingedeeld dat daarvoor een waardedruk zou moeten worden aangenomen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Op de zitting voert eiseres aan dat verweerder de indexering van de verkoopprijs
inzichtelijk moet maken. De daartoe door verweerder uitgevoerde marktanalyse is onvoldoende. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar een uitspraak van de rechtbank Rotterdam. [1]
12. De rechtbank ziet geen aanleiding om de indexering als onjuist te houden. Verweerder
heeft zijn indexering weliswaar niet inzichtelijk gemaakt, maar het effect daarvan is zodanig gering dat niet de conclusie kan worden getrokken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De datum van de koopovereenkomst van de referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] ligt namelijk dicht bij de waardepeildatum. In het geval daar geen correctie op de verkoopprijs zou zijn toegepast, dan leidt dat slechts tot marginale verschillen in verhouding tot de vastgestelde gecorrigeerde koopsom. Het referentieobject [adres 4] ligt weliswaar wat verder weg van de waardepeildatum en leidt daarom tot een wat groter verschil in koopsom, maar dit heeft geen invloed op de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres onvoldoende onderbouwd waarom de toegepaste indexering te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Verder heeft eiseres ter zitting de grond over de brandgang ingetrokken. De rechtbank
laat daarom de beoordeling van deze grond achterwege.
Verzoek om informatie
14. Eiseres heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van Pro de Wet
WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld. Zij heeft namelijk in de bezwaarfase aan verweerder verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Verweerder heeft noch tijdens de hoorzitting, noch in de uitspraak op bezwaar de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren verstrekt. Eiseres stelt daarom dat verweerder haar geen inzicht heeft gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiseres verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van
17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
15. Verweerder geeft aan dat hij met het taxatieverslag de gegevens conform artikel 40
Wet WOZ aan eiser heeft verstrekt. Dit taxatieverslag is conform het modeltaxatieverslag volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In dit model worden geen KOUDV-factoren dan wel een taxatiekaart vermeld. Verder geeft verweerder aan dat eiseres op de hoorzitting niet naar deze gegevens heeft gevraagd.
16. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ
verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen.
17. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de waardebepalende factoren
behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiseres en de vergelijkingsobjecten. Anders dan verweerder meent, zijn deze gegevens dus niet beperkt tot het taxatieverslag. Verweerder heeft de grondstaffel en de waardebepalende factoren in beroep verstrekt, zodat in elk geval toen aan het bepaalde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ is voldaan.
18. Verder is de rechtbank van oordeel dat de grondstaffel en de waardebepalende factoren
eveneens zijn aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit volgt uit het hiervoor genoemde arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. Verweerder had deze stukken dus ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage moeten leggen. Verweerder heeft aan dit vereiste niet voldaan, aangezien de betreffende stukken pas in beroep zijn verstrekt. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase aan eiseres ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Daarmee dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiseres kon immers in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten. De beroepsgrond slaagt.
19. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiseres door dit gebrek in haar belangen is geschaad. Eiseres heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en waardebepalende factoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiseres recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiseres stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op
15 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.