Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4147
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 203.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van € 203.000,- gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 26 augustus 2021 met behulp van een Skypeverbinding behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1926 gebouwde benedenwoning met een tuin van 67 m² en een berging van 7 m². De woning heeft een woonoppervlakte van 50 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 203.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 182.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen benedenwoningen:
- [adres 2] , verkocht op 8 januari 2018 voor € 169.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 10 juli 2019 voor € 230.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 30 augustus 2018 voor € 242.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 203.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor benedenwoningen uit dezelfde straat, die afkomstig zijn uit hetzelfde bouwjaar en die gelet woonoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast heeft verweerder met de taxatiematrix de waardeverschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door referentiewoningen te hanteren die voor wat betreft kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen weinig verschillen met de woning vertonen.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit. De beroepsgronden over de niet geïsoleerde muren, de andere verkoopcijfers en dat de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn heeft eiser tijdens de zitting ingetrokken, zodat deze niet besproken hoeven te worden.
7. Eiser voert in beroep aan dat verweerder met de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd. Eiser stelt bovendien dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De keuken, badkamer en het toilet zijn 30 tot 70 jaar oud. De voorzieningen zijn daarom zeer eenvoudig in plaats van eenvoudig.
8. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de woningwaarde volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en ligging en is voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met het verschil in voorzieningen. In het belastingrecht is namelijk sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. Omdat verweerder heeft gekozen voor een referentiewoning die volledig hetzelfde scoort als de woning en de andere twee referentiewoningen op een punt na hetzelfde scoren, is voldoende inzichtelijk hoe de objecten zich tot elkaar verhouden.
9. Verweerder heeft de voorzieningen als ‘eenvoudig’ gekwalificeerd. Op zitting heeft hij toegelicht dat deze kwalificering samenhangt met voorzieningen die al lange tijd niet vervangen zijn. Daarbij maakt het niet uit of de voorzieningen 30 of 50 jaar oud zijn omdat een koper ze in beide gevallen zal vervangen en een investering zal moeten doen. De rechtbank kan deze uitleg volgen. De rechtbank ziet in de enkele stelling van eiser dat de voorzieningen gedateerd zijn, geen aanleiding voor het oordeel de voorzieningen ‘zeer eenvoudig’ zijn en dat met de kwalificering ‘eenvoudig’ niet kan worden volstaan. Dat verweerder vervolgens voldoende rekening houdt met de verschillen in voorzieningen blijkt uit de gehanteerde woningwaarde van de woning per m². Die ligt namelijk ruim lager de gerealiseerde verkoopprijzen per m² van twee referentiewoningen met voorzieningen die als ‘voldoende’ zijn gekwalificeerd. De beroepsgronden van eiser slagen niet.
Wat is de uitkomst?
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 7 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.