Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4034
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 314.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van € 314.000,- gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 26 augustus 2021 met behulp van een Skype-verbinding behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1999 gebouwde tussenwoning met berging. De woning heeft een woonoppervlakte van 124 m² en ligt op een kavel van 127 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser staat een lagere waarde voor van € 291.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 314.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 12 juli 2018, voor € 255.300,-;
- [adres 3] , verkocht op 21 februari 2018 voor € 310.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 augustus 2018 voor € 306.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 23 oktober 2018 voor € 315.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 314.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen uit dezelfde bouwperiode en die gelet op de woon- en kaveloppervlakte, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de KOUDVL-factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Uit de taxatiematrix blijkt bovendien dat de gehanteerde woningwaarde per vierkante meter lager ligt dan het gemiddelde van de gerealiseerde verkoopprijzen per vierkante meter van de referentiewoningen. Het is daarom aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit. De beroepsgrond over de hoogspanningsmasten heeft eiser tijdens de zitting ingetrokken, zodat deze niet besproken hoeft te worden.
De inzichtelijkheid van de taxatiematrix
7. Eiser stelt dat verweerder in de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd.
8. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een
geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. Omdat verweerder heeft gekozen voor referentiewoningen die bijna hetzelfde scoren als de woning, is voldoende inzichtelijk hoe de objecten zich tot elkaar verhouden. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil in voorzieningen en ligging van de woning voldoende tot uitdrukking in de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de woningwaarde daarom volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en ligging en is met de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen.
Ligging
9. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de mindere ligging van de woning. Anders dan de referentiewoningen ligt de woning namelijk aan een doorgaande weg. De rechtbank stelt vast dat de woning en de referentiewoningen allemaal in een woonwijk zijn gelegen. De woning ligt aan een ventweg van een doorgaande weg en [adres 5] ligt achter een speelveld. Verweerder heeft toegelicht dat een eventueel nadelig effect van de ligging is opgevangen in de waarde van de woning omdat deze relatief laag is gewaardeerd. De rechtbank kan dit volgen. Daarbij is van belang dat de waardebepaling in zijn geheel voorligt. Tussen de woningwaardes p/m² van de referentiewoningen en de woning is dusdanig veel ruimte aanwezig dat een eventueel waardedrukkend effect van de ligging daarmee voldoende kan worden ondervangen. Dat de referentiewoning [adres 5] een lagere woningwaarde p/m² heeft, maakt dat niet anders. Het standpunt van eiser biedt daarom geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen
10. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De keuken, badkamer en het toilet zijn al 21 jaar oud. Verweerder heeft de voorziening als ‘eenvoudig’ gekwalificeerd. Op zitting heeft hij toegelicht dat deze kwalificering samenhangt met voorzieningen die al lange tijd niet vervangen zijn. De rechtbank ziet in de enkele stelling van eiser dat de voorzieningen 21 jaar oud zijn, geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder niet had kunnen volstaan met deze kwalificering. Eiser heeft ook niet gesteld dat de voorzieningen niet meer functioneel zijn. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
Andere verkoopcijfers
11. Eiser verwijst verder naar drie andere verkoopcijfers waarmee verweerder volgens hem ten onrechte geen rekening heeft gehouden bij de waardebepaling van de woning. De rechtbank stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen aan te wijzen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder mag daarbij kiezen voor de hoogste gerealiseerde verkoopwaarden. De enkele stelling dat geen rekening is gehouden met de drie genoemde verkoopcijfers, vormt voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de gekozen referentiewoningen niet de best vergelijkbare woningen zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat is de uitkomst?
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 7 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.