Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4051
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 505.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van € 505.000,- gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 26 augustus 2021 met behulp van een Skypeverbinding behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1972 gebouwde hoekwoning met twee bergingen en een garage. De woning heeft een woonoppervlakte van 175 m² en ligt op een kavel van 338 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 505.000,-. Eiser heeft ter zitting een lagere waarde van € 448.000,- bepleit.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier in [plaats] gelegen hoekwoningen:
- [adres 2] verkocht op 24 juli 2019 voor € 535.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 19 augustus 2019 voor € 408.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 13 oktober 2017 voor € 519.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 9 juli 2019 voor € 395.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. In de taxatiematrix zijn de verschillende waardebepalende onderdelen van de referentiewoningen en de woning benoemd. Verweerder heeft daarbij gebruik gemaakt van referentiewoningen die voor wat betreft staat van onderhoud en voorzieningen aanzienlijke verschillen in kwalificering met elkaar en met de woning hebben. De staat van onderhoud van de referentiewoningen is matig of goed, terwijl de staat van onderhoud van de woning voldoende is. Het voorzieningenniveau van de referentiewoningen is sterk verouderd, eenvoudig, normaal en normaal/luxe. Geen enkele referentie scoort op alle factoren hetzelfde als de woning, terwijl drie referentiewoningen sterk afwijken van de woning. Met zulke grote verschillen kan verweerder niet volstaan met de enkele stelling dat de woning een lagere prijs per m² heeft dan twee van de referentieobjecten. Gelet op het voorgaande is het de rechtbank niet duidelijk hoe verweerder met deze grote verschillen rekening heeft gehouden in de waardevaststelling. Uit de verkoopwaarden van de referentiewoningen kan daarmee niet worden afgeleid hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen. Verweerder is er daarom niet geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning van € 505.000,- niet te hoog is vastgesteld.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiser heeft ter zitting voorgerekend hoe hij tot zijn voorgestane waarde komt. Onderdeel van deze onderbouwing is dat er een correctie van 5% moet worden toegepast vanwege een matige staat van onderhoud. Eiser heeft hierbij aangesloten bij de terminologie gebruikt in de matrix van verweerder. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de staat van onderhoud van de woning als matig moet worden aangemerkt en dat de woningwaarde per vierkante meter daarom met 5% moet worden gecorrigeerd. Uit de toelichting bij de taxatiematrix blijkt dat de kwalificering ‘voldoende’ betekent dat het onderhoud niet op peil is, maar dat het ook niet op korte termijn noodzakelijk zal zijn. De rechtbank ziet in de overgelegde foto’s van een gedeelte van een beschadigd kozijn, een verroest frame van de kruipruimte en van enkele kapotte tegels, geen aanleiding voor het oordeel dat de staat van onderhoud van de woning in zijn geheel slechter dan ‘voldoende’ zou zijn. Uit de kwalificering ‘voldoende’ blijkt bovendien al dat de staat van de woning niet op peil is. Omdat eiser daarmee onvoldoende heeft onderbouwd waarom een correctie op de staat van onderhoud van de woning op zijn plaats is, kan de rechtbank de onderbouwing van de voorgestane waarde van € 448.000,- niet volgen.
7. Nu partijen de door hen verdedigde waardes onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 495.000,-.
Proceskosten en griffierecht
8. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de telefonische hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 495.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig deze waarde wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 7 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.