Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4016
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 441.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van € 441.000,- gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 26 augustus 2021 met behulp van een Skypeverbinding behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1969 gebouwde tussenwoning met een berging van 6 m². De woning heeft een inhoud van 133 m² en ligt op een kavel van 146 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser staat een lagere waarde voor van € 423.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 441.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen tussenwoningen:
- [adres 2] , verkocht op 14 januari 2019 voor € 525.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 21 maart 2018 voor € 435.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 april 2018 voor € 486.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 1 mei 2018 voor € 423.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 441.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning voor wat betreft hun bouwperiode, uitstraling en ligging. Daarnaast heeft verweerder de waardeverschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door in ieder geval twee referentiewoningen te hanteren die voor wat betreft kwaliteit, uitstraling, staat van onderhoud en voorzieningen nagenoeg gelijk zijn gekwalificeerd. Uit de taxatiematrix blijkt bovendien dat de gehanteerde woningwaarde per m² lager ligt dan elk van de gerealiseerde verkoopprijzen per m² van de referentiewoningen. Het is daarom aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit. De beroepsgrond over de niet-geïsoleerde muren en het niet-geïsoleerde dak en de grond dat de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn heeft eiser tijdens de zitting ingetrokken, zodat deze niet besproken hoeft te worden.
De taxatiematrix
7. Eiser stelt dat verweerder in de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd.
8. Naar het oordeel van de rechtbank kan verweerder bij de onderbouwing van de woningwaarde volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en ligging en is met de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met het verschillen. In het belastingrecht is namelijk sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren.
9. Eiser stelt daarnaast dat de taxatiematrix niet als bewijsmiddel kan dienen omdat de kwalificering in de taxatiematrix van de staat van onderhoud en de voorzieningen van [adres 2] niet blijkt te kloppen. Verweerder heeft ter zitting bevestigd dat de staat van onderhoud niet goed, maar voldoende is en dat het voorzieningenniveau niet luxe, maar eenvoudig is. Dat de kwalificering van de staat van onderhoud en voorzieningen van [adres 2] onjuist is opgenomen, betekent naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat de taxatiematrix in zijn geheel niet meer bruikbaar is als onderbouwing. Ook met de drie andere referentiewoningen heeft verweerder de waarde van de woning namelijk in voldoende mate onderbouwd.
Vochtoverlast
10. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige kwaliteit van de woning vanwege vochtoverlast. Er is namelijk een lekkage geweest in de dakkapel op zolder, er is sprake van wateroverlast in de kruipruimte en het plafond in de badkamer is vochtig vanwege een niet werkende mechanische ventilatie. Eiser heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een aantal foto’s overgelegd.
11. De rechtbank is van oordeel dat de beroepsgrond niet slaagt. Verweerder heeft de kwaliteit van de woning als ‘voldoende’ gekwalificeerd. In de taxatiematrix staat dat dat met deze term bedoeld wordt dat de bouwkunde kwaliteit niet op peil is, maar dat onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk zal zijn. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat deze kwalificering betrekking heeft op de gehele woning. Als sprake zou zijn van vochtoverlast, dan betekent dat nog niet dat de gehele kwaliteit van de woning moet worden bijgesteld. De rechtbank kan dit volgen. Met de gehanteerde kwalificering wordt namelijk ook erkend dat de woning niet geheel op peil is en dat er gebreken in de woning zijn. Een aantal foto’s laat een vochtig plafond zien van vermoedelijk de badkamer. Eiser heeft de vochtoverlast in de kruipruimte niet onderbouwd met foto’s. Uit de overgelegde foto’s komt niet een beeld naar voren dat het niveau van de kwaliteit van de woning in zijn geheel als matig moet worden aangemerkt.
De staat van onderhoud
12. Eiser voert ook aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning, met name met de aanwezigheid van houtrot. Eiser heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een aantal foto’s overgelegd.
13. De rechtbank is het niet eens met eiser. Verweerder heeft de staat van onderhoud als ‘matig/voldoende’ gekwalificeerd. Op zitting heeft verweerder daarover toegelicht dat dit betekent dat de staat van onderhoud net niet voldoende is. Sommige zaken, zoals de vergeling van deuren, zijn niet op peil maar wel voldoende omdat onderhoud op korte termijn niet noodzakelijk is. Andere zaken, zoals de houtrot, moeten wel direct worden aangepakt en zijn daarom matig. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de kwalificatie ‘matig/voldoende’, voldoende rekening gehouden met de algehele staat van het onderhoud van de woning, waaronder de houtrot. De rechtbank ziet in de overgelegde foto’s van eiser geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder niet heeft kunnen volstaan met deze kwalificering. De beroepsgrond slaagt niet.
Achterstallig schilderwerk en vervallen berging
14. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige schilderwerk aan de binnen- en buitenzijde van de woning en de vervallen berging. Eiser heeft zijn stelling niet onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s of andere relevante stukken. De rechtbank is daarom van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van achterstallig schilderwerk of dat sprake is van een vervallen berging. De beroepsgrond slaagt niet.
Ander verkoopcijfer
15. Eiser verwijst verder naar de het object [adres 6] , dat is verkocht voor € 425.000,-, waarmee verweerder volgens hem ten onrechte geen rekening heeft gehouden bij de waardebepaling van de woning. De rechtbank stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen aan te wijzen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder mag daarbij kiezen voor de hoogste gerealiseerde verkoopwaarden. De enkele stelling dat geen rekening is gehouden met het genoemde verkoopcijfer, vormt voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de gekozen referentiewoningen niet de best vergelijkbare woningen zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat is de uitkomst?
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 7 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.