Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4029
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 262.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is op de zitting van 26 augustus 2021 met behulp van een Skype-verbinding behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Inleiding
1. De woning is een in 1978 gebouwde rijwoning met berging en tuinhuis. De woning heeft een woonoppervlakte van 112 m² en ligt op een kavel van 169 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser staat een lagere waarde voor van € 244.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 262.000,-.
De beoordeling van de zaak
De waarde van de woning
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling [1] en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen rijwoningen:
- [adres 2] , verkocht op 27 december 2017 voor € 255.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 24 oktober 2018 voor € 265.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 mei 2018 voor € 335.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 24 maart 2018 voor € 220.000,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 262.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen uit dezelfde bouwperiode en die gelet op de woon- en kaveloppervlakte, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarnaast heeft verweerder met de waardeverschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door referentiewoningen te hanteren die voor wat betreft onder meer kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen weinig verschillen met de woning vertonen.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit. De beroepsgronden over het niet-geïsoleerde dak, de niet-geïsoleerde muur en dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn heeft eiser tijdens de zitting ingetrokken, zodat deze niet besproken hoeven te worden.
De inzichtelijkheid van de taxatiematrix
7. Eiser stelt dat verweerder in de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd.
8. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een
geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDVL-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. Omdat verweerder heeft gekozen voor referentiewoningen die bijna hetzelfde scoren als de woning, is voldoende inzichtelijk hoe de objecten zich tot elkaar verhouden. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil in onderhoud, voorzieningen en ligging van de woning voldoende tot uitdrukking gekomen in de waarde van de woning.
Bodemverontreiniging
9. Verder voert eiser aan dat sprake is van bodemverontreiniging op het perceel van de woning en dat eiser daar ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft eiser e-mailcorrespondentie tussen buurtbewoners en een gemeenteambtenaar overgelegd.
10. De beroepsgrond van eiser kan niet slagen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van bodemverontreiniging op het perceel van de woning en dat verweerder om die reden een waardedrukkend effect had moeten aannemen. De e-mailberichten melden namelijk niets over bodemverontreiniging op het perceel van eiser zelf en hebben slechts betrekking op het buurtplein en de tuin van een buurtbewoner. Met de e-mailberichten is daarom niet aannemelijk gemaakt dat ook sprake is van bodemverontreiniging op het perceel van eiser. Verweerder heeft daarnaast toegelicht dat het Bodemloket is geraadpleegd en dat daarin geen notitie stond dat sprake is van bodemverontreiniging. Daarnaast is contact gezocht met een toenmalige ambtenaar die heeft aangegeven dat hem geen historie bekend was over bodemverontreiniging op het perceel van eiser. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan deze toelichting van verweerder.
Burenoverlast
11. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de burenoverlast die wordt ondervonden. Eiser heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een aantal foto’s van de tuin van de buren overhandigd. Verweerder betwist dat de foto’s ernstige burenoverlast laten zien.
12. De rechtbank is het eens met eiser dat van burenoverlast een waardedrukkende effect kan uitgaan. De door eiser aangeleverde foto’s laten daarentegen geen overlast zien die van dusdanige aard is dat verweerder daar in het bijzonder rekening mee had moeten houden bij de waardebepaling. Met enkel de foto’s van het gat in de grond en het afval, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een dusdanige burenoverlast dat verweerder om die reden een waardedrukkend effect had moeten aannemen. De rechtbank merkt daarbij op dat ook niet elke onfraaie zaak op het perceel van de buren leidt tot een waardevermindering van de eigen woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen
13. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De keuken en badkamer zijn al 20 tot 37 jaar oud. Verweerder heeft de voorzieningen als ‘eenvoudig’ gekwalificeerd. Op zitting heeft hij toegelicht dat deze kwalificering samenhangt met voorzieningen die al lange tijd niet zijn vervangen. De rechtbank ziet in de enkele stelling van eiser dat de voorzieningen 20 tot 37 jaar oud zijn, geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder niet had kunnen volstaan met de kwalificering ‘eenvoudig’. Eiser heeft ook niet aangevoerd dat de voorzieningen niet meer functioneel zijn. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
Andere verkoopcijfers
14. Eiser verwijst verder naar drie andere verkoopcijfers waarmee verweerder volgens hem ten onrechte geen rekening heeft gehouden bij de waardebepaling van de woning. De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak aan verweerder is om referentiewoningen aan te wijzen. Daarbij kiest verweerder verkoopcijfers die zijn gerealiseerd voor referentiewoningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder mag daarbij kiezen voor de hoogste gerealiseerde verkoopwaarden. De enkele stelling dat geen rekening is gehouden met de drie genoemde verkoopcijfers, vormt voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de gekozen referentiewoningen niet de best vergelijkbare woningen zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Wat is de uitkomst?
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 7 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.