Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/794
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: B.A.M. Slockers),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020, van de woning aan [adres] (hierna: de woning), vastgesteld op € 495.000,-. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 januari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 9 augustus 2021 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Namens de heffingsambtenaar was ook taxateur R. Reijers aanwezig.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een twee-onder-één- kapwoning, met een vrijstaande garage van 39 m². Het woonoppervlakte van de woning is 128 m². Het bijbehorende kavel heeft een oppervlakte van 400 m² en het bouwjaar van de woning is 1890.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeerde. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op maximaal € 420.000,-. Eiser vindt dat de door de heffingsambtenaar geselecteerde woningen (hierna: vergelijkingsobjecten) niet voldoende vergelijkbaar zijn. Het gaat dan met name om verschillen in perceeloppervlakte, wooninhoud en mate waarin marktprijzen zijn gestegen. Om deze reden stelt hij vijf andere vergelijkingsobjecten voor. Ook zijn er volgens eiser relevante verschillen in het type dak. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser verduidelijkt dat naar zijn mening gekeken moet worden naar gemiddelde panden en niet naar dure panden in de markt. Ook vindt eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning. [2] De keuken en badkamer zijn 20 jaar oud en de toestand van de woning voldoet niet aan de eisen van deze tijd. Om deze reden moet de waarde met 10% worden verlaagd.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [3] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. In zijn beroepschrift wijst eiser op vijf woningen die volgens hem een lagere waarde onderbouwen dan de vastgestelde WOZ-waarde. Bij de geselecteerde vergelijkingsobjecten is volgens hem onvoldoende rekening gehouden met verschillen in perceeloppervlakte en woninginhoud. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat te bepalen welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. Hierbij is het zo dat de heffingsambtenaar niet naar gemiddelde verkopen hoeft te kijken, maar juist naar de prijs die voor eisers woning in het economisch verkeer zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde.
9. De heffingsambtenaar heeft in beroep nieuwe vergelijkingsobjecten aan de waardering van de woning ten grondslag gelegd. Hij mocht dit ook doen. Deze vergelijkingsobjecten zijn evenals de woning van eiser twee-onder-één-kapwoningen met een tuin. Ook komen de vergelijkingsobjecten uit ongeveer dezelfde periode als de woning van eiser (bouwjaren variëren van 1890 tot 1925). De gebruiksoppervlakten van de vergelijkingsobjecten en de woning van eiser liggen tussen de 106 m² en 132 m², met een maximale afwijking van de oppervlakte van eisers woning van 22 m². Daarnaast liggen de woning en de vergelijkingsobjecten in dezelfde omgeving (midden van [woonplaats] ). De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten, gelet op het geheel van kenmerken, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
10. Eiser heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde staat van de woning. Hij voert aan dat de woning niet voldoet aan de eisen van deze tijd. Zo zou sprake zijn van een twintig jaar oude keuken en badkamer. De heffingsambenaar is voor de taxatie van de woning uitgegaan van een onderhoudstoestand ‘voldoende’ en voorzieningenniveau ‘normaal’. Ter zitting heeft de taxateur verduidelijkt dat de vergelijkingsobjecten ook geen nieuwe badkamers en keukens hebben. Ook is de taxateur ingegaan op het type dak van eisers woning en de vergelijkingsobjecten. Weliswaar hebben de eerst twee vergelijkingsobjecten een dak dat aan het begin wat steiler loopt, maar hiermee is rekening gehouden doordat het gebruiksoppervlak alleen wordt gemeten vanaf de anderhalve-meter-lijn. De rechtbank overweegt dat eiser zich beperkt tot een stelling over de onderhoudstoestand van de woning. Er zijn geen foto’s of andere stukken bijgevoegd waaruit een beneden gemiddelde of slechte onderhoudsstaat blijkt. Om deze reden heeft de heffingsambtenaar van een normaal niveau uit mogen gaan. Ook heeft de heffingsambtenaar duidelijk uitgelegd op welke manier rekening is gehouden met de verschillende daktypen. De beroepsgronden slagen niet.
11. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser nog aangevoerd dat de garage te hoog is gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft beargumenteerd dat de garage bovengemiddeld groot is en de vastgestelde waarde zeker gehaald wordt bij verkopen in Driebergen. De rechtbank overweegt dat tegenover de onderbouwing van de heffingsambtenaar eiser geen objectieve gegevens heeft ingebracht. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
Conclusie
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
14. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 20 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.