Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/5193 WOZ
Uitspraakdatum: 10 februari 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Z.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Q.], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 15 juni 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] te [Q.] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in twee geschriften bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 januari 2006.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [A.].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 265.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 265.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 5, en wijst de gemeente [Q.] aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente [Q.] het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 299.766. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaaksbelastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
2.2. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekhuis in een rij met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 393 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 254 m².
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 265.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur L. Oosterhof, die de woning op 8 februari 2005 heeft getaxeerd op € 275.000.
2.4. Eiser heeft voorts – zakelijk weergegeven – aangevoerd:
- dat de woning is gelegen aan een drukke straat waarop minimaal tien bussen per uur en zwaar vrachtverkeer voorbij komt en dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] en [c-straat] daarentegen zijn gelegen in een rustige zijstraat. Met dat verschil is geen rekening gehouden door verweerder. Dit blijkt uit het feit dat het derde vergelijkingsobject [d-straat] op € 350 na identiek is gewaardeerd als [b-straat], een in alle opzichten, behalve dus wat de ligging betreft, identieke woning,
- dat uit het taxatierapport van L. Oosterhof blijkt dat de waarde door verweerder veel te hoog is ingeschat. Weliswaar is het taxatierapport opgesteld in het kader van een beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening, doch de Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2000, nummer 35 797, BNB 2001/52c*, beslist dat de waardebepaling conform artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz, buiten de door verweerder gehanteerde vergelijkingsmethode, ook op andere manieren kan worden bepaald,
- dat de Woz-beschikking niet is ondertekend. Er is derhalve geen sprake van een bevoegd genomen besluit,
- dat verweerder via internet alleen een voorlopig taxatieverslag woningen beschikbaar heeft gesteld. Een definitief taxatieverslag, waarop een bevoegd genomen besluit genomen had kunnen worden, is nooit ter beschikking gesteld. Er is sprake van een onvoldoende gemotiveerd en onvoldoende zorgvuldig voorbereid besluit,
- dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt waardoor de waarde van de woning tussen de waardepeildatum 1 januari 1999 en de waardepeildatum met 75% is gestegen,
- dat verweerder niet gemotiveerd heeft gesteld dat uit het screenen van verkoopcijfers zou blijken dat de waarde van woningen in de wijk waarin de woning is gelegen tussen januari 2003 en juni 2004 met 6% gedaald zou zijn. Blijkens gegevens van zowel twee door eiser geraadpleegde makelaars als van de NVM was er in die periode juist sprake van een stijging van 10%,
- dat verweerder op verschillende aspecten van zijn betoog niet is ingegaan en dat verweerder zijn eigen stellingen niet heeft onderbouwd, dan wel niet of onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt.
2.5. Verweerder heeft de stellingen van eiser weersproken en daarbij onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag met daarin de gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.7. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
2.8. Met het hiervoor vermelde taxatieverslag heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 299.766. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten [b-straat] en [c-straat] vertonen het volgende verschil ten opzichte van de woning. Zij zijn gelegen in een rustige zijstraat. Algemeen bekend is dat kopers bereid zijn voor een huis in een rustige woonomgeving een aanmerkelijk hogere koopsom te betalen dan voor een huis in een straat met veel doorgaand verkeer. Gelet op dit verschil kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
2.9. Eiser heeft, met al hetgeen hij heeft aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 265.000 bedraagt.
2.10. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond en moet de bestreden uitspraak op bezwaar worden vernietigd. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning op € 265.000 en vermindert de aanslagen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 265.000.
2.11. Nu het beroep gegrond is, acht de rechtbank termen aanwezig de verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank redelijkerwijs heeft moeten maken. Eiser heeft deze kosten ter zitting beperkt tot reiskosten voor het bijwonen van de zitting. Deze kosten worden becijferd op basis van het openbaar vervoer 2e klasse op een bedrag van € 5. De rechtbank acht deze kosten redelijk en in overeenstemming met het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht.
Deze uitspraak is gedaan op 10 februari 2006 door mr. T. van Rij in tegenwoordigheid van F.J. Crabbendam, griffier. De beslissing is dezelfde dag in het openbaar uitgesproken.