Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1200
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: B.A.M. Slockers),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de woning aan [adres] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 351.000,-. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak van 11 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 9 augustus 2021 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Namens de heffingsambtenaar was ook taxateur R. Reijers aanwezig.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een twee-onder-één- kapwoning met een carport en een garage en met een oppervlakte van ongeveer 132 m² en een kavel van circa 253 m². De woning heeft als bouwjaar 1969 en is gelegen in een woonwijk. De bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud zijn door de heffingsambtenaar als voldoende weergegeven en het voorzieningenniveau als normaal.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeerde. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op maximaal € 320.000,-. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van eiser de beroepsgrond dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen eisers woning en de vergelijkingsobjecten ingetrokken. Wel benadrukt hij dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning. [2] De keuken is 37 jaar oud en de badkamer 19 jaar oud. De voorzieningen van de woning zijn slechter dan aangenomen.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Beoordeling door de rechtbank
5. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat te bepalen welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd.
6. De heffingsambtenaar heeft drie vergelijkingsobjecten geselecteerd. Het zijn alle drie, evenals de woning van eiser, twee-onder-één-kapwoningen met een tuin en garage. Het gebruiksoppervlak van de vergelijkingsobjecten varieert van circa 125 m² tot 139 m², waarbij de maximale afwijking van eisers woning circa 7 m² bedraagt. Ook de bouwjaren van de vergelijkingsobjecten en de woning van eiser liggen vrij dicht bij elkaar (1955, 1969 en 1977). Daarnaast liggen de vergelijkingsobjecten allen in [woonplaats] op loopafstand van de woning van eiser.
7. De taxateur is tijdens de zitting ingegaan op de beroepsgronden over de gedateerde staat van de woning en de oude badkamer en keuken. Hij heeft verduidelijkt dat de vergelijkingsobjecten in beroep ook een gedateerde keuken en badkamer hebben (circa 20 jaar oud of ouder). De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onderhoudstoestand ‘voldoende’ en voorzieningenniveau ‘normaal’. Dit komt overeen met de vergelijkingsobjecten en is dus in de vergelijking meegenomen. Eiser beperkt zich enkel tot stellingen, maar heeft geen foto’s of andere stukken bijgevoegd waaruit een beneden gemiddelde of slechte staat van voorzieningen of staat van de woning blijken. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
8. Gezien het voorgaande heeft de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
10. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 20 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.