Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1426
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Almere, verweerder
(gemachtigde: M. Heek).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 323.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning vastgesteld op € 309.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 augustus 2021 via Skype for Business. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1.De woning is een in 1988 gebouwde twee onder één kap woning met een garage. De woning heeft een oppervlakte van 123 m2 en ligt op een kavel van 340 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 292.000,-. Verweerder handhaaft de bij de uitspraak op het bezwaar vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Over de indexering
7.Eiser voert aan dat de toegepaste indexering, die is gebaseerd op een permanente marktanalyse onvoldoende controleerbaar is. Verweerder had eiser duidelijk moeten maken waar die indexering op is gebaseerd.
8. In het verweerschrift en ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de indexatie is gebaseerd op een gemiddelde waardestijging van alle verkochte woningen in de gemeente Almere over 2018 en 2019. Op basis daarvan is verweerder gekomen tot een waardestijging van 6,9% over 2018 en 12,5% over 2019. Omdat deze gegevens alleen bij verweerder bekend zijn, kan hier naar het oordeel van de rechtbank sprake zijn van een “black box”, als verweerder de betreffende gegevens niet op verzoek van eiser overlegt. In dat geval kan een ongelijkwaardige procespositie ontstaan [1] . De rechtbank stelt echter vast dat eiser in bezwaar niet om deze gegevens heeft verzocht. In beroep heeft hij slechts in algemene zin opgemerkt dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage alsmede de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt. In het verweerschrift heeft verweerder hierop gereageerd door toe te lichten welk indexeringspercentage hij heeft toegepast en waar dit percentage op is gebaseerd. Het verweerschrift en de taxatiematrix zijn op 12 juli 2021 aan eiser toegezonden door de rechtbank. Eiser heeft vervolgens tot op de zitting gewacht met zijn verzoek om de gegevens achter de indexatiecijfers. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser verweerder hierdoor de kans ontnomen om adequaat te kunnen reageren. Van verweerder kan niet verwacht worden dat hij deze – waarschijnlijk omvangrijke – gegevens tijdens de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen. Het verzoek van eiser is dan ook te laat ingediend en is daarom in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal daarom de grond van eiser dat verweerder de indexatiegegevens niet inzichtelijk heeft gemaakt buiten beschouwing laten en zal uitgaan van de juistheid van de indexatie.
Over het taxatierapport en de taxatiematrix
9. Eiser heeft hierover aangevoerd dat een aantal van de door verweerder gekozen referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn en dat er betere referentiewoningen zijn.
10. De rechtbank overweegt dat verweerder bij het kiezen van referentiewoningen een zekere vrijheid heeft, zolang de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarvan is zoals de rechtbank hiervoor onder 5. heeft geoordeeld sprake. Dat er volgens eiser mogelijk betere referentiewoningen beschikbaar zijn, geeft geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de door hem gekozen referentiewoningen niet heeft mogen betrekken in de waardevaststelling van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser heeft verder tegen de door verweerder vastgestelde waarde van de woning aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. De voorzieningen in de woning zijn meer dan 15 jaar oud.
12. In de taxatiematrix is uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit en een minder dan gemiddelde staat van onderhoud. Naar aanleiding van het bezwaar heeft verweerder de gegeven kwalificatie voor het onderhoud verlaagd. Eiser heeft niet onderbouwd dat verweerder met die correctie onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de woning. Dat de voorzieningen 15 jaar oud zijn, is daarvoor onvoldoende omdat dat enkele feit nog niet maakt dat een lagere score gegeven moet worden dan verweerder heeft gegeven. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder in het taxatierapport niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning zijn gecorrigeerd.
14. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Verweerder is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast daarom niet gehouden bij de taxatie gebruik te maken van de KOUDV-factoren of van correctiepercentages. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de waarde de woning volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging en is voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met deze verschillen.
15. Daarnaast voert eiser aan dat het referentieobject [adres 2] een lagere waarde onderbouwt, het beschikt namelijk over 14 m3 meer inhoud en over 3 m2 meer perceel en dit object bevond zich in gemiddelde staat. Ook de J. Duikerstraat 2 is in veel betere staat verkocht, waardoor ook dit object een lagere waarde van de woning onderbouwt.
16. Over de verschillen tussen de objecten overweegt de rechtbank als volgt. [adres 3] is ook een twee onder één kap woning van hetzelfde type, bouwjaar en uitstraling en in dezelfde straat gelegen. De woningwaarde per m2 van deze referentiewoning ligt op € 1.610,- per m2 en scoort hoger op ‘onderhoud’ dan de woning. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hoewel er geen vaste bedragen gegeven kunnen worden als correctie, de correctie die gegeven wordt per factor op onderhoud gemiddeld tussen de € 100,- en € 150,- ligt. In dit geval gaat het om een bedrag van € 113,-. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met [adres 3] dan ook het standpunt kunnen onderbouwen dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ook de overige, door verweerder gebruikte referentiewoningen hebben een woningwaarde per m2 die ruim boven de woningwaarde van de woning ligt. [adres 2] is ook een twee onder één kap woning. Voor de woningwaarde per m2 van de woning heeft verweerder € 1.403,- gehanteerd, waarbij verweerder er op heeft gewezen dat deze verkoop een uitschieter in de markt is. Uit de taxatiematrix blijkt ook dat deze verkoop behoorlijk afwijkt van de overige verkopen. Dat één verkoop onder de vastgestelde waarde ligt, betekent echter nog niet zonder meer dat verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer kwaliteit en de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C. ten Klooster, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat