Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4563
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 september 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad, verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 195.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 augustus 2021 via Skype for Business. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door T. van den Born, taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1978 gebouwde rijwoning met aangebouwde serre en berging. De woning heeft een oppervlakte van 115 m2 en ligt op een kavel van 143 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit ter zitting een lagere waarde, namelijk € 171.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Over de vindbaarheid van de referentiewoningen
7.Eiser voert allereerst aan dat hij geen informatie in iWOZ kan vinden over twee van de drie door verweerder genoemde referentiewoningen. De rechtbank overweegt dat het, ook na navraag daarover ter zitting, onduidelijk is gebleven waar deze stelling volgens eiser toe moet leiden. Naar het oordeel van de rechtbank kan deze stelling in ieder geval niet leiden tot de conclusie dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Dat eiser de referentiewoningen niet kan vinden in iWOZ betekent immers niet zonder meer dat de woningen niet onder ideale omstandigheden verkocht zouden zijn en zelfs als moet worden aangenomen dat deze referentiewoningen niet onder ideale omstandigheden verkocht zouden zijn, is dat in het voordeel van eiser omdat in dat geval niet de optimale verkoopprijs van de woning zal zijn verkregen.
Over de indexering
8.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Ter zitting heeft hij daaraan toegevoegd dat verweerder in het verweerschrift weliswaar heeft gewezen op de permanente marktanalyse, maar deze komt voort uit een model en berust op bronnen die voor eiser niet controleerbaar zijn.
9.In het verweerschrift heeft verweerder erop gewezen dat drie van de vijf referentiewoningen binnen drie maanden van de waardepeildatum is verkocht, zodat van die verkoopprijzen geen indexering heeft plaatsgevonden. Verder heeft verweerder bij het verweerschrift een overzicht overgelegd over de marktontwikkeling in Lelystad over de periode van 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 en van 1 januari 2019 tot 1 januari 2020, uitgesplitst naar soort object. Uit dit overzicht blijkt dat de waardestijging voor rijwoningen 13,17% was in 2018 en 8,5 % in 2019. Omdat de onderliggende gegevens hiervan alleen bij verweerder bekend zijn, kan hier naar het oordeel van de rechtbank sprake zijn van een “black box”, als verweerder de betreffende gegevens niet op verzoek van eiser overlegt. In dat geval kan een ongelijkwaardige procespositie ontstaan [1] . De rechtbank stelt echter vast dat eiser in bezwaar niet om deze gegevens heeft verzocht. In beroep heeft hij slechts in algemene zin opgemerkt dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage alsmede de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt. In het verweerschrift heeft verweerder hierop gereageerd door een overzicht van gehanteerde indexeringspercentages toe te zenden. Het verweerschrift en de taxatiematrix zijn op 21 juli 2021 aan eiser toegezonden door de rechtbank. Eiser heeft vervolgens tot op de zitting gewacht met zijn verzoek om de gegevens achter de indexatiecijfers. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser verweerder hierdoor de kans ontnomen om adequaat te kunnen reageren. Van verweerder kan niet verwacht worden dat hij deze – waarschijnlijk omvangrijke – gegevens tijdens de zitting gemakkelijk kan raadplegen, opvragen en/of overleggen. Het verzoek van eiser is dan ook te laat ingediend en is daarom in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal daarom de grond van eiser dat verweerder de indexatiegegevens niet inzichtelijk heeft gemaakt buiten beschouwing laten en zal uitgaan van de juistheid van de indexatie.
Over het taxatierapport en de taxatiematrix
10.Verder heeft eiser aangevoerd dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de ongunstige ligging van de woning op het perceel, waardoor het perceel ondoelmatig is te noemen, hetgeen gevolgen heeft voor de waarde ervan.
11.De rechtbank overweegt dat verweerder erop heeft gewezen dat de referentiewoningen allen dezelfde ligging op het perceel hebben. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de waardevaststelling van de woning geen rekening hoefde te houden met deze omstandigheid omdat de woning hierin niet afwijkt van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
12.Eiser heeft verder tegen de door verweerder vastgestelde waarde van de woning aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. De badkamer en toilet zijn van het bouwjaar van de woning en zijn heel simpel. Verweerder gaat ten onrechte uit van gemiddelde voorzieningen. Daarmee samenhangend heeft eiser aangevoerd dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe onderlinge verschillen gecorrigeerd worden, zodat niet controleerbaar is of hiermee voldoende rekening is gehouden.
13.Verweerder heeft over de voorzieningen opgemerkt dat de woning inmiddels te koop staat en dat uit de foto’s blijkt dat de keuken vernieuwd is. Hoewel het toilet inderdaad wat ouder is, is er niets mis mee. Het onderhoud en de voorzieningen zijn prima en daarmee gemiddeld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder gelet op deze toelichting, die door eiser niet is betwist, voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van gemiddelde voorzieningen en heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder ten onrechte de kwalificatie ‘gemiddeld’ heeft gegeven aan de voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
14.Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat de waarde van € 15.000,- die is vastgesteld voor de serre niet inzichtelijk is. Verweerder heeft deze waarde niet onderbouwd. Ook de referentiewoningen hebben geen serre, zodat de waarde ervan niet kan worden vergeleken.
15.Verweerder heeft hierover toegelicht dat een serre wordt getaxeerd op de waarde in het economisch verkeer, waarbij een link bestaat naar de bouwkosten. In dit geval gaat het om een serre die veel weg heeft van een aanbouw. Het gaat om een serre met een dak met spotjes en een lichtkoepel, een schuifpui en vloerverwarming. Een dergelijke serre waardeert verweerder op € 1.000,- per m2 en omdat de serre 15 m2 is, is de waarde vastgesteld op € 15.000,-.
16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij de waarde van de serre heeft vastgesteld. De eenheidsprijs van het hoofdgebouw is hoger vastgesteld dan de eenheidsprijs van de serre, waarmee het voor eiser controleerbaar is of de waarde van de serre in verhouding staat tot de waarde van de woning. De rechtbank stelt vast dat eiser niet heeft gesteld en dat ook niet op andere wijze is gebleken dat deze wijze van taxeren van de serre onjuist is en dat de vastgestelde waarde te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, en omdat uit de taxatiematrix bovendien blijkt dat de eenheidsprijs van de woning lager is dan die van de referentiewoningen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 195.000,- niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C. ten Klooster, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat