Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4116
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2021 in de zaak tussen
[bedrijf] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (het object) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 767.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 13 september 2021 via Skype behandeld. Namens eiseres was daarbij zijn gemachtigde aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Het geschil
1. In geschil is de WOZ-waarde van het object. Het object betreft een in 2007 gebouwde autowasplaats, gelegen op een industrieterrein. Het object ligt op een kavel van 1500 m².
2. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde. Eiseres staat een lagere waarde voor van € 435.000,-.
De beoordeling van het geschil
3. Op de zitting heeft verweerder zijn standpunt ingetrokken dat de gemachtigde van eiseres misbruik maakt van het procesrecht wegens het indienen van slechts algemene beroepsgronden en argumenten en het verstoren van een goede procesorde.
De waarderingsmethode
4. De rechtbank stelt vast dat verweerder niet langer de huurwaardekapitalisatie-methode hanteert als onderbouwing van de vastgestelde waarde. Bij het verweerschrift heeft verweerder een matrix overgelegd, waaruit blijkt dat de waarde is onderbouwd aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tijdens de zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat hij op basis van deze methode tot een betere en hogere waardeberekening van het object is gekomen. Ook vanwege het ontbreken van marktgegevens van vergelijkbare objecten is er voor gekozen om de gecorrigeerde vervangingswaarde toe te passen. Op basis van deze waarderingsmethode komt de taxateur tot een hogere waarde van € 775.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde via de gecorrigeerde vervangingswaarde kan berekenen, omdat dit in overeenstemming is met artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De waardering volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde is daarom het uitgangspunt voor de beoordeling in deze zaak. De rechtbank is met eiseres van oordeel dat verweerder vrij laat in de procedure de waarderingsmethode heeft gewijzigd, maar zoals ook tijdens de zitting is besproken is het verweerschrift met de matrix meer dan tien dagen voor de zitting ingediend. [1] Bovendien heeft de gemachtigde van eiseres tijdens de zitting inhoudelijk op deze stukken kunnen reageren. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de goede procesorde niet is geschonden.
6. Op grond van het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde als dit leidt tot een hogere waarde. Uit dit artikellid volgt dat daarbij rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ - dat een hulpmiddel is bij de bepaling van WOZ-waarde - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.
6. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, moeten de beroepsgronden van eiseres worden betrokken. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Technische veroudering
7. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de veroudering van de apparaten van de autowasstraat. Volgens eiseres wordt zo’n wasstraat tegenwoordig efficiënter gebouwd met betere apparaten.
8. De rechtbank ziet geen aanleiding de correcties die verweerder heeft gehanteerd voor onjuist te houden. In de matrix van verweerder zijn voor de verschillende objectonderdelen correcties toegepast voor technische veroudering. Tijdens de zitting heeft verweerder er terecht op gewezen dat het hier om wasboxen gaat en niet om een autowasstraat. Mensen maken dus zelf hun auto in een wasbox schoon. De taxateur van verweerder heeft verder toegelicht dat hij ter plaatse is geweest en toen heeft geconstateerd dat het object nog in een zeer goede staat verkeert. Eiseres heeft niet concreet gemaakt welke correcties voor technische veroudering zij dan voorstaat. De beroepsgrond slaagt niet.
Het leegstandsrisico
9. Verder heeft eiseres gewezen op het leegstandsrisico dat als gevolg van de Corona-crisis aanzienlijk is vergroot. Vanwege het leegstandsrisico is volgens eiseres dan ook een lagere waarde te bepleiten.
10. Deze beroepsgrond slaagt ook niet. De rechtbank overweegt dat de waarde is bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Op dat moment was er nog geen sprake van een Corona-crisis en was deze ook nog niet te voorzien. Bovendien heeft eiseres niet onderbouwd en dus niet inzichtelijk gemaakt op welke manier het leegstandsrisico bij de gecorrigeerde vervangingswaarde een rol speelt.
De grondwaarde
11. Tot slot voert eiseres aan dat verweerder van een te hoge grondwaarde is uitgegaan. Eiseres bepleit een lagere grondwaarde van € 350.000,- en zij heeft dit onderbouwd met het in bezwaar overgelegde taxatierapport van 22 december 2014.
12. Uit de matrix blijkt dat verweerder de grondwaarde van € 562.500,- heeft gebaseerd op twee gerealiseerde verkoopcijfers van bedrijfsmatige bouwgrond. Dit resulteert in een prijs per m² van € 375,- ten opzichte van € 392,- en € 450,- voor deze referentieverkopen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voor het bepalen van de grondwaarde terecht aangesloten bij deze verkoopcijfers. Eiseres heeft onvoldoende onderbouwd dat de grondwaarde lager is. Het taxatierapport uit 2014 is te ver voor de waardepeildatum opgemaakt, waardoor het onvoldoende inzicht geeft in de waarde per 1 januari 2019. De stelling van eiseres dat in de tussenliggende periode geen sprake is geweest van een stijging in de grondwaarde acht de rechtbank op basis van de twee referentieverkopen onvoldoende aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft dus voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde grondwaarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. Uit het voorgaande volgt dat verweerder aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. In wat eiseres heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van het object te hoog heeft vastgesteld. Hieruit volgt dat het beroep ongegrond is. Er is daarom ook geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 25 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.