Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/500
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 februari 2021 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
(gemachtigden: B. Schras)
Inleiding
1.1
Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [plaats] . Dit is een bovenwoning uit 1988 met een inhoud van 228 m3, voorzien van een berging en een dakkapel. In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2019, naar de waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 210.000,--. Hierbij heeft verweerder eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt, omdat hij vindt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Bij uitspraak op bezwaar van 13 december 2019 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld en een taxatierapport van HOI Makelaars overgelegd. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is bij de rechtbank op 26 november 2020 behandeld op een digitale zitting via Skype. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Het geschil
2. In geschil is de waarde van de woning. Verweerder handhaaft de waarde van € 210.000,. Eiser staat een lagere waarde voor van € 190.000,--. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor de woning zou zijn betaald. Aan de hand van wat partijen naar voren hebben gebracht moet de rechtbank beoordelen of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij gaat het om de waarde op 1 januari 2018.
Beoordeling van de zaak
3. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld rust op verweerder. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatiematrix ingediend, waarin hij de waarde van de woning heeft berekend met behulp van een methode van vergelijking met vier andere etagewoningen in [plaats] , die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Deze vier vergelijkingsobjecten liggen aan de:
[adres 2] ;
[adres 3] ;
[adres 4] ;
[adres 5] .
4.1
Eiser voert aan dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De badkamer en keuken zijn nooit vervangen en dus al meer dan dertig jaar oud. Verweerder is dan ook ten onrechte uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau voor de woning. Ter onderbouwing hiervan heeft eiser op de zitting verwezen naar het taxatierapport van HOI Makelaars , waarbij foto’s gevoegd zijn.
4.2
De rechtbank volgt eiser in dit betoog. Volgens verweerder wordt het voorzieningenniveau pas aangepast als de voorzieningen meer dan twintig jaar oud zijn. Verweerder heeft daar in dit geval geen aanleiding toe gezien. De rechtbank stelt echter vast dat HOI Makelaars de woning (in tegenstelling tot verweerder) op 4 april 2020 nog inpandig heeft opgenomen en daarbij heeft vastgesteld dat de keuken, badkamer en het toilet meer dan eenendertig jaar oud en dus gedateerd, zijn. Dit wordt ondersteund met foto’s. Verweerder heeft onvoldoende gemotiveerd waarom er desondanks moet worden uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau voor de woning. De beroepsgrond slaagt.
5.1
Eiser voert verder aan dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat verweerder de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) ten onrechte niet heeft gecorrigeerd op het deel dat is betaald voor de onderhoudsreserve.
5.2
De rechtbank volgt eiser ook in dit betoog. In het arrest van 13 augustus 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL7268 heeft de Hoge Raad – kort gezegd – bepaald dat het deel van de verkoopprijs dat dient voor de onderhoudsreserve van een VvE niet mag worden betrokken bij de berekening van de Woz-waarde van een woning. Dat deel wordt immers niet betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. Ook uit het arrest van het Gerechtshof - ’s Gravenhage van 30 oktober 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2863 volgt dat het bij de vergelijkingsobjecten aanwezige aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten moet worden gehaald voordat deze kunnen worden gebruikt voor de vergelijking. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt niet dat verweerder de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd op de onderhoudsreserves. Het standpunt van verweerder dat alleen onderhoudsreserves van substantiële omvang hoeven te worden gecorrigeerd op de verkoopprijs, omdat geringe onderhoudsreserves in de huidige markt geen invloed hebben op wat de gemiddelde koper voor een woning over heeft, gaat niet op. Of de omvang van het deel dat de koper betaalt voor de onderhoudsreserve van een VvE nu substantieel of gering is; de koper betaalt dat deel in geen geval voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. Het mag dan ook in geen geval worden betrokken bij de berekening van de Woz-waarde van een woning. Voor zover verweerder ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verwezen naar de notitie ‘Invloed aanwezige reserve VVE op WOZ-taxaties’ van de Waarderingskamer, oordeelt de rechtbank dat die notitie niet in lijn is met voornoemde rechtspraak en daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal kan leggen. De beroepsgrond van eiser slaagt.
6. Het voorgaande betekent al dat verweerder de vastgestelde waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt. Aan een beoordeling van de overige gronden die eiser heeft ingediend komt de rechtbank dan ook niet toe. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar.
7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser daarin niet geslaagd. Het taxatierapport van HOI Makelaars bevat namelijk geen onderbouwing aan de hand van gerealiseerde verkopen volgens de vergelijkingsmethode en heeft daarom onvoldoende bewijskracht.
Conclusie
8. Nu geen van partijen de waarde die hij voorstaat aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde van de woning in goede justitie vast op € 205.000,-- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd.
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, veroordeelt zij verweerder in de proceskosten van eiser. De kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 1.598, (1 punt voor het indienen van het bezwaar en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 265, en 1 punt voor het indienen van het beroep en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde van € 534,, onder een wegingsfactor 1). Ook dient verweerder de kosten die eiser heeft gemaakt voor het taxatierapport van HOI Makelaars te vergoeden. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij Woztaxaties, vast op € 256,52 (4 uren á € 53,-- per uur, inclusief BTW).
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij tot slot dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 48,-- aan hem vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2019, naar de waardepeildatum van 1 januari 2018, vast op € 205.000, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een totaalbedrag van € 1.854,52;
bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 48, aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. N.K. de Bruin, griffier. De beslissing is uitgesproken op 1 februari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
(de rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen)
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.